2010年09月05日

HOPE-LASTはそもそも儲かっていたのだろうか3

ここんとこ集中企画?でラブホ関連記事ばかり書いておりますが。
そろそろネタ的にも後半戦と言うか、終盤かもしれん。
わたしは出資者ではないので、決算書を見ることができないのですが、ネット上で決算書を公表している方がいたので、そのHOPE-LASTの決算を眺めていたところ、奇妙なことに気がついた。

見てたのはこのブログの記事。

いろゆるひとつのラブホテルファンド(Bankの秘密基地)

これみると、HOPEα7は(この数字が信用できるとしてですが)結構儲かっているんだなあと思うわけであります。
売却益がどこに入っているのか分かりませんが、仮に売上の3.3億がすべてホテル営業売上だとすると、2物件売却後、たとえば売上が半減したとしても十分8.4%の利回りを出せる運用状態だと思います。(劣後分も含め)


一方、HOPE-LASTの方はですねえ。。。
年間の純利益が3.45億。結構少ない。
優先出資口が8200口ですから、割り算すると、分配金は42,000円/口くらい。
純利益額を最初に決めて決算書を作ったかのように50万円に対してちょうどぴったり8.4%です。
ぴったりの数字になると言うのはかなり不気味です。

そもそも、HOPE-LASTは優先出資口だけではなく、GFSの劣後出資分4.6億があったはず。
この数字が正しいとすると、劣後出資分にはまったく分配金がまわっていないんじゃなかろうか。。。

P/L上の「売上原価」はコムエイに支払う運営委託料だと思いますが。
売上高に対して46.5%しかありません。
たしか、コムエイはHOPEシリーズでは、売上の55%くらいを業務委託報酬として得ていたような気がしますが。

えーとそいえば、ファイヤーホテルNwが今競売入札中ですけど。
3点セットのPDFの10枚目の下のほうに、次のように記載されています。

---
2 建物所有者と受託会社である株式会社コムエイとの「業務委託契約書」の条項に、賃料等に該当する明確な規定、及び金額の規定は無いが、「委託料金は、受託したホテルの売上高に対して55%に相当する金額(消費税及び地方消費税を含むものとする)」との約定から、その差額分が委託会社に引き渡される金額と思われる。
---

ね?売上高の55%が、コムエイに支払われる取り決めになっているのです。
つまり、売上原価は55%になるはずなのです。
にもかかわらず、46.5%というのは少なすぎる。


さっきのHOPEα7の場合は、こうなっていました。

---
売上高:327,928,861円
売上原価:180,360,578円(販管費も込み)

売上原価÷売上高=0.55(55%)←規定どおり
---

一方、HOPE-LASTはこうなっている。

---
売上高:1,072,715,500円
売上原価:499,320,159円(販管費別)

売上原価÷売上高=0.465(46.5%)←低すぎる
---

売上原価に販管費を含んで計算すべきなのだろうか?
それで計算するとこうなる。

---
売上高:1,072,715,500円
売上原価:499,320,159円(販管費別)
販管費:160,814,062円

(売上原価+販管費)÷売上高=0.615(61.5%)←今度は高すぎる
---

どーもおかしいですな。。。


そもそも、この「販管費」の内訳は何なのだろう。
すぐに思いつくのは固定資産税/都市計画税(固都税)ですかねえ。
一般的には租税公課ですから販管費に分類されるはずです罠。
不動産簿価が53億です。固定資産税評価額はわかりませんが、超いい加減に5,000万円〜9,000万円あたりになるのではないかと概算します。
で、販管費の残り1億くらいがGFSのアセットマネジメント報酬。
それであっているかどうかはHOPE-LASTの報酬料率がわからないとなんともいえないが、2%前後と言う数字はありえない額ではない。

ということになると、やはりコムエイへの業務委託料は46.5%ということになる。
コムエイへの報酬を規定よりも減らすことで、ぎりぎり優先配当8.4%を確保している疑いが強い。

#ここには減価償却費は入っているのか?建物の構造によりますが、たとえばRCホテル定額法39年償却で1億弱くらいにはなるんじゃないか?この金額だと収まりようがないから、減価償却はしてないと見るべきか。

