2012年04月

2012年04月26日

【相模原市の養育費相談】「学資保険の私物化」をバッチリ防ぐ3つの方法

ゴールデンウィーク前なのに、まだ肌寒い陽気ですが、
体調を崩されていないでしょうか?
露木行政書士事務所・露木幸彦と申します。



4月23日発売の「週刊ポスト」に登場しています。久々のカラー。
「夫婦の年金受給額1,000万円アップの必殺ワザ」という特集のうち
『離婚年金分割』の箇所で私がコメントしています。
ご興味ある方は駅売店、書店、コンビニでご覧ください。
http://www.weeklypost.com/120504jp/index.html



さて前回までは住宅ローンの保証人から抜く方法は
「債務者変更」と「借換」の2つがあるというお話をしてきました。
今日はその続きからです。


3.【所有権移転の善悪】

住宅ローンが残っているのに、所有権を移転するメリット、デメリット
贈与税が免除される離婚財産分与の特例と、住宅ローン融資約款違反とてんびんにかける



*妻と子が自宅に住むことを保証する方法


1.公正証書にそのことを記載する(使用貸借) 
2.所有権を夫から妻に移す



*夫婦間で自宅の所有権を夫から妻に移す約束をした場合、
いつ所有権を移転するのかは、税金の問題と、銀行の問題があり、相談者に要説明。




*税金の問題→夫婦間であっても不動産の所有権を移転すると贈与税がかかる。
ただし「離婚に伴う財産分与」として移転登記すると
贈与税がかからないという特例がある。
(離婚から2年以内に限る)





また婚姻期間20年を超える夫婦なら、2,000万円まで非課税という特例も。


しかし、住宅ローン完済時では、いずれの特例も使えないため、贈与税がネックになり
財産分与できない。



だからリスクを承知の上で、移転登記をやってしまうケースもある。




<贈与税の税率>国税庁の公式サイトより
基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% −
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,000万円超 50% 225万円


*銀行の問題→住宅ローンが残っている状態で所有権を移転すると、
住宅ローンの融資約款違反に。


本来は銀行の許可が必要。例えば、債務者変更をする場合、
妻が持分を持っている場合、銀行は許可するから、この場合は問題ない。




それ以外の場合は銀行に無断で移転登記をすることに。




『ゲリラ離婚』回避マニュアル
〜周りの人間を心理誘導し、「昨日の敵は今日の味方」を実現する3つの方法〜
詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/gerira.html



*ペナルティはローンの残額一括返済。もちろん、一括返済はできない。
ただ、本当に銀行が一括返済を求めてくるかどうか分からない。




当事者が任意売却を拒否し続けた場合、競売にかけるしかないが、
競売価格は相場の8〜10分の1
なので、多額の貸倒が発生するため、そう簡単ではない。






*銀行は膨大の数の住宅ローンを抱えているため、
定期的に登記簿をチェックしていない。




チェックする場面というのは「住宅ローンが遅延したとき」で、
銀行が返済不能だと判断すれば本当に競売に踏み切ることも。
(多重債務者など)



そのことも説明した上で、どうするのか
(公正証書で済ますのか、移転登記をするのか)相談者に判断してもらう。





ソニー生命の住宅ローン融資約款・第15条

お客さまが次の各号の一つにでも該当した場合は、当社の請求によって
本契約による一切の債務について期限の利益を失い、直ちに債務を全額返済するものとします。

(1)お客さまが当社との他の債務について期限の利益を失ったとき。

(2)お客さまが当社との取引約定の一つにでも違反したとき。

(3)お客さまが返済を遅延し、当社が書面により督促しても、
 次の約定返済日までに元利金および遅延損害金を返済しなかったとき。


(4)お客さまが支払を停止したとき。


(5)お客さまが手形交換所の取引停止処分を受けたとき。


(6)お客さまが当社に対し虚偽の情報提供または報告をしたとき。


(7)お客さまの債務の担保の目的物について、
 仮差押、保全差押または差押の命令、通知が発送されたとき。


(8)前各号のほか、お客さまの信用状態に著しい変化が生じる等当社が
  債権の保全を必要とする相当の事由が生じたとき。


(9)連帯保証人または本契約に基づく債務の保証提携先に本項各号の
  いずれかの事由があるとき。





<力になれる離婚問題その3.保険>

離婚するとき、夫婦の前に立ちはだかる大問題。
それは「保険をどうするのか」学資保険、生命保険、年金保険の見直しは選択肢が多く
当事者は理解不可能。

だから、大事なのは情報を整理整頓し、どん底から救い出すこと。






■ 学資保険にまつわ3つの悩み



1.【養育費と保険料の兼ね合い】
夫が非親権者なのに、夫を契約者のまま、保険を継続する場合、
どちらが保険料を負担するのか、保険料の分、養育費を減らすのか



*一番多いのは「契約者=夫、被保険者=子供、受取人=妻」という契約
メリット、デメリットは親権者(妻)の目線。保険料はまだ未納。




1.そのまま継続する(夫が保険料を負担してくれる場合)



