2007年07月01日

デフォルト賃貸契約書は借主不利3

さっき不動産屋から帰ってきました。
で、借主さんの申込書見せてもらい、電話で聞いてたとおりなので問題なし。
借主さんに引き渡す鍵を渡した。(客付け委託時に預けていた1本にプラスして、スペア用に1本の計2本)

それだけ。
不動産屋の営業いわく、あとはこっちですべて出来るという。
印鑑さえ押す必要がなかった。拍子抜け。

で、契約書は借主さんが捺印したら送るという。
待て待て待て。条文も確認させずにハンコ押させるンすか?
借主はそれでいいんだろうがこっちはそうとは限らない。
借主に渡す契約書の雛形をよこすよう頼んだ。
営業はえ?という顔をしたが、コピーして渡してくれた。

でさっきその足でマンションに行ってたまったチラシを回収するとともに、条文の内容をじっくりチェックしていたわけさ。
いやはや。読めば読むほど借主に一方的に不利な契約だな。というのが感想。
わたしも以前アパート借りたことがあるからわかるけど、借主の立場では条文を自分に有利になるように修正することなどまずないと思う。そんなことをしてせっかく決まりかけていた契約がご破算になったり、あるいは家族も引越しの予定つけて楽しみにしてるのに、入居日が遅れたりすることを嫌がるからだ。
一方、大家はリスクに敏感だ。貸主に不利な条項があれば絶対に直させる。
だから不動産屋はデフォルトで借主に不利な内容の契約書を雛形にしてるわけだ。借主は文句言わない。貸主は言う。なら借主には不利に、貸主には有利にしておけばどっちからも文句は出ないという算段です。

しょうがない。ココは物言わない借主に代わって、大家のおじさんがこの不平等条約を改正してやるか。
以下、不動産屋にクレームした修正要求。

(1) 【削除】更新料1ヶ月分
→更新料については募集広告の段階で、更新料なし!を明記させてたのになぜにここで復活している?いらんっていっただろ!でも不動産屋にとっては大家に更新料を取ってほしいんです。そのわけは、(2)の条項があるからです。

(2) 【削除】更新手数料0.25か月分
→大家が更新料を取るならば、その際に不動産会社が自動的に0.25か月分取る条項です。もちろん借主から。この条項を残したいために、(1)の更新料1ヶ月を復活させたものと思料。不動産屋が勝手に。ほんとにろくでもない。当然削除してやる。
ちなみに、この費用の根拠は契約書の作成等に費用がかかるからだそうです。そんなもんこっちで作るからいい。どうせ既存契約書の日付を2年後の日付に書き換えて印刷するだけだろうから。

(3) 【削除】契約本文中の借主の更新料の支払い義務条項
→(1)を削除したので自動的に消滅します。

(4) 【削除】催告なしに貸主が契約を即時解除できる場合のうち、「借主または同居人に警察の介入を生じさせる行為があった場合」の条項
→これはあいまいな条項です。警察の介入を生じさせる行為って言ったって、たとえば借主の子供が万引きして警察に補導されただけで、この条項は発動可能になってしまいます。子供が万引きしたら大家は賃貸契約を即時解除できるなんて、それこそ公序良俗に反する条項そのものじゃねえか。こんなふざけた条項は借主がいいといっても俺が許さん。

(5) 【削除】更新手数料の根拠条項
→大家が更新料を取らない以上、不動産屋にも更新手数料はとらせない。ので削除。さっきも書いたとおり契約更新時の事務は自分でやるのでどうぞおかまいなく。

(6) 【削除】借主の家賃自動引き落とし手数料(月額300円)負担規定
→今回わたしは振込での入金をお願いしてるので、自動引き落としではありません。のでこの条項は無効である。本当は自動引き落としにしてほしいのだけど、管理業務自分でやるとなると、家賃の収納方法も選択の余地があまりないんです(不動産会社を通じて、というサービスならたくさんあるけど、個人の大家の依頼を直接受けてくれる収納サービス会社があまりない)。でも仮に自動引き落としに出来たとしても、引き落とし手数料は実費のみ借主負担か、または大家負担にするのが相当だと思う。