#それに、HOPEα7は売上原価+販管費で55%ということは、コムエイが固定資産税払っているのだろうか??
#まったくわけわからん


いろいろ仮定だらけで見えないことだらけですが、コムエイへの委託料を減らして帳簿上8.4%の優先配当を出していることそのものについてはおそらく間違いないんじゃないかという気がしている。
HOPE-LASTは「無理をして」優先配当8.4%を続けたために、苦境に陥ったという話。


そういえば確かHOPE-LASTは、市税や県税による滞納処分での差押が多数かかっていました。こないだのHOPEα9の2物件には差押はかかってなかった。
上記の予想が正しければ、出資者に対しては「HOPE-LASTは順調に運営してます」を装い続けるために、HOPE-LASTでは実は8.4%も払えるほど利益はないのに無理をして優先配当8.4%を出し続け、そのため税金を踏み倒したことで差押を食らった、そういうシナリオが考えられるわけである。

税金踏み倒してまで順調を装わなければいけなかった理由?
それはもちろん、配当が減ると出資者が不安になり、解約増加そして取り付け騒ぎになるのを防ぐため...
出資者はわざわざ謄本まで確認しないだろうと踏んでのことでありましょう。


今までどーしても分からなかったこと。
「ラブホ運営は高収益率で安定したキャッシュが入るから儲かる」はずなのになんで税金が払えないのか。
この答えはもしかしたらそういうことなのかもしれない。
GFSの宣伝文句ほどには儲かっていなかった。少なくともHOPE-LASTは。

yuraku_love at 22:53│Comments(25)TrackBack(0)投資のお勉強 

トラックバックURL

この記事へのコメント

1. Posted by 774   2010年09月07日 17:28
以前α8を解約した書き込みの774です。

探したら、会計報告が出てきたので、参考までに書き込みます。

H18/12/1〜H19/11/30(第一期)
売上高   401,352,438(事業収入)
売上原価  192,992,952(業務委託費)

販売費及び一般管理費
役員報酬    300,000
支払報酬   1,231,191
地代家賃    316,329
租税公課   3,056,574
減価償却費  28,966,555
支払手数料   807,749
合計     38,004,084

営業利益  170,355,402

営業外収益
受取利息    308,342
雑収入      7,390
合計      387,732

経常利益  170,743,134
中間分配額 77,700,000
分配前当期純利益 93,043,134


H19/12/1〜H20/5/31(第二期の半期分)
売上高   204,843,287(事業収入)
売上原価   96,238,214(業務委託費)

販売費及び一般管理費
役員報酬    150,000
支払報酬    160,000
地代家賃    177,144
租税公課   4,059,200
減価償却費  15,558,193
支払手数料   774,142
合計     22,831,642

営業利益   85,773,431

営業外収益
利息収入    141,257
雑収入     738,700
合計      879,957

経常利益   86,653,388
分配前当期純利益 86,653,388

でした。
2. Posted by 元町愛   2010年09月07日 17:40
基礎データ

募集優先出資総口数 3200口ファンド総額 20億円
(優先出資総額:16億円 劣後出資総額:4億円)

対象物件1 ホテル P-DOOR
対象物件2 ホテル イメージ
対象物件3 ホテル センチュリーコート
対象物件4 ホテル ラグナ

のものと思っていい??
3. Posted by 774   2010年09月07日 18:23
元町愛さん
それで間違いないです。
4. Posted by 元町愛   2010年09月07日 18:47
会社公表のデータと、利回り一致。
「うそ偽り無し」か。

儲かんないものだな。
HOPE-LAST(LTV18)の半分だぜ。

これが、ラブホテルの真実か。
都市と地方に物件を分散させると、こうなるのかな。

ホテル P-DOOR の収益データがないと踏み込めないか。

5. Posted by 774   2010年09月07日 19:12
元町愛さん
>儲かんないものだな。
>HOPE-LAST(LTV18)の半分だぜ。

まだ保有してた時に、第一期の決算を見て、ホテルの大雑把な回転率を計算しました。
今は、うろ覚えですが、1室が2〜3回転する売り上げだった様な気がします。
本当にそんなに人が入っているのか疑わしかった覚えがあり、第二期目の予定利率が12→8.4%に変更(銀行借入れができなかったとかの理由だったと思う)になった事と合わせて、駄目だコリャの判断をしたんですけどね。