メリット→学資保険によっては子供だけでなく、
夫も被保険者になっている保険もあるので
死亡リスクもヘッジできる。



離婚時、生命保険に新規で入ってくれない場合などは便利。ただし
普通の生命保険で代用可能。



デメリット→基本的には契約者=受取人なので、
夫が祝い金や満期保険金を妻に渡してくれないことも。

また無断で解約され、解約返戻金を持ち逃げされたり、
保険料を担保に借金されるケースも。



夫の負担は養育費+保険料になるが、
養育費から保険料を差し引かれるのでは意味がない。



例えば、「入学時の費用は学資保険でまかなうから、追加請求しない」などと言い、
学資保険を継続するせいで養育費が減らないよう工夫する必要がある。



「逆ギレ対応マニュアル〜今すぐ最強の離婚交渉術を手に入れる」
詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/rikon9027.html




2.契約者を夫から妻に変更する場合
(契約者変更に審査はほとんど必要ない。契約者に保証がつく場合は告知のみ)



メリット→祝い金や満期保険金を渡してくれない、保険金を滞納する、
無断で解約されるというリスクを回避することができる。

今まで夫が支払ってきた保険料分を妻がもらうことができる。
(支払済の保険料を変えるよう、夫が言い出したケースはない)



デメリット→以後は妻が保険料を支払うことになるので、その分は負担増に





3.契約者変更せず、妻が保険料を負担する場合
(夫が保険料を負担してくれない、なおかつ契約者変更の手続に協力してくれない場合)




メリット→学資保険によっては子供だけでなく、
夫も被保険者になっている保険もあるので
死亡リスクもヘッジできる。





離婚時、生命保険に新規で入ってくれない場合などは便利。ただし
普通の生命保険で代用可能。




デメリット→基本的には契約者=受取人なので、
妻が保険料を負担したのに、夫が祝い金や満期保険金を妻に渡してくれないことも。


また無断で解約され、解約返戻金を持ち逃げされることも。


yukihiko55 at 13:43 

2012年04月23日

【相模原市の離婚相談】住宅ローンの保証人を抜くと、金利が下がるって本当?

ちょっとした指の切り傷が、2週間も残ったままで、なんだか落ち着きません。
露木行政書士事務所・露木幸彦と申します。

そういえば、暴飲暴食のせいで出来た「口内炎」も、まだ直っていません。
白血球が衰えているのか、皮膚の治癒力が落ちているのか
う〜む、寄る年波には勝てませんね。


さて前回までは持ち家を売却してマイナスが出る場合、あえて妻子が住み
養育費と住宅ローンを相殺することで、丸くおさまるケースがあるという
お話をしてきました。今日はその続きからです。


このメールのバックナンバーは「ブログ」で読むことができます。
http://ameblo.jp/yukihiko55/


C.自宅に夫が住む場合

離婚した夫婦が一緒に暮らすことは、まずありません。
だから、夫が持ち家に住めば、妻と子供は自然と
持ち家から出て行くことになります。




2人の転居先は実家やアパートなどが考えられますが、離れて暮らす以上、
夫は子供に対して、養育費を現金で支払わなければなりません。



一方で、あなたの生活環境はどうでしょうか?
夫は離婚しても、引き続き、住宅ローンの債務者ですので、
ローンの返済義務を負っています。



しかも持ち家を維持するために、
住宅ローンだけでなく固定資産税、リフォーム費用、
(マンションの場合は修繕積立金、管理費、駐車場代)といった諸費用もかかります。



このように考えると、夫の毎月の負担は「住宅ローン+養育費+維持費」です。
夫は離婚後、この三重苦を乗り越えることができるでしょうか?





その可否は自宅を購入したときまで遡って考えると分かりやすいです。
夫は住宅ローンを組むとき、銀行で審査を受けますが、
そこでは「返済比率」という審査基準があります。



返済比率とは「夫婦の年収÷住宅ローンの年間返済額×100」という
計算式から出てきた数字です。返済比率が20〜30%の範囲におさまると、
この基準はクリアすることができ、審査を通すことができる可能性が高まります。





ここで問題なのは、銀行や不動産業者は、返済比率が5〜10%で
おさまるような物件を勧めてこないということです。





「不可能を可能に変える離婚裏マニュアル」詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/rikon9025.html



銀行の思惑は「できるだけ融資額を増やしたい」業者の思惑は「できるだけ高い
物件を売りつけて、手数料を稼ぎたい」両者の思惑が一致すると、
夫婦は返済比率ギリギリ(20〜30%)になるほど、
大きな物件を買わされることになるのです。



このように住宅ローンだけで、すでに収入の3割を占めているわけですが、
さらに残りの7割で「養育費+維持費」を負担できるでしょうか?



