不動産

2014年08月26日

ソフトウェア興業

なんだかずいぶん久しぶりな気がしますが(汗)

千葉地裁松戸の9月4日開札分に、なにやら高額の投資用一棟マンションが複数出ています。
千葉県内の競売物件情報は割とチェックしているわたしとしては、こうも多数の一棟もの物件が松戸に出てくるのは珍しいと思った。

物件明細書読むと、債務者はソフトウェア興業株式会社という法人のようである。
ネットでぐぐると、すぐにヒットした。

ソフトウエア受託開発 ソフトウエア興業株式会社 破産手続き開始決定受ける 負債191億2400万円

6月に破産手続き開始決定を受けて、8月に入札とはあまりにも早すぎると思うので、破産前から競売手続きは進んでいたようです。物件明細書の日付も5月とかになっているし。

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 しかし、同業者間の競争激化により収益が悪化していたほか、研究開発や不動産購入などによる年商に匹敵する借入金が重荷となっていた。
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不動産投資の失敗例?というふうにも見えますが、物件明細書読んでいると用途は社員寮となっており、外部に賃貸して賃料収入を得ることが目的というわけではなさそう。
ここら辺読むと、投資目的というよりも節税(脱税)目的。特殊なケースです。
にしても、結構物件はまともに見える。投資用ワンルームなのに地下駐車場がついてたりして、意外と豪華です。
場所は辺鄙なところが多いですが。

yuraku_love at 23:50|この記事のURLComments(6)TrackBack(0)

2014年06月26日

不動産価格指数

不動産価格指数(住宅)

値上がりしているといえそうなのはマンションだけですな。
更地、戸建は東京都ですら前年同期に届いていないようだ。
スターマイカあたりはホクホクに違いない。

yuraku_love at 23:16|この記事のURLComments(0)TrackBack(0)

2014年01月15日

不動産の消費税増税前かけこみ需要の反動

今年の4月から消費税が8%に増税になります。
具体的には、4月1日以降に引き渡される商取引については、消費税率8%が適用される。
ただし、去年の9月までに契約したものについては、実際の引渡時期に関わらず5%適用になるという特例がありますので、金額の張る不動産取引(購入)は、去年の9月30日までに契約する向きが多かったはずです。
おかげで不動産業(デベ)は今期末にかけていい業績になるものと思われる。

一方で、10月以降は反動で受注の落ち込みが大きくなっているはずでして。
すなわち、不動産デベの来期の業績見込みはかなり悪くなるのではないかと推測している。
10月以降の受注がどの程度ダメージを受けているのか、を図ることができるのが、この第3四半期決算ということになる。第3四半期=10月〜12月ですから。
ちょうどこれから出てくる奴です。

レオパレスの月次なんかでもある程度そういうのは見て取れます。
ただレオパレスは投資用アパートですから、実住向けでどれくらいの反動がでているのかとはまた違うと思うわけで、その辺、第3四半期の数字で確認するような感じですな。
子供の相手に忙しくてブログに書くことは多分ないと思いますが。


yuraku_love at 23:35|この記事のURLComments(2)TrackBack(0)

2013年10月28日

URサブリース物件で大赤字とか

UR借受賃貸:空室で99%赤字…損失30億円

この「特別借受賃貸住宅」、よするにサブリース物件なわけですが、ネットをちらっと探した限りではサブリース条件がよく分からない。が、少なくとも2007年の段階で契約を更新しないことを決定して、なお、あと20年は最も期間の長い物件が契約満了にならないということは、20〜25年のサブリースということになりますな。

さすがURと思うのは。

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 契約の更新時に借受料を減額することも可能だが、約15年前に一部オーナーと話し合った際に交渉が決裂したことがあり、その後は本格的な交渉は行われていないという。
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赤字の是正のためにオーナーと交渉してケンカになったから、もう交渉はしない(したくない)。
こういうことが許されるのはさすが官業。民間会社だと採算取れないまま運営してたら倒産しかねませんから、オーナーに恨まれようが怒鳴られようがサブリース賃料の引き下げをせざるをえない。が、URはそうではない。赤字では困るが、さりとてオーナーに恨まれるのはイヤだから放置。官業だからいざとなれば国庫から補てんしてもらえるという甘えがあるのだと思う。URに。

それにしてもUR賃貸物件って賃料が結構高く設定されているように感じるのだけど。特に築浅物件で。
借り手のつかないボロ物件は定借権でスーパーディスカウントされてることもあるが、そういうのは実験的というか例外的なケース。
わたしの物件ともエリア的には競合してますが、正直なところ今のところあまりライバルというほどの危機感はないですな。UR物件はモダンできれいだけと賃料が高すぎるか、ボロい割に賃料高いかどっちかだ。うちの物件のライバルはむしろよその民間物件の方。
先々週、8月に退去になったマンション5の整備が完了して募集に出したところ、1週間で申込が入った。さすがに今回は運がよかった(同じエリアの民間物件が少なかった)面が大いにあるのだけど、同じエリアのUR物件は4月から募集しているが未だに募集中だ。こんだけ長期間決まらないのは単に運の差だけではありますまい。

yuraku_love at 23:08|この記事のURLComments(2)TrackBack(0)

