2010年02月24日
区分所有物件買うときのリスク
という教唆にとんだタイトルですが、なんのことはない。
コメントでいただいているしょうさんのケースについてのわたしの感想です。一般的な不動産投資の常識とは外れていると思いますが、あくまで一般的ではなさそうなポリシーで投資してるわたしの感想ということで。
★利回り
--- しょうさんwrote:
利回りは実質で8％ぐらいになりました。（税、仲介料、管理費、修繕費全て込み）なので悪い物件ではないと思っています。
---
ネット8%は平成19年に大家さん計画を始めた当初に決めたわたしの取得基準と同じです。千葉県北西部の築25〜30年の2LDKクラスの駅近マンションという条件で。ただ、今だとこの条件をクリアするのはそれほど難しくないと思うので、できれば10%を狙いに行きたいところかなぁと思っております。
利回りは物件の立地で全然違いますので、この数字は絶対視すべきものではないです。特に立地がよければ8%割ってもOKだし、駅力が低ければもっと取れないとリスクに見合いません。それと上記は千葉県北西部の話。千葉でも千葉駅以遠だとネット8%では割高と思いますし、逆に都区部なら（都区部の相場には詳しくないですが）割安じゃないかと思います。
「ネット」ですのですべて込みで算出することをお忘れなく。リフォーム費用も固定資産税もです。賃料は現在募集に出ている同程度物件の最安値あたりで見積もります。借り手が付かないまま高めの賃料で長期間募集している物件は参考にもなりません。
★敷地
--- しょうさんwrote:
いいなぁ。と思ったのはマンションの土地が共同所有で、900万の物件（66平米）を買えば、持分で41平米の土地がついているようで、41平米の土地の時価で1000万円ぐらいになるんです…。
初めての物件購入なんで、よく分からなかったんですが単純に絶対損しないじゃん。とか思いました。
---
この時価が「近隣の空き地で41平米なら1,000万円くらいの値段が付く」という意味だと、それは空き地だから1,000万円なのであって、マンションが建っていると価値が下がります。買うときに「土地値よりも安かった！まず損はしない」は、売るときにも「土地値より安くしないと買い手がつかないとは！んなあほな！？」ということになります。
＃万年割安株は低PER低PBRで買えば絶対に損しないように見えるが、売るときにも低PER低PBRであるのと同じ
空き地は戸建用地になりますが、マンションの敷地には何も建てられないわけですから...
時価が固定資産税評価額という意味だとすると、これは実勢取引価格とかなり乖離してまして役に立ちません。固定資産税評価額がマンションの時価よりも高いと固定資産税が不条理に高いだけ...←それウチの...
そんなわけで原則マンションには敷地価格は生きてきません。影響がないわけではないが、敷地価格ほどの売却価値はまず付かないと考えるのが正しいと思います。
ただし、例外があって次の４つがあります。
(1) 決議によりマンションを清算する場合
(2) 地震等でマンションが全壊した場合
(3) 建て替え決議が成立し、マンションを建て替えする場合
(4) 土地収用等により敷地の一部を売却する場合
(1)はたとえばマンション全室を特定の投資家が買い占めて、区分所有関係を解消する場合です。区分所有関係をなくせば、建物取り壊して更地で売れば高く売れるかも。。。ただし全室買収というのも現実的には地上げ屋みたいのが関与しないと難しいと思います。
(2)は災害なので、運しだい。その後はたぶん清算か建て替え。
(3)は建て替えの際に余剰容積率をデベに売却しますので、そのときに土地価格が高いと区分所有者にとって有利（区分所有者の負担金を軽減できる）になります。ただし経済的に負担金を払えない区分所有者が決議に反対しますから、そうそう簡単には建て替えには進めません。
(4)は都市計画道路の計画線が敷地にまたがっている場合に行政が土地を収用して対価を払うものです。権力を背景に財産権を買い取るため、高く売れることが多いですが、これも運しだい。しかも売った後は敷地面積が狭くなって既存不適格物件になり建て替えがますます困難になります。
このいずれかであれば土地値が高いのはポジティブに働きます。
(1)は難易度高く、(2)と(4)は運ですから、土地値の高さを戦略的に利用するなら、(3)のみということになります。
