今日はアイレム西日本支部の忘年会に参加予定の
CFネッツの山口です。

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個別相談や普段の懇親会、セミナーなど、色々とお客様とお話しをする機会がありますが、最近売却の相談が非常に多いですね。

特にリーマンション直後に購入されたお客様は物件価格も1.5倍前後に上昇しており、売却するには絶好のチャンス。

ただ儲かったから売ってしまうというのは、不動産投資においては少し考える必要があるのではないかと思います。

なぜ売却するのか、売却益が出た場合はそのお金を何に使う?といったところがはっきりしていないと、せっかく資産価値のある不動産を手放しただけとなってしまう恐れがあります。

売却を検討する前に、まずは現状を分析してみる

不動産投資は売却して初めて利益が確定します。

いくら運営上で利益が出ていても、売却価格が大幅に下がればトータルの利益はマイナスということもあります。

弊社では売却するに辺り、必ず現状の物件の分析をさせていただきます。


ここでは、現状分析ではどういったことを行うのかお話ししたいと思います。

何故現状分析を行うのか?

現状分析を行うことで、その時点で売却した場合のシミュレーションを行うことが出来、自分の持ち分(市場価値)を確認することが出来ます。

細かい現状の分析方法は企業秘密( ´艸`)ということでお話し出来ませんが、現在の相場などと比較しながら、所有している不動産はどれくらい収益を上げているのか、元本などの返済も含めて現在の相場で換算するとどれくらいの持ち分があるのかを算出します。

現状分析した結果を元に、売却した方が良いのか、保有しておいた方が良いのか検討する材料にします。

売却した方が良い場合とは

現状分析の結果によって、売却した方が良いか、保有しておいた方が良いかはどのように判断すれば良いのでしょうか。

最終的には、投資家さんの判断ということになりますが、不動産コンサルタントとして意見を求められた場合は、やはり売却する、保有するのいずれかをどのように判断したかの根拠づけが必要です。

売却するべき不動産とは

元々売却益を狙って購入した不動産であれば、目的が売却益ということなので売却すべきでしょう。

しかし、長期的な資産形成を目的に購入した物件については、せっかく色々と経費も払って購入していることもあり、一時的に儲かりそうだからと手放すのはもったいないなと思います。

長期譲渡になったので売却したいという方も多いですが、売却する目的がはっきりしていないのであれば、次の私の考えをご参考にしていただければと思います。

私が売却した方が良いというときは、売却して出た利益で資産組み換えなど次の投資を行う場合、現在は何とか収益は上がっているが将来的に見ると厳しい市場であるといった場合や予想以上に収益が悪く損切が必要な場合です。

弊社の投資家さんで多いのは、これまでコツコツとワンルームマンションを買い足してきて、自分の年収も上がってきたので次は一棟アパートなど大きなものに資産を組み換えたいというケースです。
こういった目的があれば当然売るべきだと思いますし、売り時といえば、それは価格の上がっている今でしょう。

次に現状は収益が上がっているが将来は厳しい、現在すでに厳しく将来性もないので損切する必要がある場合も、価格が上がっている今が売り時だと思います。

保有するべき不動産とは

長期保有が目的の不動産の場合は、現時点で収益が上がっており特に問題がない、将来的にも期待できるエリアであれば保有すべきだと思います。

不動産投資では、売るときも買うときも仲介手数料や税金など色々と費用が掛かるので大きな儲けが出ていないと売買してもほとんど儲かりませんし、一度売却すると同じものを買えないといったケースもあります。

不動産の価格は、エリア選定を間違えなければどこかのタイミングで必ず売り時が訪れます。

今が天井なので早く売っておいた方が良いというお話しも良く聞きますが、せっかく購入した不動産なので、これといって問題がないのであれば保有しておき、次の売却が必要なタイミングでもう一度検討すれば良いのです。

売り時かどうかは投資家の判断

色々とお話をしてきましたが、実際に売り時かどうかは、最終的には投資家の判断ということにはなると思います。

ただ、長期保有目的で購入した不動産については、物件価格が上がっているから売るというのは少しもったいないです。

とは言え、不動産投資では売却して初めて利益が確定するので、最終的にはどこかで売却するといった判断は必要になります。

その時は、一度所有する物件の現状分析を行ってみてください。

その上で売却するか、保有するかを決める方が価値ある売却が出来ると思います。

最後は、会社の宣伝になりますが、不動産を売却したいと思ったらシーエフネッツへ是非ご相談ください。

優秀な不動産コンサルタントが待ってます!

資産管理法人


山内真也

12月16日(土)山内真也CPMの個別相談会

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資産管理法人設立のポイントと法人活用での投資実例



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講師:シーエフネッツ大阪支社 山口智也

会場:シーエフネッツ大阪支社

時間:13:30~15:30

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