サラリーマン資産運用奮闘記

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16歳で株式投資に興味を持ち・20歳からFXを初めリーマンショックで資金を失うも再チャレンジし運用中 FX・株・先物・オプション・不動産などこの世にあるあらゆる投資を試し マネーを増やせるか!リアルマネーで現在30歳の管理人が実践・ブログで公開していきます。これから実践される方は是非参考にして下さい。

アメリカ株急落をもたらした「犯人」の正体

アメリカ株急落をもたらした「犯人」の正体

プログラム取引に風当たり強まる

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ロイター 2018/10/13 22:20


[ニューヨーク 11日 ロイター] - 今週の米国株の大幅下落について、「犯人」だと投資家からみなされているのが、コンピューターの指示による自動売買プログラムとそれを手掛けるファンドマネジャーだ。

株安は、米連邦準備理事会(FRB)による追加利上げが正当化されるほど物価上昇の勢いが強まるとの見方を背景とする米国債の大規模な売りに続くものだった。だが全ての投資家は、そうした売りが妥当だとは考えているわけではない。

自動売買プログラムが相場の動きを加速させる役割
オメガ・アドバイザーズの創設者レオン・クーパーマン氏は「ウォーレン・バフェット氏は安値で買い、高値で売ることで富を築いた。コンピューターのプログラム取引は堅調局面で買い、軟調局面で売って双方の流れを加速させている。10日にそういった種類の取引をする理由はなかった」と述べた。

今回の状況は、長期金利が急騰した後に株が売られた点で今年2月をほうふつさせ、「リスクパリティ戦略」を掲げるファンドや商品投資顧問(CTA)など、プログラム取引で相場の動きを増幅させるとされる市場参加者に注目が集まるところも似ている。

ロングテール・アルファのビニア・バーンサリ最高投資責任者とUSCマーシャル・スクール・オブ・ビジネスのローレンス・ハリス教授が昨年公表した論文によると、リスクパリティ・ファンドやボラティリティ・ターゲティング・ファンドを含め、市場リスクに対応して動く戦略に基づいて運用されている資産は約1兆5000億ドルに上る。

ナティクシス・インベストメント・マネジャーズのチーフ市場ストラテジスト、デービッド・ラファーティ氏は、彼らは同時に売りを出すので相場の下げ余地を大きくしてしまうという主張には説得力があると話す。「だれもが売りに回れば、彼らが避けようとしている問題が生まれる」という。


ウィーデンのチーフ・グローバル・ストラテジスト、マイケル・パーブス氏は、市場の値動きからすると、ルールに基づいてボラティリティ次第で方針を決める投資戦略が、米長期国債の急激な売りに反応して発動されたことが分かる、と指摘した。

2008年の金融危機後に人気が高まったリスクパリティ戦略は、従来の資産クラスにまんべんなく資金を配分する方式に代えて、株式や債券、その差の資産価格の面でリスクないしボラティリティが均等になるようにする投資で、株価急落の際にはしばしば犯人呼ばわりされる。

しかし当のリスクパリティ・ファンドは、責任を押し付けられるいわれはないと主張している。


反論も


傘下にこうしたファンドの「オール・ウェザー」を持つブリッジウォーターのボブ・プリンス共同最高投資責任者は、足元の株安が始まって以降はポジション調整をしていないと説明。「リスクパリティは10日の値動きとは一切関係なかった」と述べ、企業業績が期待外れに終わる段階が近づいて、恐らく足の速い資金が真っ先に逃げ出していることが株価下落につながったのだろうとの見方を示した。

米国を拠点にリスクパリティ戦略で運用しているファンド勢は、10日に3.0%下落したS&P総合500種に比べると痛手は小さいが、それでもこの株安で年初来のリターンはマイナス幅が拡大したとみられる。関係者によると、ブリッジウォーターのオール・ウェザーは9月末時点で年初来のリターンがマイナス0.6%だった。

かぼちゃの馬車だけじゃない 不動産「情弱ビジネス」の危険性

2018年9月29日 16時0分

NEWSポストセブン

家賃保証を信じてアパートやシェアハウス経営を始めたが
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 シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社スマートデイズと、そのオーナーへの融資を積極的に行ってきたスルガ銀行による、初心者オーナーに返済困難な負債を負わせるビジネスは、特殊な事例ではないと不動産関係者はいう。決して弱者ではなかったはずなのに、情報に疎かったことから窮地に追い込まれる不動産業界における「情弱ビジネス」について、ライターの森鷹久氏がレポートする。