もし、夫の収入が自宅購入時に比べ、大幅に増えていれば、
それも可能かもしれません。





例えば、自宅購入時の年収が500万円、
現在の年収が1,000万円、住宅ローンの年間返済額が200万円だとすれば、
夫にはまだ800万円の余裕があります。



800万円あれば、子供の養育費を支払いながら、
持ち家を維持することは難しくありません。





しかし、今は不景気で大幅に収入が増えることは期待できません。
夫の収入が自宅購入時とさほど変わらないのに、Aを選んだ場合、
どうなるでしょうか?



残り300万円で、子供の養育費を支払いながら、持ち家を維持する
ことは相当に難しく、すぐに住宅ローンや養育費、税金の支払に
窮するでしょう。そのことは容易に想像できます。



2.【保証人の解除】



妻が保証人になっているのに夫が住む場合、どうやって妻を保証人から外すのか
債務者変更の審査、新しい銀行での借り換え、銀行との交渉テクニック




*債務者変更とは? 借換とは?



*どちらも夫(+別の保証人)で返済比率が30%以下になることが前提。どうしても
収入が足りない場合は、両親からの贈与もしくは借用でローン残高を引き下げること。



*債務者変更のメリット、借換のデメリット




・債務者変更の場合、費用は印紙税くらい。
借換の場合、再度、保証料をとられる。




・金利の変更はなし。もし今、有利な条件
(1%、20年固定など)で組んでいるのなら
そのまま維持できる。



・購入時の担当者がまだ支店におり、
住宅ローン以外に預金や車のローン、事業性融資などで
お世話になっていれば、借換のイチゲンさんより親身になってくれることも。




・債務者変更の際、再度、不動産担保の評価をすることは少ないので、
担保不足で否決されるリスクは少ない。
一方、借換の場合、必ず担保評価を行うため、そこで頓挫することも。




「モンスター」と早く有利に別れたい人限定!最強の猛獣調教マニュアル
〜離婚、養育費、浮気、モラハラの最善対処法〜
詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/monnsuta.html




*借換のメリット、債務者変更のデメリット



・購入時と比べ、現在の金利が低ければ、金利メリットが発生する。
金利メリット>諸費用なら、費用のことを心配する必要はない。





・債務者変更は今の銀行にとって手間でしかないので、
真面目に対応してくれないことが多い。
一方、借換は新しい銀行にとって「新規の案件」なので、喜んで対応してくれる。





・借換のとき、「安い金利に乗り換えたい」という理由はいたって自然。
離婚の話をする必要はない。





一方、債務者変更の場合、銀行から「なぜ妻を保証人から抜くのか」と聞かれ、
離婚のことを隠しきれず、不快な思いをしたり、
離婚の話をすることで担当者の心象を悪くすることも。




・債務者変更の場合、基本的に返済条件(期間、返済額、金利など)は以前と同じ。
一方、借換はあらためて返済条件を設定できるので、
例えば、ボーナス返済をなくし毎月返済だけにしたり、
返済期間を延ばして毎月の返済を減らすことができる場合も。





*もちろん、両親からの贈与もしくは借用で住宅ローンを「完済」すれば
銀行の問題も、税金の問題も発生しない。

ただし贈与の場合、親子間の贈与税の問題は発生する。



この場合、住宅取得用資金の特例
(1,000万円まで非課税)は適用されない。


yukihiko55 at 13:30 

2012年04月16日

【金沢区の離婚相談】「家を売ったらマイナス」を一瞬で解決する【最高の解決法】

先日は箱根にある人気の宿(楽天の人気宿2010年にランクイン)に
なんと6,000円で泊まってきました。
露木行政書士事務所・露木幸彦と申します。


このカラクリは「株主優待」。3割引きの券と、5,000円引きの券を「併用」できるのです。
http://www.kyoritsugroup.co.jp/05/kabuyu/index.html



優待を受けるには1,000株が必要で、今のところ、14万円くらい。
そう考えると利回りは10%を超えますね。



もちろん、元本保証ではないので、注意は必要ですが
自己責任でこの金額を出せるのなら、かなり、有効な投資ではないでしょうか?



