2009年07月23日
更新料無効の判決が京都地裁で出た件
マンション更新料は「無効」 京都地裁が初判断
更新料は、わたし自身はこれについて非常にネガティブな立場の家主でして。
以前生意気にこんなのとか、こんなのを書きました。
家主への調査結果についてのコメントにも書いた。
賃料の滞納のない優良な入居者であれば、更新時には継続して住んでいただくことが家主にとってはたいへんありがたいわけでして、無償で当たり前。それを逆に金を取って更新するなど言語道断、というくらいに思っているのです。
ではなぜ金を取って更新する慣習があるのか？
それは、不動産屋に更新手数料（契約書作成・連帯保証人確認等）を支払うので、その原資に充当ということになります。
いいかえると、貸主は、更新契約時に不動産屋にカネを取られるので、その分のカネを借主に払わせようというのが底流にあるわけです。
募集時の礼金と同じです。あの礼金のうち1か月分は不動産業者に「業務委託料」とか「広告料」の名目でとられるので、その分借主から取ろうという話。
ある意味、不動産屋がこの「慣習」を作っているともいえる。
不動産屋が用意するデフォルトの契約書で、更新時の更新手数料の徴収まで規定して縛ることで。
貸主が自分で更新時の事務をやれば不動産屋に費用を支払う必要などない。つまり、借主からカネを取る理由もない。
貸主にとって更新事務が面倒くさいから不動産屋にやらせる...なら不動産屋に支払うカネは貸主が自分で出すべきだと思うのですよ。受益者は貸主なのだから。
＃不動産屋は貸主・借主の両方から更新手数料（それぞれ0.3〜0.5ヶ月くらい）を取るケースが多いようです。
今回の判決の内容について感想を書くと。
---
・保証金３５万円のうち３０万円は解約時に無条件で差し引く敷引特約
・賃料（５万８千円）２カ月分の更新料を支払う条項
---
地域によってかなり差があるようですが、賃料の5か月分以上（！）の敷引とか、更新料2ヶ月とか、やりすぎじゃないの？というのが千葉で貸してる家主の正直な感想です。
これが敷引1ヶ月、更新料1ヶ月だったら、もしかして判決は違っていたような気もします。
しかし、契約自由の原則もありますので、当然契約時に高額な敷引とか、更新料が発生することはわかった上で借主も借りているはず。その意味で、請求額が一定額減額されるというのが落としどころじゃないかと思いますが、全額返還を命じる判決というのはかなりブレークスルーじゃないかと思います。
これはわたし的には「正しい」判決だと思いますが、一般的にはどうでしょう。
---
「趣旨が不明瞭で（全国的に）更新料が慣習化しているとも認められない」
---
趣旨は不明確だと思いますが、よしあしは別として更新料が慣習化しているのは認められるような気がします。少なくとも千葉では。
更新料について、ついでに書きますと。
先日より募集を開始したマンション�検△箸△詆堝飴魂阿貿涓陲琉様蠅帽圓辰浸�の話。
わたし ：「更新料はなしでお願いします。」
不動産屋：「それではお引き受けできません。」
わたし ：「なんでですか？」
不動産屋：「当社では、更新までお手伝いさせていただく契約になっております」
わたし ：「はぁ？募集時の媒介と更新時の更新手続きは別でしょう？」
不動産屋：「ですから、更新時のお手伝いもさせていただくことが前提ですので」
どうやら、媒介成約したら、2年後の更新でこの不動産屋が更新手続きを受託する権利が発生するとでも思っているらしい。
更新手続きでは、借主、貸主からの更新手数料と、借主の家財保険の更新手続きで保険会社からのキックバックもある。これが2年毎に発生するわけで、物件を保有せずに、媒介件数が増えていけば安定収益が上乗せ逓増していくまさしくストック型ビジネス...不動産屋にとっては。
媒介契約時に更新料付きの募集をさせて縛ることで、募集時だけではなく後々までカネを取れる仕組みというわけである。
ココは特にどーしようもないところだと思いますが、似たような経験はどこの不動産屋に行ってもあります。こういうとき、まともな不動産屋と付き合うには自分で不動産屋まで作るしかないのか...とかなり脱力感を感じます。
＃実際には不動産屋作ってそこに張り付いているわけにもいかないので、自分で不動産屋作るのは本業をやめないと無理...
更新料は、わたし自身はこれについて非常にネガティブな立場の家主でして。
以前生意気にこんなのとか、こんなのを書きました。
家主への調査結果についてのコメントにも書いた。
賃料の滞納のない優良な入居者であれば、更新時には継続して住んでいただくことが家主にとってはたいへんありがたいわけでして、無償で当たり前。それを逆に金を取って更新するなど言語道断、というくらいに思っているのです。
ではなぜ金を取って更新する慣習があるのか？
それは、不動産屋に更新手数料（契約書作成・連帯保証人確認等）を支払うので、その原資に充当ということになります。
いいかえると、貸主は、更新契約時に不動産屋にカネを取られるので、その分のカネを借主に払わせようというのが底流にあるわけです。
募集時の礼金と同じです。あの礼金のうち1か月分は不動産業者に「業務委託料」とか「広告料」の名目でとられるので、その分借主から取ろうという話。
ある意味、不動産屋がこの「慣習」を作っているともいえる。
不動産屋が用意するデフォルトの契約書で、更新時の更新手数料の徴収まで規定して縛ることで。
貸主が自分で更新時の事務をやれば不動産屋に費用を支払う必要などない。つまり、借主からカネを取る理由もない。
貸主にとって更新事務が面倒くさいから不動産屋にやらせる...なら不動産屋に支払うカネは貸主が自分で出すべきだと思うのですよ。受益者は貸主なのだから。
＃不動産屋は貸主・借主の両方から更新手数料（それぞれ0.3〜0.5ヶ月くらい）を取るケースが多いようです。
今回の判決の内容について感想を書くと。
---
・保証金３５万円のうち３０万円は解約時に無条件で差し引く敷引特約
・賃料（５万８千円）２カ月分の更新料を支払う条項
---
地域によってかなり差があるようですが、賃料の5か月分以上（！）の敷引とか、更新料2ヶ月とか、やりすぎじゃないの？というのが千葉で貸してる家主の正直な感想です。
これが敷引1ヶ月、更新料1ヶ月だったら、もしかして判決は違っていたような気もします。
