2009年01月28日

パシフィックHD 決算1

平成20年11月期 決算短信

アホかという内容ですな。

3Q時点では、533億も純資産があったのに。
こうも簡単に消し飛んでしまうとは。

他の流動化銘柄にとっても笑えない話です。明日はわが身です。

そんなわけで、53億の債務超過に転落。
下方修正の理由はここにありますが、ゴルフ場の減損と販売用不動産の評価損だけで370億もあります。ゴルフ場...
しかし解せないのは、この期に及んでいまだに「不動産取得契約」なるものをしてたこと。不動産取得契約の解除損失を計上していたり、取得契約を結んでいる(まだ買ってない)物件について評価損を計上してたり。
愚かなことに財務ボロボロなのにまだ物件取得しようとしてたのか。

今期の見通しはほとんどトントン。こうきれいにトントンというのは、赤字にならないように脚色された見通しと考えるべきだと思うので、信用してはいかんでしょう。
今期は黒字見通しでないと、銀行から支援を打ち切られることを恐れているものと考えられます。つまり政治的な目標値であり実現可能性は多分低い。(3Qまでは、財務制限条項を回避するために経常利益をわずかに黒字見通しにしてたのと同じ)

他にもイロイロ突っ込みどころがありますが、ありすぎてこれだけで数時間を要してしまうのも困るので、ポイントだけ。


--- 4ページ目:次期の見通し
当社グループでは、このような状況下におきまして、日本レジデンシャル投資法人、日本コマーシャル投資法人及び既存の不動産プライベートファンドの内部成長の推進を引続き遂行するとともに、軟調な不動産市況を好機と捉えた新規物件取得による中柏ジャパンとの共同によるファンドの組成など新規の不動産投資ファンドの組成に注力してまいります。
---

どうしてもレジコマを手放すつもりはないみたいね...
収益モデルは、中国マネーに出資させたファンドにガンガン物件を取得させて物件組み入れ時のフィーをがっぽり抜き、更に残高報酬で安定的にウマー...んなうまい話があるかゴルァ!

--- 9ページ目:借入金にかかる財務制限条項について
金融機関とのコミットメントライン設定契約書及び金銭消費貸借契約証書の一部に規定されている財務制限条項に抵触しております。主要な金融機関からは期限の利益喪失請求は行わず中柏ジャパンの資本参加に向け従来通りの支援を継続する旨の連絡を受けておりますが、今後、優先株式の発行条件等の見直し等により期限の利益喪失請求が行われた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
---

この「期限の利益喪失請求は行わず」のくだりですが、それはこの決算が出る前の話です。
実は債務超過でした...これは銀行にとっては寝耳に水。それに加えて期限の利益請求を行わないことの大前提である「中国マネーによる470億の資本支援」そのものがまたゼロから仕切りなおしに戻ったのです。
20ページにも書いてありますが、これから再度金融機関や他の債権者と期限の利益喪失回避や支払期限延長などの交渉をするんです。。。←絶体絶命

--- 22ページ 連結の範囲に関する事項
特定目的会社PDみなとみらい(持分法適用関連会社からの変更)
---

これって、日レジが物件取得を断念したみなとみらいアーバンタワーの売主ファンド...もともと大和ハウスの連結子会社だったはずです。そうか。パシが責任とってローンの返済資金分を自腹で追加出資して連結子会社にしたんだな...

--- 28ページ 担保資産に対応する債務
不動産取得契約残高15,950百万円
---

不動産の取得契約残(引渡し前)が160億348億もあるのか...借金も払えないのに。いったい高塚氏は何考えてたんだろう...

【注記】上にある160億は担保設定分のみ。32ページの下のほうに取得契約残高が34,790百万の記述があります。

--- 28ページ 販売用不動産の取得日から年度末までの保有期間別残高内訳
1年以内100,582百万円
---

去年11月末までの1年間に1,000億以上の物件を取得したということになりますな。しかし前期下期にはすでにパシフィックHDには経営不安説が流れていたはずです。
不動産市況が悪化したので買いのチャーンス!とばかりに買いあさったのだろうか?