さて前回までは自宅を売却してマイナスが出る場合、
そもそも売却できないというお話しをしてきました。
今日はその続きからです。





3.【売却益の分配】


売却代金>住宅ローンの場合、所有権割合と、
夫婦折半の原則、どちらを優先するのか
共働きの場合、夫婦が連帯債務の場合、ローンとその他生活費、
どちらの給料でいくら負担していたのかを分析する




・頭金なしで売却益が出る場合→値上がり、繰り上げ返済、短期の住宅ローン。夫婦折半が原則。



・頭金ありで売却益が出る場合→頭金を出した人に優先的に分与。残りを夫婦で折半。



・按分割合の3パターン→どれが正しいかとは一概に言えない。
住宅ローンが連帯債務だったり、持分が共有名義でも「折半」するケースもある。



大事なのは夫婦の価値観や考え方。例えば、妻が持分を持っている場合、
妻が独身時代の貯金を出してることが多い。



もし夫が「妻が頭金を入れてくれなければ、マイホームを持てなかった」と
思っていれば、妻は「5割+持分」をゲットできるだろう。


また夫婦が共働きの場合。住宅ローンは夫5割、妻5割ではないのに、
財産分与の原則を優先して折半することもある。



すべてを枠に当てはめるのではなく、
話を聞きながら、それを尊重して案を考える必要がある。


「モンスター」と早く有利に別れたい人限定!最強の猛獣調教マニュアル
〜離婚、養育費、浮気、モラハラの最善対処法〜
詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/monnsuta.html




1.夫婦で折半


2.夫婦の連帯債務の場合→どちらがいくら返済したのかを基準に按分割合を決める。


例えば、夫の住宅ローンが1,000万円、妻が500万円なら、
夫が3分の2、妻が3分の1となり、売却益が300万円なら、夫が200万円、妻が100万円を受け取る。


3.夫婦の共有名義の場合→自宅の所有権割合に応じて按分割合を決める。


例えば、夫が8割、妻が2割持っていて、売却益が100万円なら、
夫が240万円、妻が60万円を受け取る。

■ ローン付不動産を所有する場合に発生する3つの問題


1.【住宅ローンと養育費の相殺】


妻が子供の親権を持ち、離婚後、母子が自宅に住む場合のシミュレーション
養育費=住宅ローン、養育費<住宅ローン、養育費>住宅ローン




A.自宅に妻が住む場合



まず住宅ローンは基本的には固定ですので、考える必要はありませんが
養育費はケースバイケースですので、あなたの場合、
いくらなのかを算出する必要があります。




例えば、妻子が標準的なアパート(家賃6〜8万円)に住んだ場合、
いくら必要なのか今回、計算してみました。



なお、ここで出てきた金額はあくまで「仮の養育費」であり、
この金額を夫が本当に支払うわけではありません。


養育費と住宅ローンを比べ、どちらが多いのか、少ないのかを知るための目安です。



「逆ギレ対応マニュアル〜今すぐ最強の離婚交渉術を手に入れる」
詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/rikon9027.html





■ 今回の設定は仮に養育費(月80,000円)とする。
その上で住宅ローンが月60,000円(養育費>住宅ローン)月80,000円(養育費=住宅ローン)
月90,000円(養育費<住宅ローン)のケースを見ていこう。



A 養育費=住宅ローン



これが一番シンプルなケースです。夫は今後も住宅ローンの全額を返済していきます。
その代わりに子供の養育費を現金で振り込まずに済みます。



ここで大事なのは、妻の収入です。
確かに妻には家賃の負担はゼロですが、日々、暮らしていくには、
それ以外にも食費や電気代、交通費などの生活費もかかります。
妻は家賃以外の支出を自分の収入だけでまかなわなければなりません。



もし、収入が少なすぎて、どうしても生活できないのなら
妻がそれに見合う収入を得るまで、離婚を待つことになります。



B 養育費<住宅ローン



ここでも、夫は住宅ローンを返済しますが、全額ではありません。
夫が負担するのは、先ほどの計算で出てきた養育費に相当する金額だけです。
しかし、それでは住宅ローンの返済額に満たないので、不十分です。
だから「住宅ローン−養育費」は妻が負担してもらう必要があります。
具体的には住宅ローンの引き落とし口座は夫名義ですから、
妻が毎月、その口座に不足分を入金するという形です。