しかし、契約自由の原則もありますので、当然契約時に高額な敷引とか、更新料が発生することはわかった上で借主も借りているはず。その意味で、請求額が一定額減額されるというのが落としどころじゃないかと思いますが、全額返還を命じる判決というのはかなりブレークスルーじゃないかと思います。
これはわたし的には「正しい」判決だと思いますが、一般的にはどうでしょう。
---
「趣旨が不明瞭で（全国的に）更新料が慣習化しているとも認められない」
---
趣旨は不明確だと思いますが、よしあしは別として更新料が慣習化しているのは認められるような気がします。少なくとも千葉では。
更新料について、ついでに書きますと。
先日より募集を開始したマンション�検△箸△詆堝飴魂阿貿涓陲琉様蠅帽圓辰浸�の話。
わたし ：「更新料はなしでお願いします。」
不動産屋：「それではお引き受けできません。」
わたし ：「なんでですか？」
不動産屋：「当社では、更新までお手伝いさせていただく契約になっております」
わたし ：「はぁ？募集時の媒介と更新時の更新手続きは別でしょう？」
不動産屋：「ですから、更新時のお手伝いもさせていただくことが前提ですので」
どうやら、媒介成約したら、2年後の更新でこの不動産屋が更新手続きを受託する権利が発生するとでも思っているらしい。
更新手続きでは、借主、貸主からの更新手数料と、借主の家財保険の更新手続きで保険会社からのキックバックもある。これが2年毎に発生するわけで、物件を保有せずに、媒介件数が増えていけば安定収益が上乗せ逓増していくまさしくストック型ビジネス...不動産屋にとっては。
媒介契約時に更新料付きの募集をさせて縛ることで、募集時だけではなく後々までカネを取れる仕組みというわけである。
ココは特にどーしようもないところだと思いますが、似たような経験はどこの不動産屋に行ってもあります。こういうとき、まともな不動産屋と付き合うには自分で不動産屋まで作るしかないのか...とかなり脱力感を感じます。
＃実際には不動産屋作ってそこに張り付いているわけにもいかないので、自分で不動産屋作るのは本業をやめないと無理...
トラックバックURL
この記事へのトラックバック
1. またまた更新料訴訟で借主勝訴 [ ちぎっては投げ ] 2009年08月27日 23:58
マンション賃貸契約に影響も 更新料返還訴訟で借り主逆転勝訴
この件、賃料4.5万、更新料10万だそうです。ここらを読むと、もしも更新料4.5万だったら一審どおり家主勝訴だったかもしれません。高すぎる更新料をふっかけた結果、こういう判例ができてしまい更新料そのも....
2. アパマン 決算 [ ちぎっては投げ ] 2009年11月14日 23:18
平成21年９月期 決算短信
とりあえず決算であぼーんということにならなかったので、アパマンにとっては正念場を越えたといってよいか。
過小資本は過小資本ですが、黒字で決算出せましたからね。
斡旋事業とPM事業で黒字になったということは、もう転売事業で利益が出....
この記事へのコメント
1. Posted by れっど 2009年07月24日 00:38
原状回復の件とか仲介料の両手１ヶ月の件も京都発の記憶が・・・
元京都人(^^;
元京都人(^^;
2. Posted by 感想 2009年07月24日 00:39
毎回思いますが、優良家主ですね。
更新料はなかなかなくらないでしょうね。セブンイレブンみたいに排除命令とか出されれば別ですが・・・あとは超借りて市場になった時くらいですか。借主の囲い込みのために。
家主兼不動屋、いいですね。ネットでの仮想店舗なら案外可能かもしれません。あとは、知名度ですが・・・このブログのアクセス＋検索に引っかかるブログ名にすればかなり期待できそうです。『千葉のマンションちぎって投げます。』
・・・意味がわかりませんね。大変失礼しました。
更新料はなかなかなくらないでしょうね。セブンイレブンみたいに排除命令とか出されれば別ですが・・・あとは超借りて市場になった時くらいですか。借主の囲い込みのために。
家主兼不動屋、いいですね。ネットでの仮想店舗なら案外可能かもしれません。あとは、知名度ですが・・・このブログのアクセス＋検索に引っかかるブログ名にすればかなり期待できそうです。『千葉のマンションちぎって投げます。』
・・・意味がわかりませんね。大変失礼しました。
3. Posted by esak 2009年07月24日 01:10
お久です。
私は、熊本にいたんですが、熊本は更新料ってないですね。何回も引っ越しましたけど、1回もなかったです。そういう意味で、東京に来てからなんじゃそりゃと思ったのを思い出しますw聞いた話では、九州とか田舎の方には更新料がないとか。。。確認はしてませんけど。
私は、熊本にいたんですが、熊本は更新料ってないですね。何回も引っ越しましたけど、1回もなかったです。そういう意味で、東京に来てからなんじゃそりゃと思ったのを思い出しますw聞いた話では、九州とか田舎の方には更新料がないとか。。。確認はしてませんけど。
4. Posted by うどん音楽事務所 2009年07月24日 05:26
現実問題として、「更新料」という性質の金額を取るのはどこまでデフォルトなんでしょうね？
私は現在も含めて関西と名古屋でこれまでに数回賃貸物件に住んでおりますが、一度もそのような性質のお金を取られたことがありませんが・・・
（ただ、関西でも京都に限っては更新料がデフォルトだという話は良く聞きます）
私は現在も含めて関西と名古屋でこれまでに数回賃貸物件に住んでおりますが、一度もそのような性質のお金を取られたことがありませんが・・・
（ただ、関西でも京都に限っては更新料がデフォルトだという話は良く聞きます）
5. Posted by 39歳無職 2009年07月24日 07:55
以前ちょこっと調べてて、うろ覚えですが、関西圏の敷金・礼金はすごく高いと思った記憶があります。ただ、その分月々の家賃が安く設定されているのかもしれませんし、それだけではなんとも判断が付きませんでした。
親が貸主をしてるという立場でこんなことを言うのもなんですが、更新料とか管理費とか、いまいち分かりにくいですよね。
駐車場代なんかも含めて、まとめていくら、と言う様にした方が良いと思ってます。
借主さんから見ても、その方がむしろ分かりやすいのではないかと。
＞＞自分で不動産屋
もし相続したらやろうかなあ？
でも、、供託金とかが結構かかったのではなかったかな？それだと割りに合わない気も。
親が貸主をしてるという立場でこんなことを言うのもなんですが、更新料とか管理費とか、いまいち分かりにくいですよね。