★出口戦略
わたしの場合「取得基準」というのがあって、この基準には(3)の建て替えが可能である物件であることが含まれます。必ず建て替えまで保有するという意味ではないですが、マンションが想定以上に老朽化して住めないような状況になっても、建て替えでEXITできることを取得基準にしているわけです。
具体的に、どういう物件が建て替え可能なのかというと。
a) 駅近（MUST！）
b) 容積率に余裕があること。敷地が無駄に広いとか。
駅遠はマンションではなく戸建向きだと思いますので、デベが建て替え事業に参加するインセンティブがわきません。
容積率余裕、これをわたしはたいへん重視しておりまして、現実問題建て替えすると1,000万円を軽く超えるような負担金が発生するようなケースでは建て替えは無理だと思います。負担金を軽減するためには還元率を下げる（建て替え前よりも住戸が狭くなる）方法もありますが、わたしは余剰容積率の売却で建て替え費用の一部をまかなうのは住民を合意を取るためにも必須だと思います。
たとえば先日書いた、稲毛海岸三丁目団地だと、専用部分の床面積は登記簿面積（内法）で45.43平米、壁芯だと47.99平米、一方敷地権は83,755.37平米の4543/4197692ですから90.64平米。実に専用面積の2倍近い敷地権持分があります。ココは用途地域が第一種中高層住居専用地域で容積率200%です。大雑把な話で一戸当たり180平米くらいの床面積がとれるわけです。そのうちの48平米くらいしか現状使っていないのですから容積率的にはずいぶん贅沢な団地です。
ここは千葉では建て替え可能性としてはトップクラスの団地だと思いますが、ここですら負担金ゼロで立て替えるのは今のマンション市況を考えると難しいだろうと思っています。
そこで、しょうさんが買おうとしている物件に目を向けると、専用部分の面積が66平米、敷地持分は41平米。専用部分の面積だけで大雑把に計算すると、すでに容積率160%くらいは消費しているわけです。
法定容積率がどれくらいかわからないが、たとえば200%だとあと16平米しか余裕がないです。容積率の余裕度だけを考えると、建て替えには困難が伴いそうな感じを受けます。
それをふまえて、しょうさんの物件は、建て替えEXITは難しく、敷地の価格を活用する戦略はあまりアテにしないほうがいいのではないかと思いますよ。
この物件、出口戦略をどーするかというのを取得時に考えておくべきだと思います。建て替え困難でも自己居住で元を取るくらいまで住み潰すつもりなら問題はないと思いますし、当面賃貸し、いずれ売却を考えるなら、今後どれくらいまで価格が下がるのかめどをつけたいところであります。
＃もちろん、全戸買い占めて更地にして売却ということが可能なら最善かもしれませんが。なんか昔の不動産流動化銘柄の事業のようですな。
★マンションの寿命
--- しょうさんwrote:
懸念は築25年でどれくらい持つかです。仲介人には、後25年〜75年持つといわれましたが^＾；
15年おきに修繕工事を行っていて、修繕金の延滞はありません。
---
定期的に外壁や鉄部の塗装は行われていますか？
それがちゃんと実施されていれば、築25年という割に見た目も悪くはないはずです。
何年持つかは諸説ありますが、コンクリートの劣化を防ぐメンテナンスが適切であれば80年くらいは持つのではないかと思います。
ただし、外壁塗装もままならず、外壁コンクリートが一部はがれて落下するような物件では、あまり長くは持たないと思います。
もしもエレベータ付きの物件で、エレベータに「故障中。利用禁止」なんて張り紙がされているような物件はあぶないです。
あと、その築年数だと給排水配管の寿命が近いかもしれません。
できれば専用部分を含めた給排水管の更生（ライニング）処理済だと安心できるのですが...
修繕金は売主の延滞額よりも、管理組合全体での積み立て状況と長期修繕計画を見比べます。将来不足するのかどうか判断するために。
それから現状での滞納者の状況を教えてもらえるといいかも。滞納が多いと、いずれそのしわよせはまじめに管理費等を払っている人が一時負担金等の形でかぶることになります。滞納は管理費＋修繕積立金が高いマンションほど起きやすいです。
ずいぶん長くなりました。やばい仕事がすすまん...
