投資のお勉強

2013年11月05日

HOPE-LAST関連の記事のコメントを一部削除しました

ライブドアから「ご利用のブログにつきまして」と称するメールが届きまして。
まぁこの手のメールは時折思い出したように届くのですが。
よーするに名誉毀損だとかでHOPE-LAST関連記事のコメントのいくつかについて削除してくれという内容である。
今回はわたしの記事に対して、ではなく、コメントに対して。
全部で13件。
ラブホファンドの会計監査をした(ことになっている)人からの依頼みたい。

これまで、この手のメールにはなんらライブドア側から削除依頼理由について明確な説明もなく、誰からどういう理由で削除依頼がなされているかみたいなことは一切伏せられていて、単に削除するか拒否するか、回答期限はいつまで。という期限が書かれているだけであった。
今回は、削除依頼者の申立理由?ともいえるような文面がついていた。
大雑把に書きますと、この削除依頼者はラブホファンドの監査報告書を作成したことはなく、GFSに勝手に名義だけ使われ監査報告書を偽造されたにすぎず、無関係である旨。そして、無関係であるのにこのブログのコメントであたかも犯罪の片棒をかついだかのように記載されており、社会的評価を低下させられているという内容です。


その依頼者の言い分が本当かどうかは判断する材料はありません。
また、上記13件のコメントのすべてが名誉毀損に該当するわけではない(単なる疑問を述べただけのものもある)のですが、本当に無関係で監査報告書を偽造された被害者である可能性もゼロではないことを考え、当該コメントを一旦削除しました。

削除したコメントの内容はいまさら書きませんが、共通しているのは、その当該依頼者の氏名が記載されているものでした。


yuraku_love at 22:43|この記事のURLComments(2)TrackBack(0)

2012年07月24日

太陽光発電3

戸建分譲住宅への太陽光発電システム標準搭載開始に関するお知らせ

当然、トータルコストがどうなるのか、が最大のポイントでしょうが、太陽光発電を(オプションではなく)標準装備にするというのは画期的じゃないかと思います。
後付でつけるよりは、施工段階でつけた方がコストは下がると思うし。
何より、住宅購入の際の住宅ローンに含められるので、結果的にかなり低利で設置資金を調達できる。

うちの屋根に太陽光発電設置できるかネットでシミュレーションしましたが、残念ながら屋根が狭すぎるということでダメでした。うちは敷地も狭いし、売電できるほど電気余らない。
もともと太陽光発電に向いた屋根の構造しているわけでもないからしょうがない。
こういうのは、新築ならやはり太陽光パネル載せる前提で住宅の設計するんだろうし、発電の上でも有利になるのではないかと思います。

わたしなどは不動産に投資して家主やっているわけですが、正直なところ不動産に投資して賃料収入を得るよりも、太陽光発電で売電した方がローリスクなんじゃないかという気がしている。
太陽光発電は天候次第だが滞納はしないし、自殺もゴミ御殿もない。
10年間は売電価格は保証されている。つまり、シミュレーションの結果10年間で元が取れる前提ならリスクは低い。
10年後の売電価格は多分下がるが、今後電気代が上がるかどうかを考えれば、脱原発のあおりで発電コストは上昇すると思う。
今度値上げする電気代の、従量電灯Bの3段目の料金は29.57円/kw。今の売電価格は42円/kw。
10年後も、25円/kw以上、ひょっとしたら30円/kw近い単価で売電できるのではなかろうかという気がする。
まー、売電できる(=余る)だけの発電量が無いと、42円/kwといっても絵に描いたモチそのものですが。