駐車場代なんかも含めて、まとめていくら、と言う様にした方が良いと思ってます。
借主さんから見ても、その方がむしろ分かりやすいのではないかと。
＞＞自分で不動産屋
もし相続したらやろうかなあ？
でも、、供託金とかが結構かかったのではなかったかな？それだと割りに合わない気も。
6. Posted by だめにん 2009年07月24日 08:49
初めて書き込みをいたします。
私も一応大家さんなのですが、更新料の請求をきっかけに転居した友人を何人か知っているので、同様の質問＝大家である自分が手数料を払い、店子さんには請求しないことは可能か？と聞いたことがあります。
答えは「ご自分で管理なされたらそういう事をされるのもいいかも知れませんが、ウチでは無理です」でした。
その後なんでどうして？を繰り返した所、
�ゞ罰γ賃里涼罎任修Ψ茲泙辰討い襪櫃�
�⊇斗廚兵�入源なので崩したくない
の2点をぼかしながら話してくれました。
不動産屋さんを始めるには会社登記とは別に、200万〜程業界団体に供託しなければならないのは知っていましたが、そこで決まってるのではないでしょうか。
私も一応大家さんなのですが、更新料の請求をきっかけに転居した友人を何人か知っているので、同様の質問＝大家である自分が手数料を払い、店子さんには請求しないことは可能か？と聞いたことがあります。
答えは「ご自分で管理なされたらそういう事をされるのもいいかも知れませんが、ウチでは無理です」でした。
その後なんでどうして？を繰り返した所、
�ゞ罰γ賃里涼罎任修Ψ茲泙辰討い襪櫃�
�⊇斗廚兵�入源なので崩したくない
の2点をぼかしながら話してくれました。
不動産屋さんを始めるには会社登記とは別に、200万〜程業界団体に供託しなければならないのは知っていましたが、そこで決まってるのではないでしょうか。
7. Posted by 汗津 2009年07月24日 08:55
おはようございます。結局は「役人の既得権益」と同じ性質かと思ったりします。
お役人の既得権益は世論と共に叩きますが、自分の既得権益は崩したくないのが人の常みたいですね。
お役人の既得権益は世論と共に叩きますが、自分の既得権益は崩したくないのが人の常みたいですね。
8. Posted by ﾏﾈﾀｲ 2009年07月24日 09:55
まぁ〜法外な更新料は論外ですが
更新料は地域性、慣習的な要素が強いので
そう簡単に無くなるとは思えませんね♪
「自ら貸主」は宅建免許要りませんので、
ご自身で一度経験されてみてはいかがでしょうか！？
案外、実務経験されると肯定されるかもしれませんよ♪
更新料は地域性、慣習的な要素が強いので
そう簡単に無くなるとは思えませんね♪
「自ら貸主」は宅建免許要りませんので、
ご自身で一度経験されてみてはいかがでしょうか！？
案外、実務経験されると肯定されるかもしれませんよ♪
9. Posted by windy 2009年07月24日 10:41
この判決の一つのポイントは消費者契約法に違反する、とされたことです。消費者契約法は事業者のみに適用されるので、個人でいくつかの部屋を賃貸している分には、この法の適用は難しいと思います。
先日まで敷金や賃料関係の裁判に関わっていたので、この分野の判決をいくつか見ましたが、関西では暴利をむさぼる家主が本当に多く、敷金を5カ月分取って全く返さないとか、今回も更新料2ヵ月分ということで、こういう無茶をやって自らの首をしめていると思います。
この裁判も消費者契約法が適用されているので被告は法人だと思いますが、これまでの判決では不動産業者だけではなく、公社などの公的機関が敷金を返さないなどの例が結構多く、こうした事業者に裁判所が敗訴を言い渡すのもやむを得ないと思います。
金融商品取引法にしても、消費者金融にしても、一部の業者の暴走によって業界全体に過剰な規制がかかってしまうわけですが、今回も一部事業者の強欲に裁判所が警鐘を鳴らしたもの、と受け止めています。
逆に、1ヵ月分程度の更新料でこの判決が出るとは考えにくいです。結果だけを一人歩きさせず、経緯も重要だと思います。
先日まで敷金や賃料関係の裁判に関わっていたので、この分野の判決をいくつか見ましたが、関西では暴利をむさぼる家主が本当に多く、敷金を5カ月分取って全く返さないとか、今回も更新料2ヵ月分ということで、こういう無茶をやって自らの首をしめていると思います。
この裁判も消費者契約法が適用されているので被告は法人だと思いますが、これまでの判決では不動産業者だけではなく、公社などの公的機関が敷金を返さないなどの例が結構多く、こうした事業者に裁判所が敗訴を言い渡すのもやむを得ないと思います。
金融商品取引法にしても、消費者金融にしても、一部の業者の暴走によって業界全体に過剰な規制がかかってしまうわけですが、今回も一部事業者の強欲に裁判所が警鐘を鳴らしたもの、と受け止めています。
逆に、1ヵ月分程度の更新料でこの判決が出るとは考えにくいです。結果だけを一人歩きさせず、経緯も重要だと思います。
10. Posted by 佳太郎 2009年07月24日 11:33
こんにちは
「先日まで敷金や賃料関係の裁判に関わっていた」
windyさんは凄い専門家なのですね！
私の経験では、京都は敷金・礼金・更新料をぼったくっています。
大家を訴えるために、
京都市の簡易裁判所へ少額訴訟手続きしたことがあります。
職員の方の話では、京都では賃貸関連の訴訟が多いそうです。
京都市の簡易裁判所では、定型文が印刷された「訴状」が大量に用意されており、
既に訴状文はできあがっているため、「金額」等を書き込めば、カーボンで透写されて、
凄く簡単に訴えの手続きが完了したという記憶があります。
職員の方も、手慣れた感じの説明でした。
京都では、大家を訴えるのは、住民票を取りに行くのと同じレベルの簡易さでした。
(他方で、大家との話し合いは、言葉が通じない人と話をしているような感じです。)
余談ですが、京都人の考え方は、京都に住んでいる人間は身分的に偉く、
逆に京都に住んでいない人間は、身分の低い人間だと考えているところがあります。
身分の低い人間からお金をぼったくるのはあたりまえの行為と考えているのかもしれません。
大阪では、敷金・礼金・更新料が存在せず、保証金という名称です。
損保に入るのも強要してきませんし、京都のように、理由をつけて、ぼったくるということもありませんでした。
今回の判決の中ででてくる、