価格が妥当なのかどうかは立地他の条件も考えて判断すべきだと思います。
出口戦略をどーするかですな。課題はたぶん。
もっとも、最悪でもせいぜい売却損がでるかもしれない程度のリスクしかないと思うので、キャッシュなら買ってもいいんじゃないかという気がいたします。最初の物件だし100点満点である必要はありますまい。
コメントでいただいているしょうさんのケースについてのわたしの感想です。一般的な不動産投資の常識とは外れていると思いますが、あくまで一般的ではなさそうなポリシーで投資してるわたしの感想ということで。
★利回り
--- しょうさんwrote:
利回りは実質で8％ぐらいになりました。（税、仲介料、管理費、修繕費全て込み）なので悪い物件ではないと思っています。
---
ネット8%は平成19年に大家さん計画を始めた当初に決めたわたしの取得基準と同じです。千葉県北西部の築25〜30年の2LDKクラスの駅近マンションという条件で。ただ、今だとこの条件をクリアするのはそれほど難しくないと思うので、できれば10%を狙いに行きたいところかなぁと思っております。
利回りは物件の立地で全然違いますので、この数字は絶対視すべきものではないです。特に立地がよければ8%割ってもOKだし、駅力が低ければもっと取れないとリスクに見合いません。それと上記は千葉県北西部の話。千葉でも千葉駅以遠だとネット8%では割高と思いますし、逆に都区部なら（都区部の相場には詳しくないですが）割安じゃないかと思います。
「ネット」ですのですべて込みで算出することをお忘れなく。リフォーム費用も固定資産税もです。賃料は現在募集に出ている同程度物件の最安値あたりで見積もります。借り手が付かないまま高めの賃料で長期間募集している物件は参考にもなりません。
★敷地
--- しょうさんwrote:
いいなぁ。と思ったのはマンションの土地が共同所有で、900万の物件（66平米）を買えば、持分で41平米の土地がついているようで、41平米の土地の時価で1000万円ぐらいになるんです…。
初めての物件購入なんで、よく分からなかったんですが単純に絶対損しないじゃん。とか思いました。
---
この時価が「近隣の空き地で41平米なら1,000万円くらいの値段が付く」という意味だと、それは空き地だから1,000万円なのであって、マンションが建っていると価値が下がります。買うときに「土地値よりも安かった！まず損はしない」は、売るときにも「土地値より安くしないと買い手がつかないとは！んなあほな！？」ということになります。
＃万年割安株は低PER低PBRで買えば絶対に損しないように見えるが、売るときにも低PER低PBRであるのと同じ
空き地は戸建用地になりますが、マンションの敷地には何も建てられないわけですから...
時価が固定資産税評価額という意味だとすると、これは実勢取引価格とかなり乖離してまして役に立ちません。固定資産税評価額がマンションの時価よりも高いと固定資産税が不条理に高いだけ...←それウチの...
そんなわけで原則マンションには敷地価格は生きてきません。影響がないわけではないが、敷地価格ほどの売却価値はまず付かないと考えるのが正しいと思います。
ただし、例外があって次の４つがあります。
(1) 決議によりマンションを清算する場合
(2) 地震等でマンションが全壊した場合
(3) 建て替え決議が成立し、マンションを建て替えする場合
(4) 土地収用等により敷地の一部を売却する場合
(1)はたとえばマンション全室を特定の投資家が買い占めて、区分所有関係を解消する場合です。区分所有関係をなくせば、建物取り壊して更地で売れば高く売れるかも。。。ただし全室買収というのも現実的には地上げ屋みたいのが関与しないと難しいと思います。
(2)は災害なので、運しだい。その後はたぶん清算か建て替え。
(3)は建て替えの際に余剰容積率をデベに売却しますので、そのときに土地価格が高いと区分所有者にとって有利（区分所有者の負担金を軽減できる）になります。ただし経済的に負担金を払えない区分所有者が決議に反対しますから、そうそう簡単には建て替えには進めません。
(4)は都市計画道路の計画線が敷地にまたがっている場合に行政が土地を収用して対価を払うものです。権力を背景に財産権を買い取るため、高く売れることが多いですが、これも運しだい。しかも売った後は敷地面積が狭くなって既存不適格物件になり建て替えがますます困難になります。