* * *
「あんなの単なる情弱(情報弱者)狙いのビジネスですよ。あんな物件で年利6%なんてまともな投資家は買わない。貧乏人ではないが多少カネはある、余裕はあるという人たちが次のターゲットになっただけ」

 新宿区内のカフェで取材に応じてくれたのは、かつて投資用不動産マンション販売会社に勤めていたという秋本司氏(仮名・40代)。秋本氏が指摘する「情弱ビジネス」とは、現在大きな問題としてニュースなどで取り上げられている、静岡県沼津市に本店を置くスルガ銀行、投資用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズらが行っていた投資ビジネスについてである。

 簡単に振り返っておくと、スマートデイズが運営・販売してきた投資用の「シェアハウス」は、部屋は狭いが、ベッドなど家財道具などが一通りそろっている物件で、自己資金がなくとも、もしくはわずかでも入居できるというのが最大の魅力だった。敷金や礼金、保証人も原則必要なし、普通の賃貸物件に入居しづらい、カネのない若者たちが主な利用者として想定されていた。

 シェアハウス自体が「弱者」のために用意されたものであることは世間に知られるところとなっているが、そのオーナーも弱者ではないけれども、決して強者ではない。年におよそ6〜7%の利益が得られる、といった触れこみで、多くのサラリーマンや自営業者らがスルガ銀などからカネを借り、物件を買っていた。実際にその利益が得られれば大成功だったのだが、不動産オーナーとしては新米ばかりだった彼らは、利益どころかマイナスをどう補填するかに追われるようになった。

「被害者の多くは預貯金の少ないサラリーマンや、高齢者です。いずれも日々の生活、老後の生活人不安があるという人々。彼らは多少カネを持っているも“不安な人々”だから、狙う側としては、カモがネギ背負って歩いているようにしか見えないでしょう」(秋本さん)

 なぜ、不動産について慣れていない人たちがオーナーになる決断をできたのか。物件の運営や管理はスマートデイズや下請けの業者が行い、万一入居者がいなくても家賃保証まで行うから決して損はしない、というシステムを説明されたからだ。この「サブリース形式」と呼ばれる方法で、物件を買いさえすれば、あとは半ば自動的に利益が転がり込んでくる、という夢のようなシステムに見えたのかもしれないが、家賃保証分の支払いが停止されるとオーナーに一方的に告げられ、無理やウソが一気に顕在化したのである。

 投資としての不確かさだけでなく、「かぼちゃの馬車」に関わる事件では、スマートデイズなどの担当者が、オーナーの預金残高などを水増しし、その数字を銀行に報告することで、不正に融資を引き出していたのがポイントだと言われている。たとえば、預貯金が300万円のオーナーであっても、そこに「3」をつけたせば預金額は3300万円になり返済能力ありと判断され、より多くの融資金を得ることができる。

 非常識だが、より多くのカネを借り、物件を多数持って利ザヤを大きくすればカネは返せるのだから問題ない。そんな認識が、銀行やオーナーにもあったはずだと、前出の秋本氏は断言する。

「投資家に、返済能力以上のカネを借りさせる(オーバーローン)ことを、我々は"フカす"と表現しますが、この“フカシ”は中小の(不動産)販売業者ならどこでもやっています。というか預貯金の書き換え(改ざん)や銀行側との調整も、はっきり言ってどこでもやってます。スルガ銀行だけじゃない。神奈川のX銀行、都内だとY信金なんかも。わずか数年前まで、スルガ銀行は業績が伸びているとして金融庁からも“素晴らしい”とお墨付きをもらっていたほどの優良地銀でした。グレーなことをやっても業績を伸ばせば認められれば、それは“善”だったわけで…」

 シェアハウス「かぼちゃの馬車」をめぐる疑惑に対して理解を示しながら、秋本氏は「自分たちは違う」ことを強調する。しかしその態度は、不正を決してしないという意味ではなく、もっと大きな仕掛けをしているから、ひとつひとつは似た案件に見えるかもしれないが、全体としては利益をもたらしているから関わりがない、という驚くべき自信からきていた。