一般・世間＝大阪 ということなのかもしれません。
(私の記憶と主観に基づいていますので、間違いがたくさんあれば済みません)
11. Posted by れっど 2009年07月24日 12:40
>佳太郎さん
京都人の考え方は・・・は感情論になってコメント欄が荒れるだけかと思います。
不満だったら、契約しなければいいのにー、とも思いますがね。
相場がぼったくりならそれが「時価」です。
p.s.京都は観光するところであって、憧れで住むところではありません！(汗
京都人の考え方は・・・は感情論になってコメント欄が荒れるだけかと思います。
不満だったら、契約しなければいいのにー、とも思いますがね。
相場がぼったくりならそれが「時価」です。
p.s.京都は観光するところであって、憧れで住むところではありません！(汗
12. Posted by ありゃ 2009年07月24日 17:16
住居の賃貸借契約というのは、結構な地域差があるのですね。勉強になります。
自分は千葉と東京しか知らないので、敷金2ヶ月、礼金は2ヶ月〜0ヶ月、更新料は1ヶ月、これが相場だと思っていました。
敷金も、普通の大家さんで、賃借人も普通に汚さずに使っていれば、ほどほど戻ってくる、そんな印象ですが、京都はまた別のワールドみたいです(笑)。
更新料については、1ヶ月だと、仕方ないかなと言う感じですね。ただ、引っ越しのタイミングを更新前にしたいというインセンティブは働きます。更新料を取るくらいなら、更新料を含めて賃料を設定してくれた方が、分かりやすいことは確かですね。
自分は千葉と東京しか知らないので、敷金2ヶ月、礼金は2ヶ月〜0ヶ月、更新料は1ヶ月、これが相場だと思っていました。
敷金も、普通の大家さんで、賃借人も普通に汚さずに使っていれば、ほどほど戻ってくる、そんな印象ですが、京都はまた別のワールドみたいです(笑)。
更新料については、1ヶ月だと、仕方ないかなと言う感じですね。ただ、引っ越しのタイミングを更新前にしたいというインセンティブは働きます。更新料を取るくらいなら、更新料を含めて賃料を設定してくれた方が、分かりやすいことは確かですね。
13. Posted by yuraku_love 2009年07月24日 22:26
名古屋に住んでたときには、更新料はなかったです。
浜松でアパート借りたときは、契約日に家主もやってきて、不動産屋が用意した契約書に更新料の記述があるのをみつけると、その場で更新料の規定に赤で二重線引いて削除し、「これでよろしくね」
かっこいー！！と当時は借主だったわたしは思いました。
不動産屋やるには、資金もそうですけど、事務所が必要になりますので、これもやっかいです。自宅でやろうとすると、出入り口は自宅と別にしなければいけないとか、不動産屋が営業してもよい地域かどうか、とかを満たさないと営業免許も下りません。
しかも基本そこに張り付いていないと仲介のお客さんとかとれませんし。忙しい人が1人で起業するには向かないですな。
浜松でアパート借りたときは、契約日に家主もやってきて、不動産屋が用意した契約書に更新料の記述があるのをみつけると、その場で更新料の規定に赤で二重線引いて削除し、「これでよろしくね」
かっこいー！！と当時は借主だったわたしは思いました。
不動産屋やるには、資金もそうですけど、事務所が必要になりますので、これもやっかいです。自宅でやろうとすると、出入り口は自宅と別にしなければいけないとか、不動産屋が営業してもよい地域かどうか、とかを満たさないと営業免許も下りません。
しかも基本そこに張り付いていないと仲介のお客さんとかとれませんし。忙しい人が1人で起業するには向かないですな。
14. Posted by 元町愛 2009年07月25日 04:46
今回の件は、胃が痛いなぁ。
>消費者契約法は事業者のみに適用されるので・・・
おぉ、これはありがたい情報だ。
感謝、感謝
>大阪では、敷金・礼金・更新料が存在せず、保証金という名称です。
>損保に入るのも強要してきませんし
なんと、損保加入が必須ではない！
事故が起こったら、やっかいだなぁ。
基本的に、店子が起こした損害は大家の保険で賄えないからなぁ。
店子から損害金が取れないことを確定（証明）しなきゃならない。
面倒だろうなぁ。
>更新料については、1ヶ月だと、仕方ないかなと言う感じですね。
今回の判決対象は、普通に住居で貸してるパターンなんだろうケド・・・。
店舗賃貸の場合の保証金（敷金）は、家賃の20倍〜30倍は当たり前だからなぁ。
私も店子から、18倍オーバーの保証金を取っている。
保証金の場合、更新料は無いけど、保証金の「償却」がある。
３年で20％。
つまり実質、
敷金＝家賃の18倍
更新料＝家賃の4倍
ですな。
何でこんな金額になるのか、自分でも、良く分からんシステムです、店舗の場合。
（東京都内不動産事情の？）慣習と言うやつですね。
最後に、
今回の判決で、サブリースに影響がでる可能性もありますねぇ。
>消費者契約法は事業者のみに適用されるので・・・
おぉ、これはありがたい情報だ。
感謝、感謝
>大阪では、敷金・礼金・更新料が存在せず、保証金という名称です。
>損保に入るのも強要してきませんし
なんと、損保加入が必須ではない！
事故が起こったら、やっかいだなぁ。
基本的に、店子が起こした損害は大家の保険で賄えないからなぁ。
店子から損害金が取れないことを確定（証明）しなきゃならない。
面倒だろうなぁ。
>更新料については、1ヶ月だと、仕方ないかなと言う感じですね。
今回の判決対象は、普通に住居で貸してるパターンなんだろうケド・・・。
店舗賃貸の場合の保証金（敷金）は、家賃の20倍〜30倍は当たり前だからなぁ。
私も店子から、18倍オーバーの保証金を取っている。
保証金の場合、更新料は無いけど、保証金の「償却」がある。
３年で20％。
つまり実質、
敷金＝家賃の18倍
更新料＝家賃の4倍
ですな。
何でこんな金額になるのか、自分でも、良く分からんシステムです、店舗の場合。
（東京都内不動産事情の？）慣習と言うやつですね。
最後に、
今回の判決で、サブリースに影響がでる可能性もありますねぇ。
15. Posted by kit 2009年07月26日 14:08
>消費者契約法は事業者のみに適用されるので・・・
事業者っていうのは個人で不動産業をやっている人も含まれますよ。
事業者っていうのは個人で不動産業をやっている人も含まれますよ。