このいずれかであれば土地値が高いのはポジティブに働きます。
(1)は難易度高く、(2)と(4)は運ですから、土地値の高さを戦略的に利用するなら、(3)のみということになります。
★出口戦略
わたしの場合「取得基準」というのがあって、この基準には(3)の建て替えが可能である物件であることが含まれます。必ず建て替えまで保有するという意味ではないですが、マンションが想定以上に老朽化して住めないような状況になっても、建て替えでEXITできることを取得基準にしているわけです。
具体的に、どういう物件が建て替え可能なのかというと。
a) 駅近（MUST！）
b) 容積率に余裕があること。敷地が無駄に広いとか。
駅遠はマンションではなく戸建向きだと思いますので、デベが建て替え事業に参加するインセンティブがわきません。
容積率余裕、これをわたしはたいへん重視しておりまして、現実問題建て替えすると1,000万円を軽く超えるような負担金が発生するようなケースでは建て替えは無理だと思います。負担金を軽減するためには還元率を下げる（建て替え前よりも住戸が狭くなる）方法もありますが、わたしは余剰容積率の売却で建て替え費用の一部をまかなうのは住民を合意を取るためにも必須だと思います。
たとえば先日書いた、稲毛海岸三丁目団地だと、専用部分の床面積は登記簿面積（内法）で45.43平米、壁芯だと47.99平米、一方敷地権は83,755.37平米の4543/4197692ですから90.64平米。実に専用面積の2倍近い敷地権持分があります。ココは用途地域が第一種中高層住居専用地域で容積率200%です。大雑把な話で一戸当たり180平米くらいの床面積がとれるわけです。そのうちの48平米くらいしか現状使っていないのですから容積率的にはずいぶん贅沢な団地です。
ここは千葉では建て替え可能性としてはトップクラスの団地だと思いますが、ここですら負担金ゼロで立て替えるのは今のマンション市況を考えると難しいだろうと思っています。
そこで、しょうさんが買おうとしている物件に目を向けると、専用部分の面積が66平米、敷地持分は41平米。専用部分の面積だけで大雑把に計算すると、すでに容積率160%くらいは消費しているわけです。
法定容積率がどれくらいかわからないが、たとえば200%だとあと16平米しか余裕がないです。容積率の余裕度だけを考えると、建て替えには困難が伴いそうな感じを受けます。
それをふまえて、しょうさんの物件は、建て替えEXITは難しく、敷地の価格を活用する戦略はあまりアテにしないほうがいいのではないかと思いますよ。
この物件、出口戦略をどーするかというのを取得時に考えておくべきだと思います。建て替え困難でも自己居住で元を取るくらいまで住み潰すつもりなら問題はないと思いますし、当面賃貸し、いずれ売却を考えるなら、今後どれくらいまで価格が下がるのかめどをつけたいところであります。
＃もちろん、全戸買い占めて更地にして売却ということが可能なら最善かもしれませんが。なんか昔の不動産流動化銘柄の事業のようですな。
★マンションの寿命
--- しょうさんwrote:
懸念は築25年でどれくらい持つかです。仲介人には、後25年〜75年持つといわれましたが^＾；
15年おきに修繕工事を行っていて、修繕金の延滞はありません。
---
定期的に外壁や鉄部の塗装は行われていますか？
それがちゃんと実施されていれば、築25年という割に見た目も悪くはないはずです。
何年持つかは諸説ありますが、コンクリートの劣化を防ぐメンテナンスが適切であれば80年くらいは持つのではないかと思います。
ただし、外壁塗装もままならず、外壁コンクリートが一部はがれて落下するような物件では、あまり長くは持たないと思います。
もしもエレベータ付きの物件で、エレベータに「故障中。利用禁止」なんて張り紙がされているような物件はあぶないです。
あと、その築年数だと給排水配管の寿命が近いかもしれません。
できれば専用部分を含めた給排水管の更生（ライニング）処理済だと安心できるのですが...
修繕金は売主の延滞額よりも、管理組合全体での積み立て状況と長期修繕計画を見比べます。将来不足するのかどうか判断するために。
それから現状での滞納者の状況を教えてもらえるといいかも。滞納が多いと、いずれそのしわよせはまじめに管理費等を払っている人が一時負担金等の形でかぶることになります。滞納は管理費＋修繕積立金が高いマンションほど起きやすいです。
ずいぶん長くなりました。やばい仕事がすすまん...