自宅屋根に設置するのではなく、事業者として売電を事業として行うなら、採算性はよくなりそう。
「余った分を売電する」だと余った分だけが42円/kwだが、「全量買い取り」なら発電したすべての電気を電力会社に42円/kwで売って、一方で安く買うことが可能だ。
日本の人口減少は田舎の土地の価値を安くする。メガソーラーにはもってこいだ。
ただし個人でやるには、ソーラーパネルの盗難の危険がありますから、自宅の屋根に設置するならともかく、よその土地借りて設置するのはなかなか腰が引けます。メガソーラー用の広大な土地と、施設警備サービスを
組み合わせて提案するようなサービスが現れたら繁盛するかもしれない。

yuraku_love at 00:16|この記事のURLComments(1)TrackBack(0)

2012年07月01日

広島クリスタルプラザ3

土地信託事業 返済見通せず

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信託銀行側の当初計画では、テナント賃料は年々上がる想定だったが、景気の低迷などで逆に下落。
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信託銀行の計画が狂い、採算性が悪化しても、運用経費および信託銀行が受け取る信託報酬と借金返済分は優先的に支払いがなされる。広島県が受け取る配当部分が先に目減るしくみ(優先劣後構造)になっている。ので、まずは広島県への配当が無配となった。
ゾンビになった人間がなおも吸血鬼に生き血を吸われているような風景だ。
J-REITだと、インヴィンシブルがそれにかなり近い(今は無理して分配出してますが)。
当初計画が甘かったからといって信託銀行の中の人が逮捕されるわけじゃないし。
投資は常に自己責任だという都合のいい呪文がある。
アマアマな計画を提示したのは信託銀行でも、それに納得してGOを出したのは広島県だ。
広島県が損失をかぶることになるのは仕方がない。

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 県財産管理課は「賃料の値上げや維持管理費などの経費削減を信託銀行に働き掛け、借入金残高を縮減したい」としている。
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借金削減を目的にしないでも安定して収益を上げられる信託銀行にそんなこと期待できるのか?広島県が信託銀行にもっと経営努力をしろと強く指図したところで、せいぜい節電とか事務費節減レベルの焼け石に水な小策に留まるのではないかと思う。毎年安定して4.5億の賃料収入が発生するのだから、信託銀行は今のまま運用を継続していればそこから配当に優先して融資金を取り返せる。今のままでもおそらく損はしないのだ。

現在75億の借金が、10年経っても70億強までしか減らないというのは。
いったいどういう返済計画なのだろう。
毎年4.5億の賃料収入がある。
ここから経費と利払いはあるにしても、10年経って元金は5億弱しか減らない。
1年当たり、元金返済に回せる部分は5000万円にも満たないということになる。
経費と利息で毎年4億も出て行くだろうか。。。よっぽど利息が高いのか。


もっとも、誰が経営しようが、テナント賃料が毎年上がるような当初計画は夢に過ぎないのは変わらない。
下がった賃料を値上げするのは難しい。そもそも需要がないから下がったんだし。
バブル経済時代の経済情勢を前提に、投資回収計画を策定したことが不幸だった。
投資元本部分である県有地の価値は信託当初に比べすでに相当程度下落しているはずである。何しろ1992年築の物件なのだ。テナント賃貸料も半分くらいの水準に下がり、それに加えて75億の借金が残っている。
不動産投資事例としては最悪に近いケーススタディだと思う。無駄遣いの後始末を県民の税金使って行える分、個人の不動産投資の失敗よりは救いようがありますけど。

yuraku_love at 17:27|この記事のURLComments(4)TrackBack(0)

2012年04月22日

AIJの他にまだあるらしい3

問題業者、AIJ以外に4つくらい…財務副大臣

これから起きる(起こす)ことの地ならしなんだろうなあ。。。
年金が消失となると社会的に影響が大きすぎるから、いきなり事件として公表して国民がたまげないようにあらかじめ前もって刷り込んでおくわけだ。

あと4つ。。。どこだか分からないが、逃げるなら早い方が損失は小さくなる。
最後まで安心して持っている奴がババを引く。
投資に関わることであればなんでもそう。これは過去の詐欺事件でも割と共通した事実だと思う。