(7) 【削除】借主の退去時のハウスクリーニング費用、畳表換え、襖・障子の張替え費用の負担規定
→これは通常の使用による損耗によって発生する費用であり、これを借主負担にするとあとあともめるかもしれません。たとえ契約時には借主がOKしてても。わたしはガイドラインを遵守することにしてるので、これは大家で負担します。

(8) 【特約追加】借主の住宅設備の維持管理に関わる作業への協力規定
→マンションなので、排水パイプの高圧洗浄とかを行うために、管理組合に委託された業者が室内に立ち入って作業を行う場合があります。その際には入室が必要となるので、これに借主に協力してもらうための条項。

(9) 【特約追加】借主の共用部分の維持管理に関する、周辺住民との協力規定
→当番制で共用階段の掃除当番があったりします。大家であるわたしは管理費は取りませんので、共用部分の管理負担については借主にやってもらうという条項。

(10)【特約追加】ピアノ禁止・魚と小鳥以外のペットの飼育禁止
→これは管理規約にはあるんですが、不動産屋いわく管理規約を借主に渡すことはないという話なので、管理規約で規定されていることのうち、上記については重要なことなので、特約で追加してもらう。っていうか、管理規約の内容くらい確認してから借主に契約結ばせろよ。わたしは営業に質問した。「ちゃんと管理規約は確認してもらえますよね?」「え、えぇもちろんです...」←どうも不安


この修正要求を受けた不動産屋(結構社内では偉いヒトっぽい)は明らかに顔が引きつっていました。でも何も文句は言わなかったのでそのまま受け入れていただく。そもそも契約というのは貸主と借主の契約ですので、不動産屋が口を挟む隙間は違法な条文でもなければ本来まったくない。更新手数料をとれなくなって顔が引きつっているんだと思いますが、大家と借主で「更新手数料不要」で合意すれば、契約の仲介者に過ぎない不動産屋の異議申し立ては認められないのであるw
そもそも貸主が宅建業法に規定のない「業務委託料1ヶ月」を文句言わず負担してやっているのだ。借主からも「仲介手数料1ヶ月」とってるので明白に違法行為ですよ。それでがまんしとけ。

でも、しきりに「本当にいいんですか?それで本当にいいんですか?」とかいってました。オレがいいと言ってるんだからいいのだ。


yuraku_love at 20:38│Comments(28)TrackBack(2)大家さん計画 

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1. 賃貸住宅標準契約書  [ ちぎっては投げ ]   2009年06月04日 09:56
もうじきマンション??の賃貸借契約の更新時期が迫っておりまして、面倒くさいけど更新手続き用に契約書を用意しなければならなくなりました。 うんと昔に生意気にこんなことを書きましたが、あのときの物件の更新です。 更新料なしにしておりますし、更新手数料もなしに....
2. 更新料無効の判決が京都地裁で出た件  [ ちぎっては投げ ]   2009年07月23日 23:22
マンション更新料は「無効」 京都地裁が初判断 更新料は、わたし自身はこれについて非常にネガティブな立場の家主でして。 以前生意気にこんなのとか、こんなのを書きました。 家主への調査結果についてのコメントにも書いた。 賃料の滞納のない優良な入居者であれば....

