~不動産コンサルタント山口智也ドタバタ不動産奮闘記~

不動産コンサルタントとし、お客様の資産形成に貢献できるよう日夜奮闘しております。初心者でもわかりやすく、不動産投資への第一歩となるような情報を発信していきたいと思います。投資物件の売買、賃貸管理、リーシング、空室対策、相続対策、お気軽にご相談ください。取得資格:宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士など。

2018年11月


CFネッツの山口です。

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いよいよ明日は今年最後のセミナーということで、気合いを入れてレジメ作成しております。

そんな中、お客様から「万博についてご意見を」というご要望も多く、急遽情報を集めながら自分なりの意見をまとめております。

2部セミナーなので、あまり長くなるとそれだけで終わってしまいそうな気もするので完結にお話出来ればと思います。

今回すでに多くのお客様にお申込みいただいておりますが、まだ少し空いているようなので当日飛び入り参加も大歓迎。

私と北村は今年最後のセミナーです。是非ご参加くださいませ!

【日時】
2018年12月1日(土)
受 付 13:00~
セミナー 13:30~16:30

【場所】
アットビジネスセンター大阪梅田703号室


お申込みはこちらから
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2018_2_2019.html

11月30日(金)


初めての不動産投資!数字で判断する!儲かる構造の基礎!平日夜開催


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【日時】2018年11月30日(金)
受 付 18:30~
セミナー 19:00~20:30
質疑応答 20:30~21:00

【場所】シーエフネッツ大阪支社

お申し込みはこちら
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2018osaka_night_basic10.html





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今日は、アパートの決済と物件の確認で東京出張。

前日に東京入りして五反田の月極倶楽部で宿泊。

その日は、仕事終わりの買主さんから決済関係の書類をもらって移動ということで、五反田に着いたのが11時ごろ。

五反田は平日だというのに、繁華街は賑わってましたね。

月極倶楽部のとなりのクラブでは、カラオケの絶叫が聞こえておりました…

そんな中、邪念を払い、朝一で決済ということで早々に就寝。

決済は、司法書士の先生の都合で朝の9時半からスタート。

買主さんは欠席でしたが、売主業者、銀行、司法書士、そして私と時間ぴったりに入り、すでに書類も揃っていたので、即銀行へ実行依頼。

通常であれば、まず、移転登記等の書類の署名捺印などがあり、そこでそこそこ時間が掛かりますが、買主さん不在の場合は、事前に書類が揃っているのでその分時間は短縮。

そして、銀行が実行してから数十分というのが通常ですが、実行して5分ほどで着金。

正味決済時間は、20分ほどでした。

売主業者さんの新人の方が今日は決済の立ち合い初めてということでしたが、雑談する時間もない感じであんまり参考にならなかったかも。

そんな感じでいると、司法書士の先生が、「こんなにあっさり終わったら、何か抜けてないか不安」と言い出し、もう一度書類をチェック。

そういわれると私も何か忘れてないと心配になり、領収書の受渡しがきちんと出来ているかなど再度確認。

今回の物件は、決済まで色々と苦労したこともあり、尚更そんな気にさせるのかもしれません。

まあ、問題ないのは良いことなので決済終わって一安心。

あっさり行き過ぎると何故か不安になるのはなんでだろう。

人間とは不思議なもんですね。





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最近、買取再販していた業者さんから退職したというメールを多くいただきます。