でも、年金基金はそういう危機感持ってない人たちが運用しているようですから。
隣の家が火事になっても、うちには関係ないと思って避難しない奴もいる。
自宅に引火する前なら大切な家財を持ち出す余裕もあろうが、燃え始めてからではそんな時間は残されていない。

yuraku_love at 09:33|この記事のURLComments(0)TrackBack(0)

2012年03月13日

丸大証券も顧客の金を使い込み

丸大証券株式会社に対する行政処分について

証券会社が顧客の委託資産を使い込んで従業員の給料にあててたとは...
ホントしゃれになりませんな。証券会社でこんなことが起きるというのは。

リリースによると、投資者保護基金というのがあるようで。
この資料によると、一番最後のページですが、1人当たり1,000万円まで補償する制度があるそうです。
銀行のペイオフみたいです。証券会社でも1,000万円までは安全と考えてよいのか。

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証券会社が返還すべき顧客の財産のうち、 1000万円を超える部分については、破綻した証券会社の財産の状況によって一部カットされることがあります。
しかし、証券会社の分別保管を前提とすれば、顧客から預かった財産は顧客に返還されるため投資者保護基金が補償を行う必要は基本的にないものとなっています。
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AIJにしても丸大証券にしても、客のカネを勝手に使い込む輩は、その前提から守らないのが特徴でして、「分別保管で投資家の資産は保護されますから安心です」とかいったって、実際に分別保管してるとは限らない。投資顧問だろうが証券会社だろうが、金商法で厳格に規制されてたってそれを忠実に守るか破るかは、単にそのカネを扱う当事者に良心があるかどうかでしかない。

まーアレですな。「お客様の個人情報を第三者に漏洩することは決してありませんのでご安心ください」とか「記入いただいた内容は個人情報保護法に則り弊社にて適切に管理いたします」とか言ってる企業からいつも個人情報が漏れるのとかなり同じである。YahooBBKDDIも。

yuraku_love at 22:02|この記事のURLComments(1)TrackBack(0)

2012年03月05日

新築ワンルームの結末3

わたしは新築ワンルームマンションは投資にならないという人であります。
むろん新築の方が客付けしやすいのは理解しているが、なにぶん価格が高すぎて採算が取れない。
しかも、その価格ゆえにフルローンか、それに近い買い方をしていることが多い。その結果キャッシュフローがマイナスになりがち。つまり持ち出し。
以前陽光の投資用ワンルームの採算性について書いた記事があります。いまさら懐かしく読みましたが、今でも考え方は同じです。

しかし、あの記事を書いたのはもう今となっては4年も前のことなのか...
あのころ新築ワンルームを買った人たちは今頃どうなっているのだろう?と不謹慎な考えが頭をもたげ、ちょいと検索したら結構いそう

相談している皆様、見事に持ち出しになっているようであります。
それでどうすればいいかと言う相談をしているわけだが、相談に答えているのはオールアバウトに有償で登録している業者。お仕事が欲しい不動産コンサルであったり、仲介業者であったり、FPであったり。

彼らもわざわざカネ払ってオールアバウトに登録してボランティアしているわけではない。こうやって新築ワンルーム投資地獄で溺れている人に手を差し伸べるフリをしながら、借金地獄から脱北したい投資家ご各位は当事務所にて詳しいお話を伺いますのでまずはこのリンク先までお問い合わせ下さいという話である。
マンデベにカモにされて新築ワンルームで大金をつぎ込んで大損し、毎月持ち出しが続いていよいよ困った被害者各位は、今度は別の業者の飯のタネになる。カードローン地獄に陥った多重債務者に「あなたのお金を取り返します」とささやく弁護士事務所や司法書士法人の車内広告みたいなもんだ。
もともとカモになりやすい投資家にとってはそういうのはきっと勉強料なのだ。マンション買って大損し、持ってるだけでも持ち出しで、更に売るときにも大損するとは、ずいぶんと割高な勉強料だが、それで金輪際カモから卒業できるなら必要な経験なのかもしれない。

yuraku_love at 19:11|この記事のURLComments(10)TrackBack(0)