2013年10月01日

八千代緑ヶ丘のトライアルの建物が競売にでとる3

すっかり放置状態のところですが、ローカルネタですんません。

千葉地裁 平成24年(ケ) 第1598号 10月16日開札。
八千代緑ヶ丘の駅の北側の旧アピタ。今はトライアルとマルハンとキャッツアイ(とその他etc)がテナントになっておりますが、ここが競売にでとる。

物件明細書に賃料条件とか書かれているので、この手のネタに興味のある方は見れるうちにbitからダウンロードして手元に置いておくことをお勧めしたい。

トライアルの賃貸条件は平米単価で880円/月くらい。敷金はたったの3か月分。
めちゃめちゃ好条件(トライアルにとって)。
イオンに敗退しアピタが撤退した後、広大なスペースが空きになってしまい、ローン返済に苦しんだオーナーが出血大サービス賃料でトライアルを誘致した、てな感じでしょうか?
同じくキャッツアイの平米賃料もかなり安い。650円/月くらい。敷金は9ヶ月弱分。ここもトライアルとほぼ同じ時期の入居になっている。
そして、例の大震災で建物が大ダメージを受け、オーナーはローン返済に加えて修繕費用で首が回らなくなった、てな感じか。

一方、それより4年後に入居したマルハンは、平米単価で2,100円/月くらい。キャッツアイはこの時点で賃貸面積を縮小し、空いた部分にマルハンが入ってきたように記憶している。
つまり、キャッツアイよりも高く貸せるテナント(マルハン)が見つかったので、オーナーがキャッツアイに交渉して面積を縮小させたと思われる。
マルハンとの契約条件では、エスカレータの保守点検費用が別でオーナーに支払われることになっている。トライアルも店内にエスカレータありますが、トライアルはエスカレータの保守費用を負う条件にはなっていないようだ。この辺もトライアルが有利な条件であることが伺える。

トライアル、キャッツアイ、マルハンとも、賃料は債権者によって差し押さえられていてオーナーには入ってこない。実に世知辛い。

さて、アピタを追い出したイオンが更に調子に乗ってこの建物を落札し、競合するトライアルに対し嫌がらせでも始めたら野次馬的には面白い。最近日本がやたら平和なので本件についてはイレギュラーな展開を期待してしまう。


yuraku_love at 23:52|この記事のURLComments(3)TrackBack(0)

2013年07月11日

日経の「重荷になったマイホームをお金に換える方法」

タイトルが刺激的なので読んでみた。

重荷になったマイホームをお金に換える方法

そうなにか役に立つことが書かれているわけでもないのだが。
斬新なことは書いてあった。なんだこれは?

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「1軒目で損が出たら、値上がりが見込める家をもう1軒買って損を帳消しにする方法もある」と、ファイナンシャルプランナー(FP)の藤川太さんは指摘する。
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確かに斬新だ。
斬新だが鬼のようにバクチだ。
オーバーローン自宅の処分のために、キャピタルゲイン狙いで不動産ナンピン買いだなんて下手するとスカンピンどころか身包みはがされ一家離散になりかねん。
このFP氏、取っていいリスクと取れないリスクの違いがまるで分かっていない。

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売却するのと賃貸に出すのでどちらがいいのかは、自宅の「PER」を見ながら検討してみよう。
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PER = マンション価格÷年間賃料 と書いてある。
気がつく人は気がつくと思いますが、これは表面利回りの分子と分母を反転させたものです。
表面利回りだから、管理費等や固定資産税はゼロ扱いだし、貸そうとすると結構なリフォーム費用が掛かること、募集にもカネが掛かることも考えてない。

株式のPERは、株価÷1株利益で、1株利益は事業経営に掛かった経費をすべて差し引いた後に残ったものだ。のでこれは実質利回りに相当する。でも、この記事で書かれている不動産のPERは、不動産業者の投資物件販促指標(それ以外には役に立たない)の表面利回りベースなので、比較にもならん。
両者が同じ「PER」なら、わたしなら株を選ぶ。もちろん投資先企業は厳選しますけど。