もちろん、最終的にいくら負担するのかは、あなたの判断です。




夫が養育費の相場など、すべての事情を承知した上で、
それでも早く離婚したいのなら話は別です。





試算の結果、「養育費<住宅ローン」となっているのに、
夫が住宅ローンを全額返済することは
「相場以上の養育費を支払うこと」を意味します。





なおここでも,汎韻弧簑蠅枠生します。
それは妻の収入で「生活費のすべて+住宅ローンの一部」を支払えるかどうかです。



もし、「住宅ローン−養育費」の金額があまりにも大きな数字になってしまったら
失礼な言い方ですが、今住んでいる家はあなたにとって
「身分不相応」だということです。





このような計算になるのは、おそらく自宅購入時と比べ、
夫の収入が大幅に減っていることが原因です。そもそも今現在でさえ、
住宅ローンの返済に苦しんでいるはず。





それなのに今、無理に離婚したら、どうなるでしょうか?
夫婦どちらもすぐにお金で行き詰まるのは目に見えています。





だから、ここでは離婚を延期するという英断を下しましょう。
当面は2人の収入をあわせてローンの返済を続けた方が無難です。



『ゲリラ離婚』回避マニュアル
〜周りの人間を心理誘導し、「昨日の敵は今日の味方」を実現する3つの方法〜
詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/gerira.html




C 養育費>住宅ローン



夫が住宅ローンの全額を返済するというのは,畔僂錣蠅泙擦鵝
ただ、それだけでは上記で計算した養育費には足りません。




そのため、「養育費−住宅ローン」の差額をあなたが負担します。
具体的には、夫は毎月、妻か子供の口座に現金でその不足分を振り込むという形です。


yukihiko55 at 13:45 

2012年04月12日

【逗子市の離婚相談】「マイホームの頭金を返して」が99%失敗する【裏の理由】

今年で花粉症歴17年ですが、今年は運良くラッキーアイテムを手に入れました。
露木行政書士事務所・露木幸彦と申します。



実はドラッグストアの店員に大嘘をつかれたのです。「コンタクト用の目薬はない」と。
よくよく調べてみると、本当は「あった」のです。



アルガード・コンタクト
http://www.rohto.co.jp/alguard/prod/contact.html



さすがに結構、人気のようでアマゾンでは「在庫なし」
仕方なく、別のドラッグストアに行ったところ、ご丁寧にメーカーから取り寄せてくれ
しかも20%引きに。



そう、ここの担当者は「薬剤師」だったのです。おそらく、前者はアルバイトなのでしょう。
当然のことながら、薬のことは薬剤師に聞かないといけませんね。高い授業料ですが
勉強になりました。



さて前回までは途中で養育費を増額する場合、何かが起こる前に相談しておかないと
火に油を注ぐ結果になるというお話をしてきました。今日はその続きからです。



このメールのバックナンバーは「ブログ」で読むことができます。
http://ameblo.jp/yukihiko55/




<力になれる離婚問題その2.ローン付の財産分与>


婚姻期間中に夫婦が築いた財産を離婚時にそれぞれ分け合いますが、
ただでさえ複雑なのにローンが残っていると余計に厄介で相談者の悩みは尽きません。
住宅ローン、車のローン、借金をどう処理すれば良いのでしょうか?


そこで「お金の専門家」である私の出番です。
これら金融商品について第三者目線で公平中立にアドバイスすることは私にとって得意中の得意。




■ ローン付不動産を売却する場合の3パターン



1.【頭金と繰上返済の考え方】
親からの援助、独身時代の貯金を「頭金」として提供した場合、誰にいくら返すのか
ローン既返済額と、繰上返済の金額をどこまで分与割合に反映させるのか



*財産分与の原則→婚姻期間中に築いた財産を合計し、
それを夫婦で折半。どちらの名義に関係なく



*財産分与の例外→独身時代の財産、親からの贈与、相続分は対象外。


対象外というのは
例えば、妻の親が夫婦に200万円のお金を贈与し、夫婦が離婚する場合、200万円が
夫婦のお金とごちゃ混ぜになっていたら、
妻は優先的に200万円をもらうことができる。



*不動産の原則→住宅ローンの既返済分(夫婦の貯金で繰り上げ返済)は折半。




・頭金を入れていないと、売却しても利益は出ない。住宅ローンの既返済分は返ってこないので
分与不可能。



・妻が自宅から出ていく場合、住宅ローンの既返済分の2分の1を夫が妻に渡そうとしても
他にも養育費や住宅ローン、自分の生活費があり、分与は不可能。





『ゲリラ離婚』回避マニュアル
〜周りの人間を心理誘導し、「昨日の敵は今日の味方」を実現する3つの方法〜
詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/gerira.html




*不動産の例外→独身時代の財産、親からの贈与を頭金に入れたり、繰り上げ返済をした場合。
例えば、自宅購入時に妻の親が200万円を夫婦に贈与し、
それを頭金にしたのに離婚した場合。