会社が無くなったり、事業部を閉鎖したりと今回のスルガ問題の影響を大きく受けているようです。

ここ数年は、結構買取再販、特に三為契約は盛んに行われていましたが、スルガ問題でこの業態は収益物件に関しては特に厳しくなったと言えます。

三為業者は、売主→三為業者→買主という形で、三為業者は登記を入れない、いわゆる中間省略することで利益を乗せて転売して差益を儲けとします。

差益が儲けなので、いかに物件を高く買ってもらうかが大事で、そのために、レントロールの改ざんや二重契約などの不正を行っていたのが発覚したのが今回のスルガ問題です。

しかし、三為業者の案件がすべてダメだというわけではなく、買主が適正な価格で買えていれば問題はないわけです。

現に、良い物件であれば、私も仕入れることもあります。

とは言え、業者が儲けるということは、売主、買主共に損をしているということなんです。

シーエフネッツでは、基本的には、自社で買い取って再販というのはやってません。

当社が仲介に徹するのは、物件の売買で利益を上げるのではなく、物件の購入に関してはお客様に出来る限り収益の上がる物件を購入してもらいたいからです。

その代わり弊社で管理させてもらって管理手数料をいただくことで、両者ウインウインの関係が築けるという考え方なんですね。

私も入社当時は、物件を確保するために自社で買取もあってもいいのかなと思っておりましたし、一時的に儲けたいのであれば簡単に儲けを出すことは可能です。

しかし、それをやるとお客様との信頼関係は一瞬で崩れてしまいますし、地道に良い物件を買ってもらうこと、それが結果として弊社のやり方はお客様の為になっているんかなと。

こういった情勢になると改めて思いますね。

今後もカスタマーフォーカスで頑張っていきたいなと思ってます。






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今週は、11月最後ということで、契約、決済、金消が固まっており、更に、火曜日はIREMのセミナーに参加し、12月1日はセミナー。

レジメを作り始めたところで、今日の夜はチョット根詰めてやらないと。

(セミナーでは、今年の総括と来年の戦略についてお話出来ればと思ってます。)

決済で東京出張もあるので、今週は休み取れそうにありません涙

でも、こういった時こそ、落ち着いて一つ一つやっていかないとポカミスしてしまいますので引き締めていきたいところです。

昨今厳しくなりつつある不動産業界ではありますが、おかげ様で忙しくさせていただいており、非常にありがたいなと思っております。

では、今から金消の立ち合いに神戸へ行ってまいります~


12月1日(土)は北村&山口のコラボセミナーと忘年会!

2018年の不動産投資事例を大公開&2019年の不動産投資戦略は?

【日時】
2018年12月1日(土) 
受 付 13:00~ 
セミナー 13:30~16:30

セミナー終了後には忘年会やりますので是非ご参加くださいませ!

【場所】
アットビジネスセンター大阪梅田703号室

お申込みはこちらから
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2018_2_2019.html






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やはり、大阪界隈は万博誘致決定の話題で盛り上がってますね。

東京五輪後の起爆剤にということで期待されていますが、開発されるエリアが湾岸に限定されるので、正直周辺以外はそこまでのインパクトがあるのか?というのは疑問に思っています。

まだ、開催まで7年もありますし、すでに織り込み済みでは...

ただ、今年は北大阪地震や台風など一時的ではありましたが、外国人観光客が減るという事態もありましたので、街に活力を与えるという点ではやはりプラスなのかなと。

民泊関連は、民泊新法施行後の混乱から今は又過当競争に入っているようですが、万博の恩恵を一番受けそうなのはこの分野だと思います。まあ、後はホテル関連でしょうね。

心配されるのは、夢洲というこの不便なエリアが万博後どんな活用ができるのかというところでしょうね。

それで浮足だっているわけではないでしょうが、朝、家を出てバス停に向かっていると、

「バーン」


とスゴイ音が。

車とバイクの事故があり、車の方がかなり被害受けていたようですが、バイクに乗っていたおじさんは立てない感じで道路脇に運ばれていました。

大きな三差路の交差点なのですが、右折するのに結構待たないといけないので、急いで行こうとする人が多く、バイク見えなかったんかな?

師走の時期は、やはり、仕事もプライベートも忙しくなるので、慌てる気持ちはわかりますが、くれぐれも交通事故にはご注意を!

今日も頑張りますか~



12月1日(土)は北村&山口のコラボセミナーと忘年会!

2018年の不動産投資事例を大公開&2019年の不動産投資戦略は?

【日時】
2018年12月1日(土) 
受 付 13:00~ 
セミナー 13:30~16:30

セミナー終了後には忘年会やりますので是非ご参加くださいませ!

【場所】
アットビジネスセンター大阪梅田703号室

お申込みはこちらから
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2018_2_2019.html






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