価格が妥当なのかどうかは立地他の条件も考えて判断すべきだと思います。
出口戦略をどーするかですな。課題はたぶん。
もっとも、最悪でもせいぜい売却損がでるかもしれない程度のリスクしかないと思うので、キャッシュなら買ってもいいんじゃないかという気がいたします。最初の物件だし100点満点である必要はありますまい。
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この記事へのコメント
1. Posted by beerrr 2010年02月24日 16:42
EXITは確かに未知数な部分も…。
築30年付近で売却予定ですが
はたして買ってくれる人がいるのやら＾＾；
築30年付近で売却予定ですが
はたして買ってくれる人がいるのやら＾＾；
2. Posted by しょう 2010年02月24日 19:27
記事にしてもらってありがとうございます。何から何まですいません。お仕事の邪魔をしてしまい…。
では、何かあればこちらの記事のコメント欄に記載させていただきます。
出口戦略とか一切考えていなかったので参考になります。
では、何かあればこちらの記事のコメント欄に記載させていただきます。
出口戦略とか一切考えていなかったので参考になります。
3. Posted by 40歳無職 2010年02月24日 20:23
勉強になるなあ・・・
不動産を買う場合には、これだけの条件をちゃんと検討して、クリアしないといけないんですね・・・
うちの親父なんか、安易すぎるだろwww
不動産を買う場合には、これだけの条件をちゃんと検討して、クリアしないといけないんですね・・・
うちの親父なんか、安易すぎるだろwww
4. Posted by beerrr 2010年02月24日 22:20
>>3
60歳以降の方だとむしろ
住宅取得したあと地価あがりまくりで
おいしかったんじゃないですかね？？
（と、うらやましいなあと思っております）
60歳以降の方だとむしろ
住宅取得したあと地価あがりまくりで
おいしかったんじゃないですかね？？
（と、うらやましいなあと思っております）
5. Posted by 元町愛 2010年02月25日 02:25
40歳無職さん、いつもどうも（ぺこぺこ）。
わたしは、あんまり調べるのはよくないと思います。
顔なじみの不動産屋が持ってきたから、まぁいいか・・とか
ローンが通って買えるから、買っとくか
見たいな方がうまくいくことが多いです。
逆に色々調べだすと、「あら」が見えてきて、結局みのがしちゃう、見たいな結末が・・・。
わたしは、あんまり調べるのはよくないと思います。
顔なじみの不動産屋が持ってきたから、まぁいいか・・とか
ローンが通って買えるから、買っとくか
見たいな方がうまくいくことが多いです。
逆に色々調べだすと、「あら」が見えてきて、結局みのがしちゃう、見たいな結末が・・・。
6. Posted by 40歳無職 2010年02月25日 07:51
beerrrさんへ
うちは田舎なもんですから、大昔に買ったのは上がってますが、バブル前後くらいで買ったのが下がってしまい、かなりの部分を吐き出してしまってます。
検証したことはないですけど、
郵便貯金や株を買ったのと、大差がないのではwww
都心部は別として、大概の70歳前後の世代の方が仕込んだ不動産はそんな感じなのでは？
元町愛さんへ
＞＞いつもどうも（ぺこぺこ）
えっ？なんでですか？？？
＞＞「あら」が見えてきて、結局みのがしちゃう
なるほど、それもあるかも。
出会いを大切に、ですか（＾＾）
うちは田舎なもんですから、大昔に買ったのは上がってますが、バブル前後くらいで買ったのが下がってしまい、かなりの部分を吐き出してしまってます。
検証したことはないですけど、
郵便貯金や株を買ったのと、大差がないのではwww
都心部は別として、大概の70歳前後の世代の方が仕込んだ不動産はそんな感じなのでは？
元町愛さんへ
＞＞いつもどうも（ぺこぺこ）
えっ？なんでですか？？？
＞＞「あら」が見えてきて、結局みのがしちゃう
なるほど、それもあるかも。
出会いを大切に、ですか（＾＾）
7. Posted by しょう 2010年02月26日 15:41
色々コメもらっているので、進捗報告を。
---
明日、一日内見にいきます。
オーナーと調整してくれたので9時間ぐらい見れます。
それと時間内に4社リフォーム業者に来てもらい、見積もりを取ります。
内見時に、ここは見ておいた方がいい！ッて事があればアドバイスください。
水周りと建てつけは見る予定ですが、どれくらいのレベルまで見ればいいのか。。後はビー玉を持っていって、傾きを見る予定ｗ
---
明日、一日内見にいきます。
オーナーと調整してくれたので9時間ぐらい見れます。
それと時間内に4社リフォーム業者に来てもらい、見積もりを取ります。
内見時に、ここは見ておいた方がいい！ッて事があればアドバイスください。
水周りと建てつけは見る予定ですが、どれくらいのレベルまで見ればいいのか。。後はビー玉を持っていって、傾きを見る予定ｗ