この記事へのコメント

1. Posted by satoru17   2007年07月01日 20:58
はじめまして。いつも楽しませてもらっています。今日の内容、とても勉強になりました。痛快です!私はアパート暮らしですが、契約書読んだ覚えがないです…。探して読んでみよう…。
2. Posted by ずんちゃか   2007年07月01日 21:49
5 世直し大家ww

穏やかにっつったのに波風立てまくってんじゃないすかw
ただ、こういう内容がデフォルトであってですら、
既存の町の不動産屋が儲けている感じがあまりしない。
どういうこったい。
3. Posted by yuraku_love   2007年07月01日 22:15
どぼどぼ。笑っていただければ幸いです。不動産屋にここ読まれてるとバレバレなのでまずいがw

町の不動産屋は過当競争なのかも知れずです。お客さんの奪い合い。うちの近くにも小さい不動産屋がいっぱいありますよ。
4. Posted by うるめ   2007年07月01日 23:05
いつも拝見させてもらっています。
なじみのない分野だけに大変勉強になります。

私が仕事をしている保険業界でも、消費者の無知につけこんだ悪どい商文化が未だ多く存在しており、なんとかならんものかと日々感じています。
yuraku_loveさんのような、こういった業界の悪しき風習を変えようという姿勢を持った方が、一般消費者と接する機会が今後増えていけばいいなと思います。

これからも記事更新を楽しみにしています。
5. Posted by yuraku_love   2007年07月02日 00:06
保険業界でも似たような話があるんですか。うーんわたしが予想できるのは、契約者が無知であることに漬け込んで過剰な契約を結ばせる、くらいかな?
不動産賃貸の場合は、借主と貸主が主人公で、仲介業者はおまけです。でも実際にはこうやってデフォルト契約書は仲介業者が作るので、仲介業者が貸主有利の初期パワーバランスを設定するのです。これをイーブンに持っていこうとすると貸主の反対があるかもしれないので借主はあきらめてる。
それをいいことに仲介業者は弱者である借主から更新手数料を取るような条項も契約書に紛れ込ませておく。やり方が汚い。
でも貸主はこの不公平を是正できます。貸主自身の権益を削るだけなので借主は反対しない。それに権益を削るといったってバランスを反転させるのではなく公平にするだけ。損するわけではない。貸主が主導権をとれば、仲介業者の「初期パワーバランス設定」はもはやなんのチカラもありません。
6. Posted by あられ   2007年07月02日 01:14
初めまして。最近こちらを見つけて読むようになりました。いい大家さんですね!私は借りる側なのでこんなところにすみたい。
以前やっぱり敷金をリフォームにあてると言ってきたので、内容証明付できっちり返還しないと裁判になりますと抗議したら、返ってきたです。だって、子供いないから汚く乱暴に住みようないし・・・いつからこんなに悪辣になったんでしょ。私はバブルが起こってからのことと思いますが・・・
7. Posted by 元町愛   2007年07月02日 01:26
>借主の家賃自動引き落とし手数料(月額300円)負担規定
>→今回わたしは振込での入金をお願いしてるので、自動引き落としではありません

これは、歓迎しない。

金融機関に行って、引き落としの相談して、手数料を負担してあげるべし。

月末のATMの混雑ぶりを想像してあげてくださいませ。
ネット振込みだって、携帯で出来るっても面倒に思う人もいる。
忘れちゃう人もいる。

投資業になったら、管理会社に任せることになるから、
手数料は借主に負担してもらうことになっちゃうけど、
大家業はサービス業だから。
8. Posted by yuraku_love   2007年07月02日 01:30
借主さんには修正済みの契約書が渡ると思うので、大家のおじさんが契約条項をイーブンにしてくれたなんて事実は知らずに普通に契約書に捺印するんだと思います。ちょおっとはわかってほしい気も...(^^;

ガイドライン(東京ルール)で規定されてから、それまで黙っていた借主さんが声を上げるようになりました。大家さんの立場としては気をつけて扱うべき問題です。わたしはリスクを考えてガイドライン遵守することにしてますが、不動産屋の方がそういう意識がない。客付け依頼時に、不動産屋が広告にデフォルトで「退去時のルームクリーニングは借主負担とします」の文を入れたので、ガイドラインに抵触するのでやめてくれといったら、あれはこの地区ではまったく浸透してないし、あっても困らないはずと説得された有様で。。。
9. Posted by 元町愛   2007年07月02日 01:37
>借主または同居人に警察の介入を生じさせる行為があった場合