>ホテル P-DOOR の収益データがないと踏み込めないか。

所詮、匿名組合。
仮に収益データがあっても、数字は粉飾でしょうね。
私は保有時から、決算の数字も粉飾だと思ってました。
6. Posted by 元町愛   2010年09月07日 20:01
>第二期目の予定利率が12→8.4%

α8の話?
それとも、ほかのGSFファンド?

PS:
アップ&フォローありがとう。
御礼忘れてた。
7. Posted by ナナシーカカシー   2010年09月07日 21:33
利回り据え置きはアルファ7,8,9、10
すべてだね。デットを組んで1棟購入して、配当をアップする計画だったんだよ。
ただ、思ったような金利でデットを引っ張れなかったので、(というか、銀行はもちろん、オリもその他の信販、消金も貸してくれなかった)そのまま、レバ掛けずに運用する方向へ方針転換。
LASTは、物件担保になんとか10億ほど引いてこれたけど、金利が高くてほとんど意味の無い状態だった。コレが今回は災いした。詐欺だとしても傷を深めたんだ。
8.4から12へならなかったのは胡散臭いのではなく、資金が引けなかったからだ。コレは事実。
まあ、デッド乗っけてれば、詐欺じゃなくてもJ−REIT以上の打撃を受けてることは間違いないだろうな。

ふっ、なんともないぜ、、、ただの致命傷だ!!!
8. Posted by HOPELESS   2010年09月07日 23:05
HOPEα8の投資者として配当さえ貰えていれば良いと、これまで無関心でおりましたが、この度、継続か解約かで悩んでおり結論を得る一助になればといろいろ計算してみました。
HOPEα8の会計報告を正とすれば、税を無視して計算すると毎期約8.5%程度の利益計上であり、各期の利益から優先出資配当分8.4%を差し引くとGFSの劣後出資分は毎期約9%程度の配当となり、4期半(H22.5月末)の経過時点で劣後出資4億円に対して約1.28億円しか未だ回収していないことになりますので、ここでポシャルと大損です。
ここから仮定の計算です。
、HOPEα8のパンフレットにも書かれているように、目標収益利回り12%以上を達成できていた場合は、優先出資配当は8.4%で変わりませんが、劣後出資分の配当は3.69億円(投資利回り26.4%)となります。また収益利回り15%で計算すると5.79億円(利回り41.4%)となりH22.5末決算(第4期の上期)で劣後出資4億円分を既に完全に回収し、更に1.79億円の利益を得ていたことになり、優先出資と劣後出資の投資利回りの差に今更ながら驚きました。
9. Posted by HOPELESS   2010年09月07日 23:09
続きのここから憶測です。
恐らく既に劣後出資分を回収できるだけの利回りを上げていたのではないか。そうだとすると会計報告の利益は余りに過小であり嘘偽だった可能性がある。
ただ、嘘偽だったとしても優先出資分は契約上配当8.4%であるので、配当増額を要求できないので仕方ないと諦めていると、ファンド出口の清算時に、不動産鑑定士が物件評価額を算定するときに、GFSの申告した収益率に基づき評価額を算定する恐れがあり、大きな齟齬を生じ、優先投資家が損をする可能性があります。例えば、還元利回り40%でしか市場で売却できないとすると、元本20億円の収益率8.5%の運用収益1.7億円をベースに収益価格4億円、同様に運用収益率15%(運用収益3億円)で収益価格7.5億円となります。このまま5期まで継続後に清算したとすると、収益率8.5%の場合、優先出資で元本の63%回収(配当のみなら42%)、劣後出資で67%回収(配当のみで45.5%)ですが、収益率15%だった場合は、物件の評価額が大きく効いて優先出資で元本の80%(配当のみで42%)、劣後出資では実に245%回収(配当のみで207%)となります。なお、パンフでは還元利回り12%で説明されていますが、今時の金融状況では有りえない低い還元利回りと思われますので、高めに40%で試算してみました。
従って、優先出資者として、当たり前のことながら、会計報告の正当性について重大な関心を持つ必要があるということになります。優先出資者の利益代表が会計帳簿を閲覧できるとか、または会計監査者と同席できるとかの法的根拠や手段ってあれば良いのですが。
なお、計算間違えや勘違いがあるかもしれませんので、その節は何卒ご容赦ください。簡単な計算ですので各自試算してみてください。
10. Posted by ご参考   2010年09月07日 23:31
>8 & 9
多分ご名答ですね。一般的なラブホの収益利回りは、年ベース20%が最低ラインと言われていました。郊外物件なら30%位が平均かも。なったって一日あたり3〜8回転するから、表面の収益性が違います。短期間で劣後ポーションでがっぽり稼いで、後は・・・とは、ね。残った物件は、手入れも大変ですよ。運用手数料も払うとなると、○っ人に追い銭になってしまいます。よく考えてください。
11. Posted by 元町愛   2010年09月08日 00:05
HOPELESSさんの推理は確かにありうるけど証明は難しいですね。