16. Posted by windy 2009年07月27日 11:00
>事業者っていうのは個人で不動産業をやっている人も含まれますよ。
「不動産業」の意味するところが曖昧ですが、例えば個人で不動産屋をやっていれば、それは法人事業者となるのでその代表者である個人への適用はあり得ます。
しかし、個人で副業的に賃貸している場合にこの法の適用はまずないです。
事業的規模でやっていれば個人にも適用される可能性はありますが、消費者契約法が想定する事業者であるとの立証が困難だと思います。事業者と消費者との間の情報や交渉力の格差がこの法の前提ですから。この法でいう事業者とはある程度組織的な存在で、週末大家などを念頭に作った法律ではないので。
「不動産業」の意味するところが曖昧ですが、例えば個人で不動産屋をやっていれば、それは法人事業者となるのでその代表者である個人への適用はあり得ます。
しかし、個人で副業的に賃貸している場合にこの法の適用はまずないです。
事業的規模でやっていれば個人にも適用される可能性はありますが、消費者契約法が想定する事業者であるとの立証が困難だと思います。事業者と消費者との間の情報や交渉力の格差がこの法の前提ですから。この法でいう事業者とはある程度組織的な存在で、週末大家などを念頭に作った法律ではないので。
17. Posted by kit 2009年07月27日 12:31
> しかし、個人で副業的に賃貸している場合に
> この法の適用はまずないです。
申し遅れましたが私は訴訟経験者です。被告（家主）は個人でしたが、裁判所は家主が個人の場合に事業的規模でやっているか否かは考慮しません。
不動産所得のある人は不動産事業所得があるという確定申告をしているはずで、この時点で不動産事業者になると思います。
過去の判例には、被告側が個人であることを主張しているものがありますが、家主側が敗訴しています。
> この法の適用はまずないです。
申し遅れましたが私は訴訟経験者です。被告（家主）は個人でしたが、裁判所は家主が個人の場合に事業的規模でやっているか否かは考慮しません。
不動産所得のある人は不動産事業所得があるという確定申告をしているはずで、この時点で不動産事業者になると思います。
過去の判例には、被告側が個人であることを主張しているものがありますが、家主側が敗訴しています。
18. Posted by kaz 2009年07月27日 13:13
> しかし、個人で副業的に賃貸している場合に
> この法の適用はまずないです。
法律的に言うと「まずないということはまずない」でうね。
賃貸業を業として行うものにこの法律の適応があるわけですが、
庶民感覚では、業としてやっているかとしわれれば、職業にするとか、専業にする場合な感じですが、
法律用語で言うと、「業として行う」ものとは、営利を目的として不特定多数の者に対して継続的又は反復的に行うものなので、2回以上家賃を取る予定があれば、必ず、引っ掛かりますので、この法律は誰もが適応になると思われます。
この京都の話を聞いて、個人投資家が第一に考えることは、「ヤバい」ではなく、「どうやら、京都に投資するとかなりオイシイらしい」が正解だと思います。
「京都に貸家を持つ」が、これからの大家の必勝スタイル・・・かもしれません。
> この法の適用はまずないです。
法律的に言うと「まずないということはまずない」でうね。
賃貸業を業として行うものにこの法律の適応があるわけですが、
庶民感覚では、業としてやっているかとしわれれば、職業にするとか、専業にする場合な感じですが、
法律用語で言うと、「業として行う」ものとは、営利を目的として不特定多数の者に対して継続的又は反復的に行うものなので、2回以上家賃を取る予定があれば、必ず、引っ掛かりますので、この法律は誰もが適応になると思われます。
この京都の話を聞いて、個人投資家が第一に考えることは、「ヤバい」ではなく、「どうやら、京都に投資するとかなりオイシイらしい」が正解だと思います。
「京都に貸家を持つ」が、これからの大家の必勝スタイル・・・かもしれません。
19. Posted by windy 2009年07月27日 13:45
私も訴訟経験者ですが、「事業として賃貸したわけではない」と主張して、その主張が認められ消費者契約法の適用はされませんでした。
また、不動産所得は確定申告していますが、不動産の賃貸の場合はどんなに規模が大きくなっても事業所得にはならず、不動産所得として申告することになります。
>過去の判例には、被告側が個人であることを主張しているものがありますが、家主側が敗訴しています。
もし公刊されている判決でしたら、是非出典を教えて下さい。1年前まではそのような判決は見かけなかったのですが、今後の参考にしたいと思います。その家主がどの程度の規模で賃貸していたか知りたいものです。その家主が副業程度だったら、立証が弱かったか、余程の暴利を得ていたかのどちらかではないでしょうか。
また、不動産所得は確定申告していますが、不動産の賃貸の場合はどんなに規模が大きくなっても事業所得にはならず、不動産所得として申告することになります。
>過去の判例には、被告側が個人であることを主張しているものがありますが、家主側が敗訴しています。
もし公刊されている判決でしたら、是非出典を教えて下さい。1年前まではそのような判決は見かけなかったのですが、今後の参考にしたいと思います。その家主がどの程度の規模で賃貸していたか知りたいものです。その家主が副業程度だったら、立証が弱かったか、余程の暴利を得ていたかのどちらかではないでしょうか。
20. Posted by kit 2009年07月27日 15:13
>私も訴訟経験者ですが、「事業として
>賃貸したわけではない」と主張して、
>その主張が認められ消費者契約法の適
>用はされませんでした。
これが事実なら驚きです。そういった判例を見たことが無いですし、私の訴訟の場合は裁判官は個人、法人の確認のみで規模までの確認はありませんでした。
これは私見ですがwindyさんの事例は少額訴訟で裁判官が独自の判断を行った例かもしれません。
出典は平成１６年（ワ）第１０３４７号 敷金返還請求事件
ですが、この判例でも規模など考慮はされていないようです。
>賃貸したわけではない」と主張して、
>その主張が認められ消費者契約法の適
>用はされませんでした。
これが事実なら驚きです。そういった判例を見たことが無いですし、私の訴訟の場合は裁判官は個人、法人の確認のみで規模までの確認はありませんでした。