49ページの「経営計画の骨子」あたりが、今後のパシのビジネスのやり方ということになります。
いわゆる普通の不動産ファンド事業です。
この不動産ファンドに、パシフィック自身が保有する在庫物件を売却し、パシフィックが資金を得る、というスキームが含まれているようです。
その資金を銀行への借金返済に回すということになるわけです。


ゴルフ場がずいぶん重荷のようですな。
バブルになるとなぜか新興企業の経営者はゴルフ場や競走馬を買いたがる法則があると思う。うんと昔、こんなことを書きましたね。



さて、中柏ジャパンとの新しい出資スキームのやり直しですが。
わたしはきわめて悲観的です。
債務超過となり、監査意見ももらえないし、このままでは多分金商法監査も意見差し控えでおそらく上場廃止。というかそれ以前にあぼーんの可能性のほうが高い。誰が好き好んで父さん寸前の会社にカネをいれるでしょう。
出資額は最大470億だが最大値に過ぎず未定。出資期日が株主総会から1年後以内...なんでこんなワイドなわけ?
銀行がそんなに悠長に待ってくれるとは思えない。
希薄化は更に悪化しますが、もうそんなのどうでもいいです。既存株の持分は1/50になりますが、そもそもこのスキームが実現するとは考えがたい。


早ければ今週末にもあぼーん?じゃないかと思っております。
経営共創基盤もココまでに至った以上、パシは一旦民事再生させて、債務を整理してから出直すべきじゃないかと思いますがどうか。

yuraku_love at 00:27│Comments(18)TrackBack(1)決算・業績 | 不動産

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1. アトリウム 債務超過転落と株式交換による上場廃止  [ ちぎっては投げ ]   2009年03月25日 23:45
1 事業再建計画の策定に伴う特別損失の計上および業績予想の修正ならびに役員報酬の減額等に関するお知らせ 株式会社クレディセゾンによる株式会社アトリウムの債務引受等、第三者割当増資引受け(現物出資)及び株式交換に関する基本契約書締結のお知らせ いやはや。い....

この記事へのコメント

1. Posted by 壺   2009年01月28日 01:09
超同意です。
700億赤字出して、債務超過53億って、手持ち資金が流動負債の1/10ってもうこの企業は存在価値ないでしょう。

とっとと潰して、借金減らして、減資して、賃下げリストラやって、レジコマを開放して0から立て直した方が世のため人のためだと思います。
2. Posted by ajisaifund   2009年01月28日 01:10
この状況で347億円も取得契約残とは驚きました。それに評価減引当が57億も付いてるとは。ここまで来れば、あまり関係ないかも知れませんが、債務超過だけは避けて欲しかったです。

そこで経理部長にアドバイスしたいです。
『今からでも物件購入契約を解約して違約金を払いなさい。そうすれば、CFも数百億は助かる。解約損が発生するが、評価減引当金57億の戻入でチャラにできる。さらに、債務超過も今期だけは回避できる可能性がある。というのも、解約(後発事象)により評価減引当金は今決算で不要になるし、解約損失は次期の損であり今決算には関係ないだろうから。』

苦しいですが、さらに日本コマを買い増すことに。
3. Posted by yuraku_love   2009年01月28日 01:24
ajisaifundさん、取得契約残の数字本文で160億と書きましたが、確かに32ページに34790百万とありますね。
間違えてました。修正しておきます。

4. Posted by CCA   2009年01月28日 01:27
やっと、今日のIR見終わった。
明日起きれるかいな〜?これも全てパシ様のせいです。
しかし、パシ様のおかげで見落とすところだったけど、富士火災がそうとう悶絶IRを…。明日は、損保も大変かもしれんす…。
5. Posted by 肩凝増子   2009年01月28日 01:44
今回のIRで分かったことは、中国陣はパシ本体ではなくてファンドとREITに興味があるということ。

それをダシにこれまで交渉してきたが、一から出直すつもりで厳格に決算やったら予想外に損が出て債務超過になってしまった。
これでは金が引っ張れずみんな共倒れになってしまうので、本体で若手のOさんを社長として飾りで置いて、パシとかレジとかファンドのやつらに直接交渉してちょうだい、でもあわよくば親に一旦お金入れて助けてよね、みたいな話かなと推測。

最初からファンド、REITが親離れ前提でやっておけば話は進んだかもしれないがこれだけややこしくなってくると話が進むかどうか疑問。

コマ・レジは、親がこの決算出す前であれば在邦スポンサーも見つかったかもしれないが、こうなってくると相手も足下みるのでそうすぐは出てこない。

おそらく、富山さんとこから来ていた社外役員が、「参加にREITやファンドといい資産があるのだから、これを活用して中国マネーを引っ張ろう」とか変な入れ知恵したんだろうと思う。
それでみんなで助かると色気を出したT社長以下経営陣がここまで突っ走ってしまった。

この富山という人は、再生機構でもカネボウで個人株主から訴訟沙汰になる元を作ったり、もともと民民で解決していたダイエーをややこしいことして最後はまた元の買い手に戻したりと、ちょっかいだしてかき回すだけのろくなことしない人ですね。

コマ・レジは、タワーあたりが旗振って臨時の投資主総会を開き、一旦運用会社を解任して管理部門の人間だけ再雇用とかで独立した方が良いのでは。
6. Posted by イチヤ   2009年01月28日 02:15
寄る前に倒産しそうですね
7. Posted by ただの通りすがりです   2009年01月28日 04:57
パシはすでにお父さんルート確定としまして・・・