これは、判例があったと思ったよ。

基本的には、強制捜査のことね。
表現を変えて、再検討してみたら。
最近は、親殺しとか多いから。
10. Posted by yuraku_love   2007年07月02日 01:38
元町愛さん。まぁまぁ待たれよ。
契約の際に立ち合わせてもらうつもりで不動産屋にはお願いしていますが、その席で支払方法について話をさせてもらうつもりです。
不動産屋は、自社の管理物件じゃないので振込みと設定してます。直接借主と話をさせてもらえない今は不動産屋が邪魔でしょうがない。

昔浜松に住んでたときの大家さんは、静岡銀行の自動振り替えサービスの用紙をくれて、これで自動振り替えすれば毎月52円で決まった日に引き落としてくれるから、なんてことを教えてくれました。この人も、実に今回わたしがやったように、借主に不利な契約条項を契約のその場で削除してくれました。わたしはその大家さんのまねをしているだけなのです実はw
ただ自動振り替えは金融機関による部分が大きいので、これは会ってからの話です。収納サービス会社が利用できれば面倒なことは何もないのですが。
11. Posted by 曲者   2007年07月02日 07:32
かっこよすぎる!!

私は部屋を借りる時は、契約書を一字一句逃さず読んで、退去時を想像して契約を結びますが、どーせ知らないと思って不利にされているんだから退去時はちょっとでも金を取り戻そうと、ガイドラインや判例のコピーなどの資料を取り揃えて徹底的に不動産屋をやっつけてます。

本当はお金とかの問題じゃなくて、人の思いやりというか、儲けだけじゃなくてお互いのwin-winを考えてくれているんだなぁ、というのがあればそこまではしないですからね。

あっちがその気なら、こっちだってやってやる!みたいな気になってしまいますからね。

心意気が上手く借主さんに伝われば、円滑な関係でお互いハッピーになりますしね。
12. Posted by yuraku_love   2007年07月02日 10:06
そもそも借主側に被害者意識があるので、ガイドライン等を盾にして取れるだけ取ってやろうという気持ちになるわけです。

で、被害者意識を生む理由になっているのが、賃貸契約において借主は一方的に不利なところにあるとわたしは思います。借主は最初から我慢してるわけ。
もちろん契約だけじゃなく、入居した後の大家とのコミュニケーションも重要ですけど。

今回不動産屋に管理をさせないで大家自身で管理しますので、何かあれば直接借主さんと話ができる。これ重要じゃないかと思っているわけであります。管理会社にすべておまかせだと、借主さんか大家の顔も知らないということになる。契約だって借主に捺印させて、後で大家に郵送して捺印させる、なんて方法が主流らしいし。
13. Posted by きた   2007年07月02日 20:55
すみません、また以前付けたハンドルネーム忘れたのですが3回目くらいのコメントです。

感動しました!
いやー気持ちいい!

色々見習いたい事がいっぱいです。
それではこれからもお体には気をつけて頑張ってください!
14. Posted by yuraku_love   2007年07月02日 21:27
どぼどぼっす。
なにぶんまだ大家一年生なので、不動産業界の慣習を意識しないで普通のビジネス的にやろうと思っております。
普通のビジネスというのはギブアンドテイクだし、フェアプレイが求められます。それを不動産業界でも当たり前にしたいと思ってます。
15. Posted by さお   2007年09月11日 12:56
あなたのような大家さんばっかりだったらいいのに…!
16. Posted by yuraku_love   2007年09月11日 13:27
もう首都圏の賃貸市場は明らかに借り手有利です。サービス精神のない「貸してやる」方式の大家さんはたぶん経営が立ち行かなくなります。
そうなれば、わたしだけではなくどこの大家でも当たり前に借主の立場になって契約しようという気になりますよ。(^^)
そうしないと、借主さんから敬遠されてしまうだけだから...