・自宅の売却益もしくは夫婦の財産から、
妻は優先的に200万円をもらうことができる。



→頭金を返したケースはほとんどない。売却しても利益が出ない。
夫婦の財産は慰謝料等に消える。





・すでに自宅の持分(購入価格が4,000万円なら5%)を持っているから、そのまま。
→妻が自宅に住み続けないのなら、持分を持っていても意味がない。





つまり、不動産は他の財産と違い、複雑なので、他の財産のように簡単にはいかない。



2.【売却損の工面】

売却代金<住宅ローンの場合、オーバーローン分をどうやって工面するのか
どちらの貯金を使うのか、どちらの名前で借入するのか、夫何割?妻何割?



・妻が専業主婦、パートの場合→支払能力がないので、自然と夫がすべて負担となる。



・妻が正社員等で連帯債務になっている→妻も売却できないと、いつまでも住宅ローンを
返済するのは困るので責任をとる。住宅ローンの割合で負担する。
例えば、夫が1,000万円、妻が500万円なら、夫が3分の2、妻が3分の1となる。







■ 自宅を売却するとき、相談者が勘違いすること



このパターンは持ち家には、夫も妻も住まず、第三者に売却し、
お金を手に入れる場合です。例えば、持ち家の評価額は2,000万円、
住宅ローンの残高は3,000万円です。




仮に評価額通りの金額で
買い手がついたとしても、1,000万円のマイナスが出ます。





よく間違われる方がいるのですが、持ち家を売却したとしても、
あなたが2,000万円をもらえるわけではありません。





しかし、まず2,000万円をもらい、それで慰謝料を払って、住宅ローンを毎月返済すればいいと
勘違いしている人は少なくありません。




しかし実際には売却代金はまず、優先的に住宅ローンに充てられるため、
あなたの手元にお金は残りません。
抵当権を抹消しないと売却できないからです。





実際には、売却するにあたり、住宅ローン以外にも
諸費用(不動産業者への仲介料、抵当権抹消費用、引越し費用など)も
かかります。そのため、マイナスの金額はもっと膨らみ、
そしてマイナスの幅はもっと広がります。





「不可能を可能に変える離婚裏マニュアル」詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/rikon9025.html





■ 売却損を穴埋めする2つの方法

また、あなたはそもそもマイナス分をどうにかしないと、売却すらできません。
今回のように売却損が出るけれど、それでも売却したいのなら、選択肢は2つです。


1. マイナス分と同額の現金を用意する

2. マイナス分と同額の借入をする




■ マイナス分と同額の現金を用意できない理由→そもそも不可能



まず1ですが、あなたが1,000万円を現金で持っていれば話は早いです。
しかし、あなたはこれから離婚するという場面です。



仮に1,000万円の貯金があったとしても、「財産分与」として折半します。
またあなたに原因があって離婚するのなら、「慰謝料」として
まとまった金額(例えば500万円)を支払うことも考えられます。
そうすると、夫婦の財布はスッカラカンです。



あなたが離婚しないのなら話は別ですが、今回は「離婚するから、
持ち家を売却」するのです。ただでさえ、離婚するにはお金がかかるのに、
さらに1,000万円以上の現金を用意できるでしょうか?



離婚と同じタイミングで持ち家を売却する場合、
マイナスを補填するのは到底、無理な話です。



■ マイナス分を同額の借入をすると、すぐアップアップになる→相談者に勧めてはいけない



次に△任垢、これは夫が1,000万円の借金をしてマイナスを
穴埋めし、売却する方法です。借入先は住宅ローンを組んでいる銀行や、
それ以外の銀行です。


どちらにしても高い金利を強いられます。なぜでしょうか?



それは担保がないからです。担保とは、万が一、住宅ローンを返済されない場合
持ち家を売却し、その代金を融資額に充てるという制度です。



銀行の側としては担保があれば「とりっぱくれる」リスクが低いのです。
住宅ローンの場合、持ち家が担保になっているため、
1〜2%という低金利で融資をしてくれます。



一方、このケースではどうでしょうか?持ち家を売却してしまえば、
手元にはもう担保はありません。担保がなければ、夫がローンを
返済できない場合、そのまま不良債権化する可能性が高いです。



ここでは信用と金利は比例します。夫は銀行に信用されていないから、
高い金利を設定されるのです。(フリーローン)
だから、2の場合、あなたは「元本+高い金利」を
毎月毎月、返済しなければなりません。



さらに夫には、「売却損の借金」以外にも養育費の支払いが残っています。
まずは「借入の返済+養育費」の合計がいくらになるのか、計算してみることです。




「逆ギレ対応マニュアル〜今すぐ最強の離婚交渉術を手に入れる」
詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/rikon9027.html