CCAさんご指摘の富士火災のIRがとてつもないかな・・・と思われ(きちがいのような数字です)

保険会社がこんな決算をすると・・・経営責任が問われるのはもちろん、とりつけ騒ぎや政治問題化しそうです

時価会計凍結以上のウルトラCのきっかけとなりそうな気がします
8. Posted by マリナウ   2009年01月28日 07:09
今日の日経に大和も500億の赤字との観測記事が出てますね。
これじゃ自分の身もヤバイ大和がパシにお金なんて出してる場合じゃなかった訳ですな。まあ大正解でしたけどね。
中柏は単純にやっちまったよ〜という感しかないのでは。今更表明保証違反と騒いだところで後の祭り・・・DDが甘かったのでしょう。
9. Posted by あめ   2009年01月28日 08:49
朝のPTSで買った勇者がいた(・∀・;)
10. Posted by マリナウ   2009年01月28日 09:18
もう売りが10万株超えてる…
社長一族か?中柏か!?
11. Posted by yuraku_love   2009年01月28日 10:54
富士火災ですが、実は日コマをたくさん持っていたり...
日コマのこの大量売りが富士火災の損切りを懸念したものである可能性は十分ありだと思います。
12. Posted by asuka   2009年01月28日 11:19
なるほどー
関係してたのね^ ^

富士火災もすごい運用だな。
まさかはないよね?
13. Posted by yuraku_love   2009年01月28日 12:02
富士火災が倒産するようだと、保険セクターは軒並みストップ安するという気がします...
それこそ金融庁が何か介入すると思いますよ。J-REIT以上にw
14. Posted by ネネ   2009年01月28日 14:19
この会社は本当に予想通りの最低ぶりですね。
投資家を何回だませば気が済むのでしょうか。

まあいくつもフラグを立てていた時点で、近寄らざるべきなのに近寄った人たちは自分たちが悪いのですが・・・

IRの説明文や投資のスキームなどが作為的すぎで希望的観測すぎです。

やる予定でした、やっぱりダメでしたなんて誰でも言えることで、上場企業がするべきことではないでしょう。

何のために東証一部に上場しているのでしょうかこの会社は、
何のためのIRなんでしょうか、

IR情報を27日にあれだけ沢山出すなどと、とっくにわかりきっていたことを事前に出さずに一気に出すのも、投資家を騙しているといわざるをえません。

最低の会社ですねここは本当に、頭に来ます。
逝くでしょうここはほぼ確実に。

債務超過の不動産会社には何の旨みもありませんよ。

民再して叩き売られたものを買い取るほうがよっぽどマシでしょう。

そう考えると、最初の6億の出資で主要株主としてのポジを確保し、民再を前提としたスキームを組んできたのではないかとさえ思えます。
元再生機構の方も、民再がお得意なようですしね。
元主要株主であったのでしたら、すべての決議は出来ないにしろ何らかの目に見えない形での影響力は与えることができるのではないでしょうか。

民再してからが新生パシのスタートのような気がします。
そうでないとこのスキームの理解が出来ません。
15. Posted by yuraku_love   2009年01月28日 15:02
パシの役目は逝くことしか残ってないと思いますが、万一中柏ジャパンが資金調達に成功したとしても、ここまで信用不安が悪化している以上私募ファンドからの資金流出はパニック的な勢いで起きていると考えられますので、受託資産残高が急激にシュリンクしているものと予想します。
仮に「最大値」470億を調達することが成功したとしても、これ以外の私募ファンドから上がる収益はもうあまり当てにできないと考えられる。470億のファンドから上がる巡航収益(=残高報酬)はせいぜい15億くらい。
一方、パシの販管費は前期末150億。今後キャピタルゲインを取れなくなるなら、どー考えても販管費すらまかなえない...

となると、傘下J-REITから抜く年間20億強くらいの運用報酬と、物件の修繕等のビジネスはパシの再生には必要不可欠。だから銀行や中国マネーに愛想をつかされないためには絶対に手放せない、というところかなぁと。

実に困ったもんだ。
16. Posted by 通りすがり   2009年01月29日 15:36
なんとIR会見やるみたいですぞ。
2月1日15時より。問い合わせてみたらいかがでしょう。
17. Posted by yuraku_love   2009年01月29日 20:45
かなり興味深い情報ですが、もはやわたしには追跡する余力ないっす...
18. Posted by マリナウ   2009年01月30日 23:24
大和はフタを開けたら700億近い赤字でしたね。かの大和と肩を並べる赤字を出せたパシはスゴイのかもかも(ヤケ)

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