利回り=経常利益
を不正操作する場合は、「売上高」をごまかさないといけない。

ラブホテルは、現金商売だから「売上高」をごまかすのは簡単なんだけど。

でもね、「売上高」の操作は、国税庁の査察対象になりやすい。
風俗業は、常に目をつけられてるからね。

映画「マルサの女」見れば分かるけど、シーツやバスタオルの枚数とかで、売上高が推察できる。
出入り業者の伝票見ればだいたい分かるわけ。

国税局査察部から強制調査を受ける覚悟を前提に、売上高操作はありうるのか?疑問が残りますね。
12. Posted by 劣後出資者   2010年09月08日 20:34
ご参考まで。

HOPE7の劣後出資はGFSの出資分と一般募集の出資分の2階建てになっています。

HOPE7の劣後出資(一般引き受け分)利回りは15%で、優先出資(8.4%)+劣後出資(15%)への配当支払い後の超過収益は全てGFSの劣後出資部分が受け取れる仕組みです。

尚、HOPE8以降の劣後出資(一般)部分の利回りは序々に下がっていったのを記憶しております(販売好調だったのでしょう)ので一般引き受けの劣後出資部分利回りはHOPE毎に異なり一律ではありません、又、最終的(10以降)には一般向けの劣後部分の販売はされず、全てGFS引き受けに変更された可能性あり(”又”以降は未確認)。

13. Posted by 元町愛   2010年09月09日 06:23
劣後出資者さん、書き込みありがとうございます。
わたしは、あなたは「内部」の人間だと勝手に想像しています。

いまは、あなたのような人の情報だけが、頼りであり拠り所です。
あなたの情報は、とても参考になりました。
深くお礼申し上げます。

ありがとう!
14. Posted by 劣後出資者   2010年09月09日 08:00
元町愛さんへ

劣後部分の投資勧誘は、HOPE6あたりから始まっているはずです。
HOPE6での勧誘の線引きは、既存優先出資額が1千万以上、HOPE7からはそのハードルが引き下げられ500万以上の優先出資者を対象として、劣後部分の勧誘がされていたと記憶しております。

当方は、500万優先出資(既に繰り上げ償還済みで再投資せず)していた縁で勧誘され、劣後部分に投資した者で、内部関係者ではございません。

不正確な情報で劣後出資部分を一緒くたにする議論がされ、建設的な議論にならないのではと危惧し情報提供いたしました。
15. Posted by toru   2010年09月10日 08:08
複数投稿すみません。
東京在住の、HOPE LAST契約者です。
回収に向け、契約者どうしで情報交換していきませんか。
t1o2r3u@gmail.com
このブログのコメントに書かれていたisigami tiekoさんにもメールしました。
よろしくおねがいします。
16. Posted by 柴犬   2010年09月10日 09:47
延長か、償還か実際迷われている方も多い?とは思いますが何十口もされている方は延長のほうが多いのでしょうか?
延長して少しでも多く回収、あるいはゼロに限りなく近い可能性、どちらだと思いますか? 会社が健全に経営しているという前提ですが。 
延長し、残った物件で資金を増やすなんてことは本当に可能なんでしょうか? 半分は、諦めていますがせめて出資した半分ぐらいは回収したいです。
17. Posted by 元町愛   2010年09月10日 10:39
償還or延長に回答できる人はいないと思います。

