2008年10月21日

ゼクスがラディアから取得する老人ホームの賃料を払ってない件3

これはラディアとゼクスがそれぞれの主張を適時開示してます。

ラディア側】
固定資産の譲渡契約の解除に関するお知らせ

ゼクス側】
「ラディアホールディングス(旧グッドウィル・グループ)の固定資産の譲渡契約解除に関するリリースに対する当社見解」

実に面白いことになりました。
両者の主張を比べてみますと、こうなります。


【ラディア】
・物件引渡しまでの間、ゼクスアクティブシニアに物件を賃貸していたが2008年7月26日以降は賃貸契約が失効し、賃料も支払われていない
・8月25日までに債務不履行状態の解消を求めたが、ゼクスは応じていない。
・債務不履行を理由に物件売却契約を解除
・その後もゼクスと協議したが埒が明かないので、別の売却先を探す。ゼクスも別の売却先との売却交渉については協力する。

【ゼクス】
・ゼクスアクティブシニアは、ラディア側から老人ホーム運営事業の譲渡を受けており、建物賃貸借契約は、耐震性疑義が解消し引渡しを受けるまでの暫定的なものであった。
・耐震性疑義はゼクスの責任ではないにも関わらず、この疑義の解消まで新規入居者を募集できない状態になった。そのため12億も損が出た。それを全部ゼクス側が負担するのは不公平だ。
・不公平是正のため、賃料引き下げを交渉したが、ラディアがそれに応じないため、賃貸契約が締結されていない状態になっている。
・賃貸借契約を締結しないと言う理由で、契約解除するのは解除理由となるほど重大なものではない。やりすぎだ。
・耐震性疑義について行政判断で認められた場合、ゼクス側による契約解除と、事業承継にからんだ一切の費用をラディアがゼクス側に支払う義務がある。今回の契約解除は、そうなることをラディアが回避しようとする、不誠実な措置ではないか?



まず、ラディア側が何を持って「債務不履行」としているのかというと、これは物件売買契約に付随して、物件引渡しまでの間、ゼクスが物件をラディアから賃借することを指しているものと考えられます。
ゼクスは、物件を借りる契約を結ぶべきところ、賃料が高いといって従前の契約内容に同意しないのは、賃借契約締結義務を定めた売買契約の条項に違反していると言うことですな。

一方ゼクスにとっては、契約しようにも賃料で折り合っていないだけであり、それで契約締結できない事を理由に売買契約を解除するのは不当であるという立場です。
その背景に、今回売買契約をゼクス側の債務不履行を理由にして解除するのは、実は耐震性に問題があると判断された場合にラディア側に発生する、事業承継費用の弁済義務を回避するための小細工ではないかとしているわけですな。

実にややこしい。

このゼクスの主張に対する反論を、ぜひラディア側には出して欲しいところではありますが。

#その前にそもそも論
去年の9月に取得の発表をしてから
去年の12月に官民境界査定が必要だから遅れるといっておいて
今年の5月になって、突然耐震性の話がでてきて
・いまさらになって、「耐震性の疑義は2〜3ヶ月で解消されると想定しておりました。しかし現在まで11ヶ月もかかり...」という。ほんとは最初から耐震性疑義をわかって契約しており、それを隠して官民境界査定だのとウソを発表していたわけです。

最初から耐震性に疑義の可能性があることがわかっていたから、だから物件取得の前に建物賃借契約を締結したわけですよ。賃借して実際に営業を行ってしまうが、もし引渡しまでの間に耐震性疑義の存在が判明したら、売買契約を直ちに白紙撤回できるように。つまりゼクスの都合でゼクスにとって有利な売買契約にしたのです。
いまさらそれを、東京都の検査結果の発表が遅れているので賃借契約が長引いているとか、その間新規入居者を募集できないとかで、賃料下げろとか、これまでの運営費用負担を全部ゼクスが負担するのは不公平だとか。
虫がいいにもほどがある。


ゼクスの主張どおり、耐震性疑義が事実だった場合のラディア側による負担回避策である可能性もちっとはありますけども。
賃料についても、ゼクスが従前契約の内容で同意すれば、同条件で締結できたわけですし。賃借契約を締結できない理由とは、ゼクス側にあるんじゃないかと思うわけです。
だいたい、物件の取得価額は214億ですよ?ゼクスが今までに負担した費用は賃料以外の運営費用も込みで12億/11ヶ月。賃料は一体いくらよ?半分くらい?もしも12億が全額賃料だとしても別にそう高くないです。

どっちかというと、「そもそもゼクスに214億払えるのか?」と大いに問いたい。このB/S見てよ
ドコをどーひっくり返したら214億出てくるのさ。
むしろ、このまま耐震性疑義が解消された場合に困るのはゼクスじゃないのかと。214億払えないので、ゼクス側の責により解約。違約金が発生すると思います。いくらなのかわからんが、普通の不動産売買契約だと20%。つまり43億の違約金。今のゼクスには、この違約金すら払う余力などありますまい。(おそらく父さんだろう)

つまりですね。
ゼクスにとっては、このバーリントンハウスの件は、ラディア側の責(耐震性疑義の存在確認)により解約とする。その際にこれまでかかった費用の一切の償還と、違約金(あれば)をせしめる。
わたしはこれ以外の戦略はないと思うのですよ。はい。

yuraku_love at 22:09│Comments(2)TrackBack(1)不動産 

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1. ラディアがゼクスに譲渡する予定の老人ホームの耐震性疑義はクロ  [ ちぎっては投げ ]   2008年11月12日 17:19
3 んーこの件続報をかなり楽しみにしておりました。 どうやら運命の女神はゼクスに微笑んだ模様。 【ゼクス】 ラディアホールディングスが保有する固定資産の建築基準法不適合に関するお知らせ 【ラディア】(旧グッドウィル) 特定行政庁東京都からの調査結果の公....

この記事へのコメント

1. Posted by 雨   2008年10月21日 22:47
いやーゼクスはふざけてますね
これは詐欺師893のなす業です 早くつぶれろゼクス!
ゼクスの財務は酷いですし初めから買う気も無かったかな? というか初めから買う力もないか・・・・
折口がいたらどんな対応したのかな?
2. Posted by yuraku_love   2008年10月21日 23:18
まぁ、まだ推測の段階ですから。
何か他にゼクス側にとって有利な事実も出てくるかもしれないし。

とはいえ、214億払えるとは到底思えないけど...

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