要するに、不動産賃貸業にも「顧客中心主義」が芽生えようとしているわけですな。今ごろはちょうど。
17. Posted by まごまご   2007年12月20日 11:54
その不動産屋にも問題ありそうだけど、知識あるっぽいとこをひけらかして、結局あちこちでもったいないことをしているようにも読めた。
商慣習や過去の事例などから契約書がだんだん家主寄りになったのは明白で、事故が起きたり面倒があったからそれを回避しようとする部分はあると思うが、どうなんだろう。

>「借主または同居人に警察の介入を生じさせる行為があった場合」
の条項などは、表現ひどいなと思うけど、これに似た条項はあっても良いのでは?

>借主の退去時のハウスクリーニング費用、畳表換え、襖・障子の張替え費用の負担規定を削除
これは通常使用なんだろうけど、ハウスクリーニングなんかは契約時に金額明記するなどで敷金相殺できるはず。ガイドラインの厳守もいいけど、金かかりますよそれだと。
18. Posted by yuraku_love   2007年12月21日 00:48
そういう家主が多いのは知ってます。
が、わたしはそうではないというだけです。カネの面についてはかかる費用も知った上でやってますのでご心配なく。
19. Posted by 大家   2010年02月03日 13:37
かっこいいかな?

うちなら
入居させないな


いいよ。

貸してやらないから。

もしくは
賃料に上乗せするだけだし。


建築費
銀行金利
不動産屋の手数料

それに妥当な利回り収益。

文句は
世間の建築会社とか
銀行とか
不動産屋に
やってほしい

契約内容は妥協することは可能だけど。
結局それに見合う賃料もらうことになるだけ。




民法を守らないで突然の途中解約して
トンズラこくやつらがほとんどだろ

それは、どうなの












20. Posted by 不動産屋です。   2011年10月23日 03:25
民法や宅建業法を知らない方にこそ、どれだけ分かってもらい理解してもらう為に説明できるかが、我々の使命だと思っています。客付けの方には良い物件に出会ってほしいですしオーナー様にはこれからの賃貸市場がどう変化していくかを一緒に考えていく必要があるのでは?私も幾百の賃貸オーナーと話しをさせて頂く機会を持たせて参りましたがご年配の方が大半を占め、この時代、不況に、空室に頭を抱えている方がほとんどです。管理委託などいりません、更新料も頂きません、世間に向け広く広告したいだけなんです。なぜかと言うとオーナー様があっての私達だと思うからです。がんばって広告した後、一ヶ月分の広告宣伝費という名目の、ご褒美を頂く事は罪なのでしょうか?
21. Posted by 澤崎政二@不動産投資   2011年10月24日 07:28
yurakuさんの行動は、正しいと思う。
但し、今回限りの行動として見た場合です。

仮に、この物件が空いたときに、この不動産屋は、この物件を埋めようと必死に努力してくれるのだろうか?
22. Posted by kaz   2011年10月24日 15:08
>仮に、この物件が空いたときに、この不動産屋は、この物件を埋めようと必死に努力してくれるのだろうか?


ま、つまりは、市場がうまく機能していないという問題ですね。
不動産の場合は、その物件が唯一、一つしかないという問題があり、情報の不対称性の問題があります。

まじめにやっているのに、フェアな評価が得られていないと思ったら、情報をより開示していくことで、フェアな取引に持っていけるかもです。

たとえば、yuraku_loveさんの物件を直接公開すれば、「yuraku_love物件」ということでプレミアムが得られると思います。

ビジネスは、色々な戦略がとれますから、「まじめに着実」にという作戦をとることも非常にいいことだと思います。
23. Posted by 澤崎政二@不動産投資   2011年10月24日 22:13
>>不動産の場合は、その物件が唯一、
>>一つしかないという問題があり、
>>情報の不対称性の問題があります。