まず、償還を選んでも、返金の実行は不可能性が高いです。
HOPE-LASTの金庫は空の可能性が高いですから。

延長も絶望的です。
なにせ、今後利息もらうにしても8万円×年利8.4%ですので。

不動産も、5/7は市税の差し押さえにかかっていますし。
また、1棟は火災で全館営業不可能です。

>出資した半分ぐらいは回収したいです。

利息を16.8%もらってると思いますので、現状はそれで「御の字」と思うしかありませんね。
豊田商事では、配当率は10%を少し上ぐらいでしたので。
いずれは、破産処理に入ると思いますので、そこで返金(配当)の上積みがあると思います。
18. Posted by HOPELESS   2010年09月10日 11:17
劣後出資はほとんどGFSが引受けた(リスクを分担した)ものとばかり思っておりましたが、このサイトで
●劣後出資には一般投資家が引き受けた分もある。
●劣後出資分の配当率は12%でした。
との書き込みを見たので、HOPEα8が5年満期時に万一、劣後債4億以上に元本毀損して清算されたと仮定した場合のGFSの損益を、劣後債持分の2ケースについて色々な事業収益率条件で計算してみました。なお、計算では一般投資家の劣後債配当を12%としました。

A ケース:劣後債口数(全800口)GFS799口:一般1口(GFS自ら投資リスク負担)
B ケース:劣後債口数(全800口)GFS 1口:一般799口(GFSは投資リスクを他へ転嫁し回避、無責任)

損益計算結果から次のような事が分かりました。但し、ある仮定条件に基づく算出値であり、ある程度の傾向を示す目安に過ぎないことご承知ください。損益単位は億円。

 事業収益率      8.5%  10% 12%  15%
AケースのGFS損益  ▲2.17 ▲0.72 1.28 4.28
BケースのGFS損益  ▲0.58  0.87 2.87 5.87
つづく
19. Posted by HOPELESS   2010年09月10日 11:18

1.収益率8.5%では、Aケースでの赤字▲2.17億に対し、Bケースでは赤字が▲0.58億に縮小します。いずれにしろ、劣後債を一般投資家に引受けさせて元本毀損リスク回避しても収益率8.5%ではそもそも事業として成立しないはず。GFSさん、どうやって利益出すの?という感じです。
2.事業収益率10%のBケースから黒字ですが利益額は少ない。12%以上ではいずれのケースでも大幅黒字です。事業収益率15%なら投資額4億で2倍以上のリターンがあります。劣後債リスクの無いBケースなら、GFSは劣後債一口だけ(50万円)の投資で億単位のリターンがあります。一回限りの詐欺ビジネスで終わらせるには、余りにも惜しい事業ですな。
GFSさん、こんなボロイビジネスをHOPE-LASTの躓きだけで止めちゃうんですか?
善良な大口投資家さん、資金入れて経営に参加して立て直してと、言いたくなります。
3.手堅くHOPEだけでもすごい利益出るのに、この利益を色々なビジネスに投資してしまった挙句、HOPE-LASTの借金返済にも行き詰まって、HOPE事業がポシャッって一般投資家に大損させて、会社の信用無くして倒産なんてなったら、S氏に○○な経営者だったの烙印押して社会から追放だ。
20. Posted by 元町愛   2010年09月10日 13:41
ホテルアジアン P-DOORの単体利回りはネット26%である。
表面利回りは、71%だ。