その上で本当に支払うことができるのかどうか、
よくよく考えてみてください。


夫の収入が自宅購入時と比べ、大幅に増えていない限り、
この「二重支払」を続けることは難しいです。


yukihiko55 at 14:09 

2012年04月09日

【三浦市の離婚相談】【面倒だから事後報告】子供の将来を狂わせる軽はずみな言葉

毎週、土曜だけは欠かさず「日経新聞」を読んでいます。
露木行政書士事務所・露木幸彦と申します。



土曜は「日経プラスワン」という別刷りがあり、お得なのですが
お目当ては「温泉食紀行」というコーナー。


ある特定の食べ物を求め、
温泉地に行くという趣向で、この記事を見て、実際に訪問したことも
(新潟の月岡温泉など)



実は、日経は購読しておらず(苦笑)土曜だけコンビニに買いに行っています。
これは大学生の頃から続く、良い意味でマンネリ化した習慣です。



『駅前相談サービス』の追加日程のお知らせ(4月14日土曜)

↓  ↓   ↓   ↓   ↓   ↓
http://www.tuyuki-office.jp/ekimae-0414.html
(少しだけ余裕があります。興味ある方はお早めに)




さて前回までは子供の志望校が決まっているのなら、そこに入学する前提で
養育費を決めるというテクニックがあるというお話をしてきました。
今日はその続きからです。


このメールのバックナンバーは「ブログ」で読むことができます。
http://ameblo.jp/yukihiko55/





2.【公立、私立】
子供の進路にあわせ、教育費をパターン化し、子供の学力と照らし合わせた上で
受験の可否を判断する


*キャッシュフロー表の学歴は「子供の希望」を採用するケースもありますが、
一番分かりやすいのは「父親の学歴」にあわせること。
例えば、父親の最終学歴が国公立大学なら、国公立大学を前提とした養育費にする。




また父親が私立高校に通っていたのなら、養育費には私立高校の学費を見込んで良い。
なぜなら、自分が私立高校に通っていたのに、
子供には公立高校並みの養育費しか支払わないとは口が裂けても言えないから。



「不可能を可能に変える離婚裏マニュアル」詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/rikon9025.html



3.【養育費一時金】


入学、進学時にかかる費用(入学金、授業料、受験料、下宿代など)は
学資保険の祝い金、満期保険金の範囲内でおさまるか、不足するか。
足りない場合、養育費一金で充当するか



*志望校が具体的に分かる場合は、平均値ではなく、
その学校の費用をベースに養育費を決める。



一番分かりやすいのは一貫校の場合で、エスカレーターに乗って大学まで進学するケースが
多いのだから、実際にいくらかかるのか、漠然とではなく、正確に分かるので便利。



施設使用料や寄付金、修学旅行代など、その内訳も分かる。ネットで検索できなければ
学校に対し「受験したい」と言えば、資料を送ってくれる。



一貫校ではない場合も、志望校のうち、それぞれの学校を前提にキャッシュフロー表を作る。
そうすると離婚後、進学できる学校、できない学校が見えてくる。



4.【特別出費】



離婚時に予見できない医療費、習い事、留学資金などが発生した場合、どちらがいくら
負担するか、その割合を決めておく

*予見できない費用は離婚時、対処しようがないので、
それが現実的になったとき、請求するしかない。



大事なのは報告は事後ではなく、事前にすること。
例えば、留学の場合。事後の報告すると、
相手は「何の相談もなく決めたのだから、勝手にしろ」と
言われるケースが多数。



離婚した後、連絡をとるのは苦痛でも、それは「子供のため」にやるしかない。




*医療費については、ひとり親医療費助成制度があり、原則は母子ともにゼロ負担。
ただ、所得制限があり、それは児童扶養手当と同じ。手当が支給されない家庭は、
医療費も免除されない。



子供1人の場合、おおよそ年収230万円が基準だが、
これは市町村による。免除の対象は保険対象の医療費。



保険とは健康保険のことで民間の医療保険ではない。
保険対象外の費用、例えば、歯の矯正費用などは実費がかかかるし、
妻が正社員だと免除されず、2,3割負担なのだから、これらを追加で請求することができる。



「モンスター」と早く有利に別れたい人限定!最強の猛獣調教マニュアル
〜離婚、養育費、浮気、モラハラの最善対処法〜
詳細・お申込はこちら
http://www.tuyuki-office.jp/monnsuta.html


yukihiko55 at 13:20 
Profile
行政書士・露木幸彦と申します

平成11年4月  国学院大学法学部法律学科 入学
(3年時に早くもオリジナル名刺を作成。インターンシップで人事部長に手渡し、強烈なイメージを植えつける。大手の分業制に価値観の違いを感じ、地元金融機関へ)