2012年02月25日

AIJも和牛だのラブホだのと同じ3

“会社設立直後から毎年損失”

すべてがウソ。
儲かっているように偽装してたが実は火の車。
あぐらやラブホファンドと同じではないか。

あぐらの被害総額が4,200億円だから、あぐらよりは小粒でラブホよりはでかい。
そんな感じ。
しかし、今回は被害者が個人投資家ではなく、年金資金。
ある意味、最終的な被害者(対象となる年金受給者、加入者)は一番多いんじゃないかと思う。
「自分のカネの運用を人任せにするとろくな目にあわない」の一種だと思います。
まぁ年金じゃ、加入者自身でどうこうできるものではないのですが。

金融庁は他の投資顧問も調査するそうですが、果たしてココだけで済みますかねえ。。
そう考えると、他の投資信託の類からも、金融庁調査の結果を待たず、急いで解約して資金を引き出そうという動きが起きてくるんじゃないでしょうか。調査の結果問題が出てきた場合は解約申し込みが殺到し、解約停止になる可能性もあります(=資金を取り戻せなくなる)。
逃げ出すなら早い方が有利なのは、あぐらでもラブホファンドでも同じ。最後まで持っていた人がどつぼにはまった。

追記:
会社のWebサイトに、昨日付けで公開されたと思われる2010年12月期の「事業報告書」が載ってます。
データが2010年度なのでやけに古いのですが、これによると海外からの受託分として2,070億円の資産を預かっていることになっていて、国内受託分とあわせて3,900億円の受託資産残高があることになっている。
一方で運用受託報酬は7,900万円しかない。受託資産残高に対して少なすぎる。
運用資産残高の数字がおかしい(実績を誇るために過大に偽装している?)のではないか。
NHKのニュースが指摘している「毎年損失」というのは、おそらくこの会社自体の損益のことではないかと思いますので、NHKは運用会社の業績とファンドの運用成績のことと混同している可能性がある。にしても受託資産を1/10にまで溶かしていることは変わらないので、結果的に混同してても間違ってはいないのだが。

yuraku_love at 10:30|この記事のURLComments(10)TrackBack(0)

2011年12月30日

食い物にされる人はいつも同じ3

今年ももう終わりですな。

先日行った忘年会で、前に働いていた会社の社長がおりまして。
その社長いわく、「今、不動産投資が儲かる」んだと。

よくよく話を聞きますと。何かの不動産投資セミナーに行ったらしい。
そこで講師に次のような話をされてきたそうな。

・今、都心部の単身者向けの収益不動産投資でかなり儲かる。
・新築はダメ。中古マンションが成功する。
・今は非常に低金利なので、金利よりも家賃収入の方が大きい。
・私(その講師)が手がけている物件は入居率99.7%。←よーするにオレから不動産を買えという話ですな

この社長、自分でマンションを貸してた経験もある人なのだが。
こんなのにコロリと引っかかってしまうようでは。。。
新築よりは中古の方がマシなのはそうだと思うけど、家賃収入全額が懐に入るわけじゃないし、なによりローンの返済元本は経費にならない。年収は高い人なので、税金等を込みにしたら実は損してても気にしない(気がつかない)のかもしれない。
入居率99.7%という言葉に惑わされているんだと思いますが、そりゃリフォームにカネかけたり賃料下げれば埋まります罠。そもそもマーケットの賃料水準がどんなもんなのか、自分でYahoo!不動産で検索して電卓はじけばお分かりになるでしょうに。
その社長にわたしの投資物件は最低でネット8%という話をしたら、すごい高利回りだと驚いていたが、中古マンション投資はリスクも高い。ネット8%といっても家賃は下がるトレンドだ。それゆえ売却時のキャピタルロスが発生する。千葉の小田舎の物件なので空室のまま埋まらないリスクもあるし、自殺リスクとか夜逃げリスク、黙って猫飼われて猫臭い部屋にされる恐れもある。つまり退去後のリフォームに鬼のようにカネが掛かるリスクがあるのだ。利回りの数字を定期預金の金利と比べてどっちの方が有利とその場で判断するようなものではない。

