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前回は、一棟アパートの融資例を見ました。
今回は、O銀行を区分ワンルームの場合を
お話ししていきます。
区分ワンルームの場合
●金利
3.675%(変動)→優遇2.525%
→優遇2~2.3% 属性や資産により、さらなる優遇あり
(1%台も!?)
●借入期間
借入期間:55-築年数(MAX30年)
新耐震に限る(都内の好立地は融資可)
借入額:売買価格の90~100% 既存借り入れも含めて、
年収の10倍程度まで融資可
●事務手数料
融資額の1.08%
例えば、1000万円のRC築30年の物件で、
金利 2.525%
融資金額 価格の90%=900万
とすると、55年-築年数30年=融資期間25年
銀行の儲けを表すK%(ローン定数)は、 5.399% K%詳細はこちら
実質利回りを表すFCR>K%にならないと FCR詳細はこちら
レバレッジはプラスにならないと考えると
5.5%以上の利回りの物件でないと
厳しいですね。
これは、融資期間が短い為、K%が高くなっているのが原因です。
O銀行だと平成2年以降くらいの建物でないと
レバレッジプラスはちょっとしんどいかなとなります。
その場合、S銀行の融資条件だと、
金利
2.575%
借入期間
新耐震のみ 30年
手数料
融資額の1.62%
鑑定料108000円
手数料は高いですが、融資期間が長く組める為、
K%は、4.79%
O銀行の方が金利は安いのですが、
借入期間が短い為、レバレッジが効きにくく、
投資という視点からK%で見ると
S銀行の方が投資効率の良い融資が組めるとなるわけです。
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今回は、O銀行を区分ワンルームの場合を
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●金利
3.675%(変動)→優遇2.525%
→優遇2~2.3% 属性や資産により、さらなる優遇あり
(1%台も!?)
●借入期間
借入期間:55-築年数(MAX30年)
新耐震に限る(都内の好立地は融資可)
借入額:売買価格の90~100% 既存借り入れも含めて、
年収の10倍程度まで融資可
●事務手数料
融資額の1.08%
例えば、1000万円のRC築30年の物件で、
金利 2.525%
融資金額 価格の90%=900万
とすると、55年-築年数30年=融資期間25年
銀行の儲けを表すK%(ローン定数)は、 5.399% K%詳細はこちら
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レバレッジはプラスにならないと考えると
5.5%以上の利回りの物件でないと
厳しいですね。
これは、融資期間が短い為、K%が高くなっているのが原因です。
O銀行だと平成2年以降くらいの建物でないと
レバレッジプラスはちょっとしんどいかなとなります。
その場合、S銀行の融資条件だと、
金利
2.575%
借入期間
新耐震のみ 30年
手数料
融資額の1.62%
鑑定料108000円
手数料は高いですが、融資期間が長く組める為、
K%は、4.79%
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借入期間が短い為、レバレッジが効きにくく、
投資という視点からK%で見ると
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