高経年マンションの管理

管理不全マンションの予防・健全化に向けて〜「２つの老い」に直面する日本の分譲マンション〜

マンションの高齢化で、大規模修繕とか、建替えに向けた検討が必要であるにもかかわらず、所有者も高齢化していて費用を捻出できなかったり、組合運営（具体的には理事のなり手だと思う）が円滑にできなかったりしていると言う話。

こういうのを「管理不全マンション」と呼ぶそうな。

NRIのレポートが提言する健全化施策については内容は机上の理論程度のものなので、どーってことはない。

・専門家を活用しましょう。
・修繕積立金は適正な金額に設定しましょう。
・組合員への啓蒙活動をしましょう。


現実に管理不全で困っているマンションの多くは、住戸数が20戸とか30戸の小規模の単棟マンションで、管理形態が自主管理のマンションじゃないでしょうか。
小規模マンションはどーがんばっても集まる管理費の額そのものが少ないので、専門家を活用しようにも費用を捻出できないです。
ので専門家活用しましょうっていったって無理。
それなら管理費や修繕積立金をまじめに適正な金額に設定しようとすると、とんでもな金額になってしまうので組合員の合意が取れず、「長期修繕を考えるとまるっきり足りないけど少しアップ」水準まで上げるのがせいいっぱい。
啓蒙活動はできるでしょうけど...誰がそれをするの？やっぱり専門家の支援が必要。でも金がない...振り出しに戻る（笑）



可能性のある解は、組合員自身が自ら勉強してマンション管理のノウハウを身につけることしかありません。小規模マンションでうまく管理がまわっているところは、たいてい素人とは思えないプロ理事長みたいな人が長期独裁政権を築いて組合運営を支えているものであります。
その人がよそに引っ越したり亡くなったらアウト。逆に独裁理事長による不正が行われるリスクもあります。知り合いの業者にマンションを修繕を発注してバックマージンを個人的に取ってたりとか。

小規模マンションを買うことを避けることが最適解なのではないかとも思います。ずいぶん昔に物件取得対象としてそういう単棟型マンションを見に行ったことがありますが、エレベータは故障中の張り紙、外壁は相当の年数塗装してないようでしたし、ひび割れをコーキングでふさいだ跡がかなり目立っていた。マンション名のエンブレムも一部文字が欠け落ちていた。価格は安く、駅近でしたが、とても取得する気にはなりませんでした。

Comments

1. Posted by アンチダイワハウチュ   2010年08月31日 21:37

ユウラクさま
いつもウイットに富んだ記事を楽しく拝見しております。
ただ以前より気になっているのですが
築年数の経っているマンソンですが
コンクリート強度は大丈夫ですか
小生は都内で何件か築３０年以上の
マンソンでコンクリート強度ゼロ。
この驚愕の数値があるマンソンを
知っております。
地震保険だけは入っておいてくださいませ。

2. Posted by yuraku_love   2010年08月31日 22:03

それが地震保険には入ってないです。
基本的には建替え時の負担金を払ってでも十分ペイできる物件しか取得してないです。
ただ、今リフォームしているマンション?はあまり余剰容積率がないので、この物件に限っては地震保険に入るかもしんない。

3. Posted by 澤崎政二   2010年09月04日 13:18

私も、ある高経年マンションの区分所有を保有しています。
現況を自分のブログに書いてみたので、お時間あれば、ご覧ください。