むしろ、逆のことを言いたくて書きました。
確かに全く同じ物件は無いですが、似たような物件はたくさんあります。
似たような物件がたくさんある中で、不動産屋が、わざわざ更新料や更新手数料が無い物件を選んで仲介するのかっていう部分が心配です。
yurakuさんは物件を複数持っているわけですよね。
不動産屋に嫌われたら、厳しいですよね。

但し、yurakuさんの行動自体は、部屋を借りる人にとって、嬉しい話ですから、直接募集できるなら、この限りでないです。
その辺りは、kazさんと同意見です。

余計なお節介ですが、yurakuさんは本業をお持ちですし、かつ、複数の物件を持っているので、直接募集はなかなか難しいでしょうし。
24. Posted by yuraku_love   2011年10月25日 00:39
えーと、何も直接募集しなくても、貸主の意図にかなった不動産屋に募集を依頼すればいいということではないかと。
ご機嫌取らないと動かない不動産屋もいるでしょうが、そういう不動産屋ばかりとも限りません。
25. Posted by kaz   2011年10月25日 14:30
えーと、似たような物件があるのが当たり前で、
本来、競争というのは、似たような物件の中で、顧客に対して、より安くしたり、よりサービスをよくするものでして・・えーとえーと?。

不動産屋が意に染まなくても、遠慮なくNOと言うべきだと思います。

インターネットは、単なる中抜きの商社や業者を一掃させてくれる強力なツールですから。

ネットに載せてくれさえすれば、どんな不動産屋だっていいはずです。遠慮なく交渉すべきでしょう。

個人的な経験から言うと、ご機嫌取らないと動かない不動産屋に頼むと、狼に肉を与えるようなものだと思います。。。
26. Posted by kaz   2011年10月25日 20:18
私が、不動産を借りに行ったら、
礼金はなかったけど、
家賃保証が、借主負担だった(^^;)

「家賃保証って、家主が家賃を確実に取れるようにする家主の保険ですよね?これは家主がかけるべきもので、借主が入るメリットありますか?」
と、きいたところ、不動産屋は、
「借主のメリットはないのですが、この地域での慣習なので。」
・・・などといってました。
価格は、
連帯保証人なしだと、初期費用5万円+2年3万円。
連帯保証人ありだと初期費用3万円+2年3万円。
で、どんなに信用がある人でも、「家賃保証を外すことはできない」んだそうな。

・・・これが、
ごきげん取らないと動かない不動産屋の実態です。
この不動産屋が元受けの物件は、どんなに良い物件でも、借り手がつかないので、
こんなにいい物件だけど、借り手がつかないってことは、元受けは、たぶんソコだろうと見ると、そのとおりで、笑えます。。。

お金を払う側より、もらう側が偉そうな場合は、おかしいと思わなくはいけません。
どうせ実体はたいしたもんじゃありません。
27. Posted by kaz   2011年10月25日 20:26
>お金を払う側より、もらう側が偉そうな場合は、おかしいと思わなくはいけません。

補足しておくと、
商売をやっているものとして、
お金をもらう側が、「お金払えば優先的に客つけてやるよ」なんて、偉そうな口をきいてきたら、バシッとやりますし、やるしかないです。

たとえ、五分の理があっても、
お金を払う側がペコペコして
よろしくお願いしますという話は、
絶対にオイシイ話ではないはずです。
どちらかっつーと騙されている場合が多いはずです。

こういう話に乗っていると、
あっという間に財産は消えますよ。
28. Posted by おと   2017年03月26日 19:54
借主の側です。
賃貸契約書を読んでいてあまりにも乙が不利なため、検索していて辿りつきました。

私が賃貸をする予定の物件の契約書は、乙ばかり義務や罰則があり、甲が限りなく責任をおわないような文章になっていて気分が悪くなりました。

でも新居は遠い所にあって気軽に再訪しにいけるところじゃないし、ご破算が嫌なので立場が弱いです。仰る通り。

主さんの記事を読んで少し心が晴れました。
こんな大家さんがいるんですね。

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