「俺らは、もっとまともな物件回して食ってきたんで。あんな条件のシェアハウスなんかで投資が成立するなんて考えたこともない。客だけじゃなく、僕らだって倒れる。みんな、いつかハジけるの はわかってて、でも辞められなくてやっていた、という状況でしょう。わかって ないのはオーナーさんだけで…」

 秋本氏のいうような「フカシ」、そして銀行側との調整は、不動産業界では平然と行われてきたことと話す銀行関係者、不動産関係者は確かに少なくない。九州の地銀関係者もぼやく。

「スルガ(銀行)さんは地銀の中でも超優良地銀という評価でした。でもやっていることは"そういうこと"だと誰もがわかっていたはずです。関東でも大手地銀が怪しい投資事案への融資基準を緩くしたり、我々も地元の不動産業者、建設業者と手を組み、返済能力に疑問の残る若い家族に、住宅建設目的の融資を増やしました。サブリースでいえば、高齢者向けに投資用アパートの建設を勧める大手業者の例がありますが、もちろん我々がカネを貸し付けています。パンクすること、社会問題化することは割と多くの人が気が付いていましたが、短期的な業績アップという目の前にぶら下がったニンジンの前に、誰もまともな判断ができなくなっていたのだと思います。」(九州の地銀関係者)

 実際に、都内のシェアハウス物件の販売に関わったという不動産仲介業の男性も、驚くべき証言をする。

「郊外にある狭くて古く、不人気のアパートを一棟買い、フルリノベーションして貸し出す物件を扱ったことがあります。でもね、(入居者が)入るわけがないんです。入ったとしても、敷金礼金すら払えず、身元のしっかりしていない入居者も多くてトラブル続き。部屋が新築でも、立地や条件を考えると割高な物件ばかりなんですよ」

 あるオーナーから貸したいと相談を受けた物件は、不動産事情に疎いことにつけ込まれたあとがみえるものだった。

「オーナーさんが“一億円で買った”とおっしゃる、都内M区の低層マンションなどは、どう考えても一億の評価はつかない物件でしたね。融資を受ける際にも、物件の評価額が不正に吊り上げられているのだと思います。評価の低い場所に物件を建てて、割高な価格で販売する業者は、後を絶たない。当然入居者が満杯になることはなく、収益化は期待できなくなりますから、オーバーローンで借りたカネは返せなくなり、結局泣きを見るのはオーナーさんだけという構図。確かに情報に疎いオーナーさんを騙した形の、ほとんど詐欺と言ってよいような販売業者は目立ちますが…。彼らもそうしないと食っていけない」(不動産販売業の男性)

 常に弱いものから順に身ぐるみはがされていくのが、弱者ビジネスの基本である。この場合の弱者とは、情報弱者のことだ。弱者ではなかったはずの人も、情報に疎かったために簡単に転げ落ちることがある。これまでも、先物投資や原野商法、マルチまがいなど情報弱者を狙ったビジネスが盛んに行われてきた。スルガ銀行で浮上したのは、舞台を変えた“次の情弱ビジネス”が始まろうとする、しるしに過ぎない。

この前空室だった部屋が埋まったが。。。

この前12月いっぱいで空室になった物件がようやく埋まった。。

募集広告と修繕費で15万かかった。。。。


広告料10万
修繕5万

高い


手数料こんなにかかるんかい


最低でも3年間は、済んでほしいもんです。


家賃も当初と比べて安くなりました。

周辺相場と3.5万円ぐらい1Rで


まあ不動産投資は、
ちょこまかちょこまか金かかるわ。。
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プロフィール

yamasi7

自己紹介
30歳・男
資産推移
20歳FX開始10万スタート
株式投資開始
21歳FX20万まで増える
22歳サブプライムで全額吹き飛ぶ
23歳リーマンショックで底値付近
23歳豪砲破莊遑泳通貨で積み立て開始
24歳〜25歳で豪ドル利益120万円確定
26歳不動産投資開始 1Rマンション×2
27歳株式投資で-40万計上 マンション×1
28歳投資信託で-13万計上 マンション×1
29歳不動産繰り上げ返済95万
30歳マンション×1 ローン借換実施
ビットコイン投資開始3万円が9万円に
31歳リップル・ネムへ100万投資
情報ビジネス350万円損失▲
2018年コインチェック・ネム流失事件・大暴落
2月リップル最安値54円
8月リップル最安値28円
9月50円付近でリップル20万円分追撃
9月トルコショック・トルコリラ買い



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