食い物にされる人には共通の特徴がある。
自分で手間をかけず、人の話やもらった資料で投資判断することだ。
人を疑わず、素直で物分りのいい人は、人としてはいい人に違いないが、騙す方にとってはちょろいカモでしかない。

yuraku_love at 08:57|この記事のURLComments(8)TrackBack(0)

2011年12月14日

ネクソン初値1,307円2

公募価格が1,300円だそうですから、それよりは上の初値がついたということですが、すぐに公募価格を割って現在1,200円台。
でももともとBPS200円以下の株ですからねえ。これだってぜんぜん高いと思う。
収益力が大きい(EPS60円)といってもIPO銘柄の予想EPSは、上場時の公募価格かさ上げのためにせいいっぱい背伸びした予想EPSを出してきていることが多いのではないかと思います。
今期に限りおそらく達成は出来るだろうが、その翌期には反動で成長期待が剥がれるような数字を出してくるという意味。

EPSだけでかさ上げされた株価はそうはもたないと思うのです。
ゲームオンの上場時と同じように。
ゲームオンはこういう業績見通しを出して、上場期の見通しでEPS16,223,19円、直近BPSが22,468.39円公募価格50万円で上場しました。
業績見通しだけ見れば、1年でEPSが倍になるような急成長企業と思わせたゆえの、PER30倍、PBR22倍の公募価格になったわけですが、上場翌期の平成19年12月期はこの通り。その次の平成20年12月期はこの通り
およそ急成長などしておりません。株価もまぁご覧の通り。上場期だけ目いっぱい背伸びした数字を見せていただけということであった。

IPO企業ではそういうことをやるのはかなり当たり前ということを、投資家も知らなければなりますまい。
IPO企業のオーナー経営者の立場になれば、背伸びした数字を出して公募価格をできるだけ高くした方が、自分自身の創業者利益の最大化になるのだから。上場後のことは上場後に考えればいいと。

yuraku_love at 10:57|この記事のURLComments(2)TrackBack(0)

2011年12月01日

あぐら牧場は実は詐欺だったらし1

昨日消費者庁から、あぐら牧場に対する景品表示法に基づく措置命令についてというリリースが出ております。

あぐらは、オーナーが繁殖牛(子牛を産めるメス牛)を所有し、その繁殖牛から出産される子牛の売却代金がオーナー利益という形で分配されるシステムです。

このリリースの7ページ目の「別紙4」を見ると、各年度における、

(A) オーナーの持分及び共有持分の合計(頭)
(B) 全飼養繁殖牛(頭)

というのがあります。

(A)は、和牛オーナーとの契約数から数えた、「契約上あぐらが飼っている筈の繁殖牛の数」
(B)は「あぐらが実際に飼っていた繁殖牛の数」

BはAの6〜7割しかいない。つまり、オーナーに回せる分配額はそもそも広告うたい文句の6〜7割程度しかなかったわけで、契約どおりに分配金を払えば必ず赤字になる。
その赤字分、つまり現在のオーナーの分配金原資の不足を補うために、新たなオーナーを勧誘し、その出資金をそのまま分配金原資に回さなければならない、いわゆるチャリンコである。
すなわち、オーナーが加速度的に増加していかなければシステムを維持できない。ねずみ講と同じ。
少なくとも、平成19年3月末の時点ですでに、繁殖牛の数は本来の55.9%しかいなかったわけで、震災の放射能被害が発生しなくとも、遅かれ早かれ行き詰まる仕組みなのであった。


yuraku_love at 10:37|この記事のURLComments(12)TrackBack(0)
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