これは私見ですがwindyさんの事例は少額訴訟で裁判官が独自の判断を行った例かもしれません。
出典は平成１６年（ワ）第１０３４７号 敷金返還請求事件
ですが、この判例でも規模など考慮はされていないようです。
21. Posted by kit 2009年07月27日 17:01
１つ関連する判例を見つけました。
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20090304161231.pdf
「被告は原告を含め複数の者に少なくともある程度反復・継続的に居住物件を賃貸していることが認められ，消費者契約法にいういわゆる事業者とみることができる。」
賃借人が複数っていうのがちょっと意味不明ですね。１件の物件で２人目の入居者の場合、複数にあたるのか。。。
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20090304161231.pdf
「被告は原告を含め複数の者に少なくともある程度反復・継続的に居住物件を賃貸していることが認められ，消費者契約法にいういわゆる事業者とみることができる。」
賃借人が複数っていうのがちょっと意味不明ですね。１件の物件で２人目の入居者の場合、複数にあたるのか。。。
22. Posted by windy 2009年07月27日 17:34
神戸地裁判決（平成１６年（ワ）第１０３４７号）を読みましたが、「営業として不動産賃貸業をなす被告」となってますし、被告も「実質的には被告代表者とその家族だけで構成される個人企業」と認めているので、被告が事業者（不動産業者）であることには疑いがなく、副業だったとは思えないので、上の16番のコメントの通り、事業者と判断されてもおかしくはないです。
私の判決は地裁判決ですが、営業として賃貸していたわけではないので、「消費者契約法２条２項の事業者とは認められない」と裁判所に判断してもらった、とそれだけのことです。
一般的にアパート10室以上を賃貸していると事業的規模となり、個人事業税がかかったり、専従者給与や専従者控除が認められるようになりますが、この規模以下であれば、消費者契約法が想定している「情報の質や交渉力の格差」が生じていると立証することはなかなか難しいと思います。例えば、マンションを買ったけど、転勤になったのでしばらくの間貸すような場合は、「消費者契約法上の事業者」に認定されるとはとても思えません。
敷金返還請求や更新料特約の有効性を争う訴訟は消費者契約法の成立以前からたくさんあり、個人であっても民法90条（公序良俗）に反するような特約は無効と判断される余地はあります。東京簡裁の例は、年73％の遅延損害金など論外だと思います。
そもそも、このブログはyuraku_loveさんのように、本業を他に持ちつつも不動産・株・REITに投資する人が多くアクセスしていると思いますし、私が「個人」という時は自分も含め「不動産オタク」ではあるが、本業とはしていない人を念頭に置いてます。yurakuさんが本業として不動産業を始めるなら、別のコメントになったと思いますが、その点をご理解ください。
私の判決は地裁判決ですが、営業として賃貸していたわけではないので、「消費者契約法２条２項の事業者とは認められない」と裁判所に判断してもらった、とそれだけのことです。
一般的にアパート10室以上を賃貸していると事業的規模となり、個人事業税がかかったり、専従者給与や専従者控除が認められるようになりますが、この規模以下であれば、消費者契約法が想定している「情報の質や交渉力の格差」が生じていると立証することはなかなか難しいと思います。例えば、マンションを買ったけど、転勤になったのでしばらくの間貸すような場合は、「消費者契約法上の事業者」に認定されるとはとても思えません。
敷金返還請求や更新料特約の有効性を争う訴訟は消費者契約法の成立以前からたくさんあり、個人であっても民法90条（公序良俗）に反するような特約は無効と判断される余地はあります。東京簡裁の例は、年73％の遅延損害金など論外だと思います。
そもそも、このブログはyuraku_loveさんのように、本業を他に持ちつつも不動産・株・REITに投資する人が多くアクセスしていると思いますし、私が「個人」という時は自分も含め「不動産オタク」ではあるが、本業とはしていない人を念頭に置いてます。yurakuさんが本業として不動産業を始めるなら、別のコメントになったと思いますが、その点をご理解ください。
23. Posted by kaz 2009年07月27日 17:36
「業として」と法律の文言にあると、困ったことに、何から何までひっかかるので、嫌な言葉なのです。
「利益を目的としない＝親族や知り合いへの低額での賃貸」
「反復でない＝自宅を貸し出した」
と主張すれば、逃げ切れるかもしれませんが。
思わず、消費者契約法を読みなおしてしまいましたが、どう読んでも、そんな風には読めません。
英米法と違い、日本法は、ドイツ法の体系をとっているので、法律用語は、ありとあらゆるものがひっかかるように、広く定義されているので、法律の文言の解釈で裁判しても勝てないと思われますよ。
「利益を目的としない＝親族や知り合いへの低額での賃貸」
「反復でない＝自宅を貸し出した」
と主張すれば、逃げ切れるかもしれませんが。
思わず、消費者契約法を読みなおしてしまいましたが、どう読んでも、そんな風には読めません。
英米法と違い、日本法は、ドイツ法の体系をとっているので、法律用語は、ありとあらゆるものがひっかかるように、広く定義されているので、法律の文言の解釈で裁判しても勝てないと思われますよ。
24. Posted by kit 2009年07月27日 18:02
色々調べてみると「情報の質や交渉力の格差」が生じるほどの事業性という解釈のようですね。
ただ私が２１番に記入した判例を読んでいると、税法上の事業性基準より消費者契約法上の事業性基準の方がしきいが低いようにも思えてきます。
従って２部屋程度の物件でも継続的に賃貸していれば、情報力格差が生じていると解される可能性はあるんじゃないでしょうか。
ただ私が２１番に記入した判例を読んでいると、税法上の事業性基準より消費者契約法上の事業性基準の方がしきいが低いようにも思えてきます。
従って２部屋程度の物件でも継続的に賃貸していれば、情報力格差が生じていると解される可能性はあるんじゃないでしょうか。