8. Posted by yuraku_love 2010年02月26日 22:50
わたしだったらカネがかかるところ（主に水周り）が最重要ポイントです。
何のためにチェックするのかというと、どれくらいカネがかかりそうか見極めるためです。具体的にはどれを交換する必要があってどれがそのまま使えるか。
1階＆日当たりが悪いとなると、カビの発生状況が気になる。
古い物件だと床がふわふわしているかもしんない。長期間の水漏れor結露が原因の場合もあり、その場合は床の張替えになってカネがかかる。
周辺環境も見たいところですな。騒音とかにおいとか。
現場で間取り図を見ながら、どのようなリフォームするかプランニングするのもまたオツであります。
何のためにチェックするのかというと、どれくらいカネがかかりそうか見極めるためです。具体的にはどれを交換する必要があってどれがそのまま使えるか。
1階＆日当たりが悪いとなると、カビの発生状況が気になる。
古い物件だと床がふわふわしているかもしんない。長期間の水漏れor結露が原因の場合もあり、その場合は床の張替えになってカネがかかる。
周辺環境も見たいところですな。騒音とかにおいとか。
現場で間取り図を見ながら、どのようなリフォームするかプランニングするのもまたオツであります。
9. Posted by しょう 2010年02月27日 20:41
yurakuさん、お返事ありがとうございます。
水周り見てきました。以外と?風呂もトイレもキッチンも問題なかったです。給排水管は一度修繕しているし、塩ビなので赤水が出るような事はなさそうでした。ほっ。
気になったところは、レンジフードとコンロがボロボロだったのでシステムキッチン全体ではなく、単品交換の見積もりをお願いしました。
それと風呂前の脱衣所は、ご推察の通り湿気で壁紙がはがれてボロボロになってました。床も…（なぜ、そこまで分かるんですか？ｗ）それぞれ修繕の見積もりを取ってます。
周辺環境はいいです。音もにおいもなく、コンビニやレンタルビデオや飲食も近いので。
今は、見積もり結果待ちです。
そういえば、本を読んでいて固定資産税や減価償却費で節税効果を生かそう。みたいな事が書いていたんですが、、株で得た収益の譲渡税（10%）に対して、節税効果を生かせますかねぇ。
それか法人を立ち上げて、法人名義で物件を買った方がいいのか（介護保険の申請でリフォーム費用を節約 MAX20万）色々調べています。
水周り見てきました。以外と?風呂もトイレもキッチンも問題なかったです。給排水管は一度修繕しているし、塩ビなので赤水が出るような事はなさそうでした。ほっ。
気になったところは、レンジフードとコンロがボロボロだったのでシステムキッチン全体ではなく、単品交換の見積もりをお願いしました。
それと風呂前の脱衣所は、ご推察の通り湿気で壁紙がはがれてボロボロになってました。床も…（なぜ、そこまで分かるんですか？ｗ）それぞれ修繕の見積もりを取ってます。
周辺環境はいいです。音もにおいもなく、コンビニやレンタルビデオや飲食も近いので。
今は、見積もり結果待ちです。
そういえば、本を読んでいて固定資産税や減価償却費で節税効果を生かそう。みたいな事が書いていたんですが、、株で得た収益の譲渡税（10%）に対して、節税効果を生かせますかねぇ。
それか法人を立ち上げて、法人名義で物件を買った方がいいのか（介護保険の申請でリフォーム費用を節約 MAX20万）色々調べています。
10. Posted by しょう 2010年02月27日 20:45
追記
修繕積立＋管理費が月に7500円でしたが、2万円まであがる可能性があるそう。。
これは痛い！！
ただ、甲（管理会社）、乙協議の上とあるので拒否できるものなのかなぁ。と。
修繕積立＋管理費が月に7500円でしたが、2万円まであがる可能性があるそう。。
これは痛い！！
ただ、甲（管理会社）、乙協議の上とあるので拒否できるものなのかなぁ。と。
11. Posted by kaz 2010年02月27日 21:40
ふむふむ。
ざっくりと数字を考えてみると、
取得費・手数料・登記費用で1千万ちょい。
家賃7万5千円位として、
修繕積立＋管理費が月に7500円だと、利回り８％が、
修繕積立＋管理費が月に2万円だと
利回り6.5％ですか。
だいたい1.5％くらい下がると。
なるほどきついですね。
ざっくりと数字を考えてみると、
取得費・手数料・登記費用で1千万ちょい。
家賃7万5千円位として、
修繕積立＋管理費が月に7500円だと、利回り８％が、
修繕積立＋管理費が月に2万円だと
利回り6.5％ですか。
だいたい1.5％くらい下がると。
なるほどきついですね。
12. Posted by yuraku_love 2010年02月27日 22:54
水周りはOKでしたか。
カネがかかるのが水回り設備なので、それは一安心ですね。
>株で得た収益の譲渡税（10%）に対して、節税効果を生かせますかねぇ。
株式の譲渡益は分離課税なので不動産所得と損益通算できません。ただ、不動産所得は初年度はどーせ赤字でしょうから、青色申告にして損失を翌年に繰り越すことをお忘れなく。