平成15年4月 某金融機関に入社
(融資係へ配属。わずか3ヶ月で住宅ローンの契約5件1億円を達成し、脚光を浴びる。しかし、当時の支店長より「儲からない商品を売るんじゃない!」との言葉に激怒。確かに10年固定10%は採算ラインぎりぎりであった。17年1月、行政書士 同3月にFP試験に合格する

平成17年4月 露木行政書士事務所を開業
主に離婚問題に特化し、業務を遂行。「離婚サポート.net」を立ち上げ、日本初!養育費見積もりサービスを開始。日々、メール電話鳴り止まず
露木幸彦を読み解くキーワード
1.「お客様の立場になってモノを言う」


 銀行マン時代のこと。住宅ローンの借換を営業していたところ、いろいろ質問してくるお客さんがいた。当時は本当の新人だったので、分からないことだらけ。もちろん、質問されたところで、8割方は答えられない。なので「調べてから、お電話しますよ」といって、一目散に逃げていき、営業店の書物をひっくり返した。
 質問される→調べる→電話する
を繰り返すうちに、その方とは仲良くなっていった。しかし、問題だったのが、借換をしてもほとんどメリットがなかったのだ。ふつうであったら、自分にとって都合の悪いことはお客様に話さないところだ。だが、本当に心の底から「何か役に立ってあげたい」気持ちがあったので、言ってしまったのである
 「今回のケースでは借換のメリットはわずかです。返済されている住宅ローンの現状がわかっただけでも良いじゃないですか」 
 結論的には住宅ローン借換の契約を結んでいただいた。後で聞いた話では、他の銀行マン3人も営業をかけていたとのこと。なぜうちを選んでもらえたのですか?
 「あんたの言っていることが一番信用できたからだよ」
今でもそのお客様とはプライベートでも親交があります。「お客様のためにならない契約はしない」これが信条です





2.「ウソをつかない、つけない」


 正直、あまり頭は良くない方です。法律系国家資格の中では一番易しいと言われる行政書士を5回も落ちているのだから、弁解の余地はありません。
 ですから、お客様から質問されたことには、ありのままお答えすることしかできません。もっと賢い方でしたら、「もっと契約に近くなる答えをしよう」とか「もっと高い報酬を得るために、わざと理解しにくい言葉を使おう」とかいうテクニックは持ち合わせていません。
 銀行マン時代。
 質問される→調べる→電話する の繰り返しで契約をとっていた私にとって印象的な言葉があります


「あんただから契約した。あまりにも正直すぎるから」


自分としては、ありのままを答えただけなんですが・・・・

露木幸彦主催セミナーのご案内

行政書士としてこれから開業する方、

又開業済で軌道に乗せようという方へのご案内です




同業者の友達の口から出た言葉に私は声を失いました。

「おまえは馬鹿か?この以上ライバルを増やしてどうするの?



余計なことしてる暇があったら、集客してりゃいいじゃん」



本当に余計なことでしょうか?

 私は開業以来、ダイレクトマーケティング、ブランド戦略など様々勉強し、

吸収してきました。これから進化していくことでしょう。



 セミナーで話すことは今現在のノウハウであって、

これを公開することでウチの事務所に影響があるとは考えていません。

むしろここでカミングアウトすることで、自分の進化スピードに拍車がかかると期待しています。



 開業初月から100万200万を売り上げるためのセミナーではありません。

その金額を初月から目指すのはリスクが大きくギャンブルに近いです。



今回は着実に60万円を売り上げ、この中から事務所の家賃、自分の給与、

温泉旅行代?を賄うノウハウです。個人の貯金から切り崩すなんて、

開業した意味がありませんから

 私も開業する前、開業直後はいろいろな本を読み、話を聞き、セミナーに顔を出しました。

すると頭ばっかり大きくなってきます。頭が大きくなると「自分でやったような気が」してくるんですね。

何もやっていないのに、やったような気が。



 現場ではその時その時でシチュエーションが変わります。いくら本を読み、

話を聞き、セミナーに顔を出したとしても残念ながらそれと全くお同じ場面は登場しません。

では、このセミナーも無駄か?



 そんなことはありません。セミナーは考え方を学ぶ場です。私がピンチになったとき、

何を考え、どう行動して解決したのかお話します。



 あなたがピンチに陥ったとき、きった役に立つ「考え方」だと思います。




この続きを読む


Recent Comments
  • ライブドアブログ