25. Posted by kaz 2009年07月27日 19:09
民法90条（公序良俗）でですか？
せっかくだから、民１とか、一般原則総動員で、公判を維持されたら、どうでしょうか。
さておき、windyさんは、
＞消費者契約法は事業者『のみ』に適用されるので
＞個人で副業的に賃貸している場合に
この法の適用はまずないです。
と書いてますので、
先ほどの「10件以下なら事業的規模でないので大丈夫かも発言」が本気なら、だいぶ、最初と違ったことを発言されたことになりますね。
最初の発言を読んで、元町愛さんは、感謝すらしているのですから、
意見を変えられたら、「意見を変えた」とそういうべきです。
法律に詳しいのなら、だいたい落とし所は一致すると思われますが、「法律の文言上は個人事業者のすべてが、ひっかかる」ように書かれているが、立法趣旨を勘案すると、消費者契約法で、すべてをひっかけるには、無理があるという意見には賛成です。
ただし、私は10件以下なら大丈夫かもという意見には賛成はしません。2−3件でも、あくどいと消費者契約法で返還命令がでるかもしれませんよ。
せっかくだから、民１とか、一般原則総動員で、公判を維持されたら、どうでしょうか。
さておき、windyさんは、
＞消費者契約法は事業者『のみ』に適用されるので
＞個人で副業的に賃貸している場合に
この法の適用はまずないです。
と書いてますので、
先ほどの「10件以下なら事業的規模でないので大丈夫かも発言」が本気なら、だいぶ、最初と違ったことを発言されたことになりますね。
最初の発言を読んで、元町愛さんは、感謝すらしているのですから、
意見を変えられたら、「意見を変えた」とそういうべきです。
法律に詳しいのなら、だいたい落とし所は一致すると思われますが、「法律の文言上は個人事業者のすべてが、ひっかかる」ように書かれているが、立法趣旨を勘案すると、消費者契約法で、すべてをひっかけるには、無理があるという意見には賛成です。
ただし、私は10件以下なら大丈夫かもという意見には賛成はしません。2−3件でも、あくどいと消費者契約法で返還命令がでるかもしれませんよ。
26. Posted by kit 2009年07月27日 21:30
ところでwindyさんが２２番に書かれた「営業として賃貸していたわけではない」とは具体的にどういう状態で、それをどのように立証されたんでしょうか？
27. Posted by windy 2009年07月27日 22:52
長くなったので、この件については最後のコメントにする予定ですが、敷金返還請求で消費者契約法を適用した判例の印象は、裁判所が不動産業者に対して「あんたたちは商売として賃貸しているんだから、定期的な修繕やリフォーム、ハウスクリーニングにいくらかかるとか今までの経験からわかっているでしょ？だったら、最初から家賃に含めなさい。普通の借主は、通常使用していれば敷金は返ってくるものと思っているわけだから、契約終了時に敷金をぼったくるのは許しません」という感じだと思います。
普通の借主は、賃貸借関係終了時にどれぐらいの費用が発生するか予見できないし、契約時に「この条項と特約は外してください」と交渉することはしません。たいていは契約終了時に不利な契約だったとわかることです。一方の事業者は、商売としてやっているわけだから、契約の意味については契約時に熟知しているはず。これが「情報の質や交渉力の差」で、消費者契約法の趣旨だと理解しています。
元町愛さんにも、個人だから２倍の更新料を取っても大丈夫、とすすめているわけではないです。そもそも店子は消費者ではないので、消費者契約法の適用はないケースだと思われ、安心していいのでは。
上にも書いたとおり、自分は「普通の個人」を想定しているので、副業的に賃貸している個人であれば、適用は難しいのではないか、という印象に変わりはありません。業者並みに敷金や更新料（または遅延損害金）をぼったくる特約を入れるほどの知識のある個人がいれば、それは消費者契約法適用の可能性もあるとは思いますが、立法時に想定した事業者とは違うような。
＞kitさんへ
争点になった物件は、かつて自己使用したこともある物件だったのと、相手が債務を履行したくがないために消費者契約法を持ち出してきたケースだったので、裁判官の心証が当方有利になったものと推測しています
普通の借主は、賃貸借関係終了時にどれぐらいの費用が発生するか予見できないし、契約時に「この条項と特約は外してください」と交渉することはしません。たいていは契約終了時に不利な契約だったとわかることです。一方の事業者は、商売としてやっているわけだから、契約の意味については契約時に熟知しているはず。これが「情報の質や交渉力の差」で、消費者契約法の趣旨だと理解しています。
元町愛さんにも、個人だから２倍の更新料を取っても大丈夫、とすすめているわけではないです。そもそも店子は消費者ではないので、消費者契約法の適用はないケースだと思われ、安心していいのでは。
上にも書いたとおり、自分は「普通の個人」を想定しているので、副業的に賃貸している個人であれば、適用は難しいのではないか、という印象に変わりはありません。業者並みに敷金や更新料（または遅延損害金）をぼったくる特約を入れるほどの知識のある個人がいれば、それは消費者契約法適用の可能性もあるとは思いますが、立法時に想定した事業者とは違うような。
＞kitさんへ
争点になった物件は、かつて自己使用したこともある物件だったのと、相手が債務を履行したくがないために消費者契約法を持ち出してきたケースだったので、裁判官の心証が当方有利になったものと推測しています
28. Posted by kit 2009年07月28日 00:03
まあどっちにしても賃貸借関係で消費者契約法上の事業性の有無を主たる争点とした判例は今のところ公開されている中には見当たらないので今後の動向次第ですね。
ただ私の印象としては10件以下なら大丈夫っていうのは甘いのではないかなと思っています。
家賃の４ヶ月以上の敷引を取ったりしてたら、たとえ小規模でもきっちり違法認定されると推測します。
ただ私の印象としては10件以下なら大丈夫っていうのは甘いのではないかなと思っています。
家賃の４ヶ月以上の敷引を取ったりしてたら、たとえ小規模でもきっちり違法認定されると推測します。
29. Posted by 店子 2009年07月28日 14:22