鶯谷のラブホテルって儲かるのねぇ。
家族でがんばって、掃除やらベッドメイクやら節約したら、フルローン3年ぐらいで返せそう。

でも、一部屋から火事出ただけで、全損だからね。全損。
不動産投資なんて、やらないほうがいいよ。

>この利益を色々なビジネスに投資してしまった挙句、HOPE-LASTの借金返済にも行き詰まって

でも、ほんと原因は何なのかねぇ。
デリバティブかねぇ。
21. Posted by 元町愛   2010年09月10日 14:39
ただ、不動産投資で、3年で投資金償還というのは無理がある。
3年で資本の9割10億円を「行って来い」するのである。

不動産は流動性が極端に低い。
株式投資信託なら、解約の申し込みがあったら、ファンドは手持ちの株の一部(解約金額分)を市場で売って解約資金を作ればいい。

だが、不動産の場合、ホテルじゃ一棟丸まる売却しなきゃならない。
投資家募集時、営業員は償還原資はどうすると説明したのだろうか。

投資家の出資金の一部を償還用として現金でプールする方法がある。
だが、その現金にも年率8.4%の利息がかかっているのである。
その利息は、当然GFSの経営を圧迫する。

コムエイのHPを見れば分かるが、HOPEシリーズが一度所有したホテルは、ほぼすべて売却されていない。
GFSグループ内に温存されている。
自転車操業的に償還をしのいで、足りない分は借金等で、しのいできたのだろう。
ホテルを市場に放出して、その売却資金が償還に当てられたことは、たぶんいままで無いのだろう。

「一度売却したら、二度と手に入らない。」
三菱地所の言葉である。
この気持ちは、不動産投資家にしか分からない。
株券や債権と不動産は違うのである。

HOPEα2〜6はHOPE-LASTに移管されたが、HOPEα7は移管を見送られた。
資金難も原因だろう。
が、鶯谷のホテルはGFS管理下に残したかったという、社長の希望もあったのではないだろうか?
鶯谷のホテルに再生を夢見ていたのかもしれない。
22. Posted by 774   2010年09月10日 16:41
21. Posted by 元町愛 さん
>ただ、不動産投資で、3年で投資金償還というのは無理がある。
>3年で資本の9割10億円を「行って来い」するのである。

最初から、次のファンドを募集してリファイナンスしか考えてないと思う。
少なくとも私はパンフレット見た時点からそう思ってる。

>株式投資信託なら、解約の申し込みがあったら、ファンドは手持ちの株の一部(解約金額分)を市場で売って解約資金を作ればいい。
>だが、不動産の場合、ホテルじゃ一棟丸まる売却しなきゃならない。

途中解約が何億円も出ればそうだが、数百〜1千万程度なら、3ヶ月の猶予があるので、室料収入で十分大丈夫じゃないかな?。
実際、途中解約はここには2人で1500万だし。

GFSの失敗の原因は、あまりにも急激にファンドを組成乱造した事だと思う。
IS証券のNEOなんて、数ヶ月で次々募集してる。
LAST以降、余程資金繰りが苦しかったのだろう。
1年に1度10〜20億程度で5ファンド位までなら、上手く回ってたんじゃないかな?。
23. Posted by 劣後出資者   2010年09月12日 19:45
劣後部分はGFS出資部分と一般出資部分とあると書きましたが、
HOPE7について具体的に書くと、GFS引き受け部分は5000万、一般出資は1億5000万で、GFSの引き受け比率は劣後部分ベースでは25%、ファンド全体では5%の出資比率だったはずです。
尚、HOPE7の一般引き受け劣後出資の配当利率は15%です。
12%となったのはHOPE8以降の一般引き受け劣後部分の利回り。



24. Posted by 10口以上保有しています   2010年09月17日 00:37
ホープラストの返答期限まであと1週間、継続も考えていますが、迷ってます。
契約者どおし情報交換しませんか?

*・゜゚・*:.:*・゜゚・*:.:*
syk19800712@gmail.com
*・゜゚・*:.:*・゜゚・*:.:*
25. Posted by 出資金被害者 第三次募集   2013年01月30日 19:36
5 GFS&イニシアスター出資金被害者 第三次募集

この記事にコメントする

名前:
URL:
  情報を記憶: 評価: 顔   
 
 
 
ブログ内検索
Recent Comments