修繕積立金は、やはり...という感じかと。わたしは修繕積立金は平米あたり月額200円くらいは必要じゃないかと思います。管理費はそれとは別で月額5,000〜6,000円くらい。エレベータがある物件ならプラス2,000円くらい。
これまで修繕積立金が低すぎたため、管理組合に十分な積み立て残高がないのではないかと考えられるところです。将来一時負担金が発生する恐れがあります。
カネがかかるのが水回り設備なので、それは一安心ですね。
>株で得た収益の譲渡税（10%）に対して、節税効果を生かせますかねぇ。
株式の譲渡益は分離課税なので不動産所得と損益通算できません。ただ、不動産所得は初年度はどーせ赤字でしょうから、青色申告にして損失を翌年に繰り越すことをお忘れなく。
修繕積立金は、やはり...という感じかと。わたしは修繕積立金は平米あたり月額200円くらいは必要じゃないかと思います。管理費はそれとは別で月額5,000〜6,000円くらい。エレベータがある物件ならプラス2,000円くらい。
これまで修繕積立金が低すぎたため、管理組合に十分な積み立て残高がないのではないかと考えられるところです。将来一時負担金が発生する恐れがあります。
13. Posted by 元町愛 2010年02月28日 00:22
>修繕積立＋管理費が月に7500円でしたが、
>2万円まであがる可能性がある
有楽さんがコメントしているので、蛇足ですが、60�屮�ーバーの物件で2万円以上の修繕積立＋管理費は「相場」「妥当」の価格になってしまいます。
ですので、仕方が無いのひとことですね。
「不動産投資で節税」と書かれている本は、捨てて良いです。
「悪書」です。
不動産投資で、節税は不可能です。
固定資産税は経費計上ですので、節税ではありません。
減価償却費は「一時的な経費計上」で、売却時に譲渡損益計算時に、組み込み課税されます。
金森さんの本は、極論ですが、不動産投資の基本が分かる良書と思います。
私は、必読の一冊だと思っています。
1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法
ＰＳ：
でも、紙への資産投資から不動産投資へシフト。
うらやましいです（まさに王道）。
紙の資産投資方法、のどから手が出るほど、教えてもらいたいですねー。
内容がご希望と異なる（不動産の内容ではない）ので、メールできないのが残念・無念です。
>2万円まであがる可能性がある
有楽さんがコメントしているので、蛇足ですが、60�屮�ーバーの物件で2万円以上の修繕積立＋管理費は「相場」「妥当」の価格になってしまいます。
ですので、仕方が無いのひとことですね。
「不動産投資で節税」と書かれている本は、捨てて良いです。
「悪書」です。
不動産投資で、節税は不可能です。
固定資産税は経費計上ですので、節税ではありません。
減価償却費は「一時的な経費計上」で、売却時に譲渡損益計算時に、組み込み課税されます。
金森さんの本は、極論ですが、不動産投資の基本が分かる良書と思います。
私は、必読の一冊だと思っています。
1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法
ＰＳ：
でも、紙への資産投資から不動産投資へシフト。
うらやましいです（まさに王道）。
紙の資産投資方法、のどから手が出るほど、教えてもらいたいですねー。
内容がご希望と異なる（不動産の内容ではない）ので、メールできないのが残念・無念です。
14. Posted by 40歳無職 2010年02月28日 07:53
＞＞でも、紙への資産投資から不動産投資へシフト。
＞＞うらやましいです（まさに王道）。
決してケチをつけるつもりはないですが、私は紙派です。
以前にここでも色々と苦労話を書き込みされていた方がいたように（あの方はちょっと特例かもしれませんがw）、実物資産は家賃設定、空室リスク、借主とのトラブル、物件管理など難しいことが多いと思います。
特に普通の素人には。
もちろんその分、yurakuさんのように工夫次第で収益拡大も可能でしょうから、紙より有利になる可能性もありますけど。
＞＞うらやましいです（まさに王道）。
決してケチをつけるつもりはないですが、私は紙派です。
以前にここでも色々と苦労話を書き込みされていた方がいたように（あの方はちょっと特例かもしれませんがw）、実物資産は家賃設定、空室リスク、借主とのトラブル、物件管理など難しいことが多いと思います。
特に普通の素人には。
もちろんその分、yurakuさんのように工夫次第で収益拡大も可能でしょうから、紙より有利になる可能性もありますけど。
15. Posted by 元町愛 2010年02月28日 08:58
いえいえ、40歳無職さん、そういう意味ではないのです。
B.N.F様のように、基本は紙の資産であげて運用に手が回らないお金（余剰金）を不動産に廻すというのが、「王道」だという意味なのです。
はっきり行って、不動産で食べていくというのは、紙の資産に対する「素質・才能」がないの一言です。