不動産業界は日本経済の暗部という一面がありますね。証券市場でも20年前から比べれば手数料率は急低下しました。バブル期以降のデフレの世の中で手数料率が下がらなかったのが不動産市場です。借り手（買い手）からも貸し手（売り手）からも手数料を徴収できる日本は、不動産屋王国です。関西なんかべらぼうな敷金と礼金を取るのが習慣となったがために人の流動化が阻害されて、地域経済の地盤沈下の一要因となってと考えます。保証金1か月、一年契約の自動更新が最も透明なやり方でしょう。何か賃借人と大家の間に問題が起こっても、不動産屋は結局なにもしてくれないのだから、大家さんが契約更新料を不動産屋に払う意味がないですね。当然、賃借人がそのコストを負う意味はないですね。
30. Posted by 通行人 2009年07月28日 19:46
王国にも陰りですかね？
31. Posted by yuraku_love 2009年07月29日 01:02
そですね。不動産賃貸のルールをもっとシンプルに、公平なものにしていく必要があると思います。
家主の視点としましては、今の借家人は法的に保護されすぎている部分があり、これをなくすor軽減できるなら、家主がとらなければならないリスクが減りますので、当然敷金なんかも減らせるんじゃないかと思います。
たとえば賃料滞納が満1ヶ月に達したら、賃貸借契約が自動的に無効になり、裁判を経ずに不動産侵奪罪の現行犯で警察力により強制的に占有排除できるとか...それなら賃料滞納に対し家主が負うリスク（コスト）は小さいですので、敷金は1ヶ月あれば十分なはず。
家主の視点としましては、今の借家人は法的に保護されすぎている部分があり、これをなくすor軽減できるなら、家主がとらなければならないリスクが減りますので、当然敷金なんかも減らせるんじゃないかと思います。
たとえば賃料滞納が満1ヶ月に達したら、賃貸借契約が自動的に無効になり、裁判を経ずに不動産侵奪罪の現行犯で警察力により強制的に占有排除できるとか...それなら賃料滞納に対し家主が負うリスク（コスト）は小さいですので、敷金は1ヶ月あれば十分なはず。
32. Posted by れっど 2009年07月29日 07:28
滞納+原状回復費用で敷金２ヶ月の借主負担は許容範囲かと個人的には思っております。
礼金と更新料が無くなれば家賃相場の比較もしやすくなりそうですね。
礼金と更新料が無くなれば家賃相場の比較もしやすくなりそうですね。
33. Posted by yuraku_love 2009年07月30日 00:20
今現在のルールですと、礼０敷２くらいが妥当なところではないかと思います。
更新料はだんだんなくなる方向にあると思っております。
更新料はだんだんなくなる方向にあると思っております。
34. Posted by kit 2009年07月30日 01:07
預かり金目的の敷金、保証金は現在でも認められていると思いますよ。
敷引き、解約引きに関しては、私の訴訟経験ですが、裁判官が「賃料の１ヶ月くらいなら違法にはならない」とぶっちゃけてました。
礼金に関しては今のところ判例は一つだけで家主側勝訴となっていますが、金額が低いケースのようです。あまり取りすぎると今後どうなるかわかりませんね。
敷引き、解約引きに関しては、私の訴訟経験ですが、裁判官が「賃料の１ヶ月くらいなら違法にはならない」とぶっちゃけてました。
礼金に関しては今のところ判例は一つだけで家主側勝訴となっていますが、金額が低いケースのようです。あまり取りすぎると今後どうなるかわかりませんね。
35. Posted by yuraku_love 2009年07月31日 00:51
程度問題なんでしょうね。やりすぎれば規制されて肩身が狭くなる。
賃料保証会社の強引な取立てもその一種じゃないかと思います。
勝手に鍵を交換して締め出すようなあくどい「追い出し屋」が騒がれたおかげで、賃料保証会社に新しい規制ができるようですし。
それにしても、賃料保証会社だけではなく賃貸管理会社までとばっちりで規制されるとはお気の毒な。
延滞者に対する督促手段が制約されるわけですが、延滞で損害を受ける家主を救済するのは一体誰がやってくれるのだろう？
賃料保証会社の強引な取立てもその一種じゃないかと思います。
勝手に鍵を交換して締め出すようなあくどい「追い出し屋」が騒がれたおかげで、賃料保証会社に新しい規制ができるようですし。
それにしても、賃料保証会社だけではなく賃貸管理会社までとばっちりで規制されるとはお気の毒な。
延滞者に対する督促手段が制約されるわけですが、延滞で損害を受ける家主を救済するのは一体誰がやってくれるのだろう？
36. Posted by れっど 2009年07月31日 10:51
今年に信用情報機関が統合されるので、アメリカみたいにクレジットスコアを入居の審査条件に出来るようになれば、滞納リスクも減るかも？
37. Posted by yuraku_love 2009年08月01日 00:54
まじめに、そういうの必要だと思います。
悪質入居者の情報共有システム。
そのための、賃料をクレジットカードで収納するしくみなのでしょうね。あれなら引き落とせなければクレジットカードの信用情報になりますから。
悪質入居者の情報共有システム。
そのための、賃料をクレジットカードで収納するしくみなのでしょうね。あれなら引き落とせなければクレジットカードの信用情報になりますから。
38. Posted by たかし 2009年10月30日 19:23
今回大阪高裁の更新料裁判は有効の判決とか、前回のやはり同じ大阪高裁の無効判決と逆であり納得できない。その前京都地裁も無効の判決だった。更新料は家賃の一部とか言っているが、だったら何故その分を家賃に入れておかないのか。家賃以外の金は取ってはいけないのである。大体２年に一度契約更新と言うのもおかしい、契約は双方異議がなければ自動更新するべきである。そうすれ借主の負担は減りありがたい。もし更新料にだわるのであればなぜ賃料の一か月分（例）もの金が必要なのか納得できる根拠がない。更新など書類の書き換えだけで済むはずで実費５千円以内で出来るはずなのに何故一ヶ月の金が必要なのか重ねて言うがそこには何の合理的根拠もない、ただ一か月分の賃料をとってやれと言う不動産や、家主の欲しか感じられないのだ
39. Posted by yuraku_love 2009年10月30日 22:39
今回ちと手一杯でフォローできてません。
今時期はIRが大量でして...
今時期はIRが大量でして...