税制、流動性、保管性、損害リスク
すべてにおいて、紙の資産がすぐれています。
紙の資産の唯一の欠点は、
99％の人間が損をしていると言うことでしょう。
B.N.F様のように、基本は紙の資産であげて運用に手が回らないお金（余剰金）を不動産に廻すというのが、「王道」だという意味なのです。
はっきり行って、不動産で食べていくというのは、紙の資産に対する「素質・才能」がないの一言です。
税制、流動性、保管性、損害リスク
すべてにおいて、紙の資産がすぐれています。
紙の資産の唯一の欠点は、
99％の人間が損をしていると言うことでしょう。
16. Posted by 40歳無職 2010年02月28日 10:34
＞＞基本は紙の資産であげて
＞＞運用に手が回らないお金（余剰金）を不動産に廻す
なるほど。
分散投資の一環という訳ですね。それであれば、よく分かります。
不動産にまで分散させようとすれば、元がよほどないと厳しいですが（＾＾）
＞＞99％の人間が損をしている
半分ジョークだと思いますが、それは言いすぎでは（＾＾）
私の周囲を見る限り、儲かってる人の方が多いですよ。もちろん額の大小は違いますけど。
＞＞運用に手が回らないお金（余剰金）を不動産に廻す
なるほど。
分散投資の一環という訳ですね。それであれば、よく分かります。
不動産にまで分散させようとすれば、元がよほどないと厳しいですが（＾＾）
＞＞99％の人間が損をしている
半分ジョークだと思いますが、それは言いすぎでは（＾＾）
私の周囲を見る限り、儲かってる人の方が多いですよ。もちろん額の大小は違いますけど。
17. Posted by yuraku_love 2010年02月28日 10:54
紙の弱点としてもう一つ思うのは、他人に運用してもらっていることです。他人が運用する以上中抜きは仕方がないが、誠実に運用されず資産を溶かされるリスクが大きい。J-REITのような運用者と投資主の利害が相反するモノだと特に。
でも、紙は取得時の諸費用やキャピタルゲインへの課税が現物よりも圧倒的に有利だし流動性も高い。
そこで、長期インカムゲインを目的とし、かつ自分でコストコントロールまでするつもりなら現物が、そうでなければ紙がベストチョイスじゃないかと思っております。
でも、紙は取得時の諸費用やキャピタルゲインへの課税が現物よりも圧倒的に有利だし流動性も高い。
そこで、長期インカムゲインを目的とし、かつ自分でコストコントロールまでするつもりなら現物が、そうでなければ紙がベストチョイスじゃないかと思っております。
18. Posted by 40歳無職 2010年02月28日 18:14
yurakuさんのおっしゃられている、紙のメリット＆デメリットはその通りだと思います。
1点異なるとすれば、
＞＞自分でコストコントロールまでするつもりなら現物が
この点を、出来るスキルが自分にあるのなら、としたいですね。
ちょっとした修繕などの物件のメンテから客との対応まで含めて、です。
なかなか普通の人には難しいのではないかなあ？少なくとも私には無理（＾＾）
1点異なるとすれば、
＞＞自分でコストコントロールまでするつもりなら現物が
この点を、出来るスキルが自分にあるのなら、としたいですね。
ちょっとした修繕などの物件のメンテから客との対応まで含めて、です。
なかなか普通の人には難しいのではないかなあ？少なくとも私には無理（＾＾）
19. Posted by kaz 2010年02月28日 23:46
不動産のメリットは、
株式市場で取引される紙のほうはと安くても、安いのにはそれなりの理由があるのが普通です。
不動産は、それこそ、同じものは2つとないので、安くて良い物件というものは、存在しうる。
その物件を理解している人が限られるので、市場にゆがみが大きく、稼げる隙が大きいように思えます。
今後人口が減っていく国の不動産を買うなんて怖くてできないと思う人は多く、不動産に手を出す人は今後も多くはないと思われます。
というわけで、今後も本質的な価格より安く不動産が手に入る可能性が高いでしょう。
私は20年もすれば、どこでも空家だらけになると思っています。
一方、紙は紙でも日本株は、10年もっても上がっているとは思えない上、株主に報いる気持ちがないので、いまいち儲かりそうにない。
株式市場で取引される紙のほうはと安くても、安いのにはそれなりの理由があるのが普通です。
不動産は、それこそ、同じものは2つとないので、安くて良い物件というものは、存在しうる。
その物件を理解している人が限られるので、市場にゆがみが大きく、稼げる隙が大きいように思えます。
今後人口が減っていく国の不動産を買うなんて怖くてできないと思う人は多く、不動産に手を出す人は今後も多くはないと思われます。
というわけで、今後も本質的な価格より安く不動産が手に入る可能性が高いでしょう。
私は20年もすれば、どこでも空家だらけになると思っています。
一方、紙は紙でも日本株は、10年もっても上がっているとは思えない上、株主に報いる気持ちがないので、いまいち儲かりそうにない。