#株にしたって、やたら「低PER」な銘柄はどこかおかしな会社であることがほとんど。PER至上主義はロクなことになりません。

誰かからカネでも貰っているとしか思えん記事ですなあ。
ここでPERの話を持ち出したのがFP氏なのかライター氏なのかは分からんが、これが日経のレベルなのか。


自宅がお荷物になったら、素直に売却して身軽になった方がいいと思います。そういう場合はすでにおカネに困窮していると思うので、売却でいくばくかのまとまったキャッシュがつくれることはメリットとして大きい。
オーバーローンでどうにも身動きが取れない(売りたくても銀行がOKしないから売れない)なら、貸して賃料でローン返済がまかなえるなら貸してもよいが、そういう物件は往々にして賃料が高くて借り手がつくまで時間が掛かる。自宅ローンの返済だけで十分苦しいところで、借り手がつくまで、自宅ローンの返済と、新生活を送る部屋の家賃orローンのダブル負担になって維持困難になる。身動きが取れるようになるまでは地道に働いてオーバーローン解消の目処がつくまでお金稼ぐか、働いても返済できないほど重たいローンなら、銀行にリスケを頼みに行くか、他に手がなければ自己破産で一旦リセットして再起すると言う手もある。
立地がいいんだったら、FP氏(or ライター氏)は貸すことを勧めていますが、わたしだったら立地がいいなら早期に買い手がつきやすいでしょうから貸すよりは売る方がベターじゃなかろうかと思う。だいたい、立地がいいところはこの記事のいう「PER」は高めになる。
立地が悪く相当ディスカウントしてもなかなか売れない物件なら、しょうがないので貸すという消極的選択(売却と賃貸の両面で募集)になる。この記事の主張(立地がよければ貸すべし)とは反対です。

#もちろん、カネに困っていないなら好立地物件を貸して安定賃料を取りにいくのは正しいですが。

yuraku_love at 00:55|この記事のURLComments(10)TrackBack(0)

2013年05月09日

長谷子 特命受注比率が上昇4

2013年3月期(平成25年3月期)決算説明資料

マンデベが好景気であるのを、後追いで確認するような資料ですな。
8ページを見ると、長谷子の特命受注比率が、2012/03期が81.2%だったのが、当期は86.6%に上昇してます。
長谷子の特命受注とは土地込みで建設提案&受注することでありますが、必ずしもいい土地ばかりではないというのがわたくしのこれまでの印象。そこを提案力でなんとか売り込むのが特命受注。

その特命受注が伸びているということは、マンデベがマンション建設に積極的になっている証左とも考えられる。少なくとも「当社はじっくりいい土地が出てくるまで待つ」というスタンスではないということであります。

yuraku_love at 23:28|この記事のURLComments(0)TrackBack(0)

2013年04月16日

ハウスコム 下方修正2

業績予想の修正に関するお知らせ

うちの物件も募集してますが、結局3月のシーズンで完売にならなかったし。
どーも引きが弱いと思っていたのですが。
このハウスコムの下方修正の文面読んで、さもありなんという感じであります。

>当期の経営環境は、市況の悪化による移動人口の減少、

それは確かにあったような気がする。
問合せ数が全体的に減っているという感じ。
今後、他にも賃貸仲介業の業績出てくると思うので、ちと興味を持ってます。

yuraku_love at 23:23|この記事のURLComments(1)TrackBack(0)

2013年03月02日

増資とか物件取得が多くなった3

ここ最近のIRを読んでみると、増資とか物件取得とかが結構多い。
そんだけエクイティ環境が改善してきたので、このチャンスに増資しないとまたいつ増資できるような株価/投資口価格水準になるかどうかわからないという心理でもありそうです。
実際、株価が下がったところでエクイティファイナンス、特に、マーケットの状況が悪いなか、懐が苦しくなってからの苦し紛れにするエクイティファイナンスは安値増資になるので希薄化も激しい。望ましいのはやはり株価が高いところで増資することで、希薄化の影響を相対的に小さくするようなオペレーションであります。
そういう意味では、今増資が多いのは理にかなっている。
あと、もちろんエクイティ環境の改善もあるだろうけど、物件取得が多くなるのは融資環境が改善しているのだろうと思う。不動産の価格はその物件にいくらの融資がつくか、極論すればそれだ。
バブルが起こるのは、過剰融資の結果。バブルがしぼむのは貸し渋りの結果。
今はバブルに向かっているのでしょう。

yuraku_love at 13:41|この記事のURLComments(0)TrackBack(0)

2013年02月12日

ネクスト 3Qプレゼン3

2013年3月期 第3四半期 決算説明資料

かなりいいパフォーマンスになってます。
物件数はおいとくとしても、加盟店単価の上昇、加盟店数の増加が相乗効果になっているようですな。
今期は広告宣伝費を多く投入しており、それがサイトへの訪問者数の増加という形で現れているようであります。
電車の中吊り広告も積極的にやっているようですし。
Web見ててもよくHOME'Sの物件クリックバナーが表示されます。少々うざく感じるくらい。

地域情報サービス事業(Lococom)は赤字改善となってますが、ますます売上が小さくなっているので基本的にはもうあまりカネをかけずに細々とやっていくつもり、つまりビジネスとして成立させることは当面あきらめたということですな。

家主やってる立場から興味を引かれるのは、15ページ目(なぜか16ページ目にも同じページが入っているようだが)の訪問者数グラフ。
他社は11月から下落しているが、HOME'Sは割と快調だ。
調査対象が「家庭及び職場のPCからのアクセス」となっているので、モバイルがどうなっているのか気になりますが、とりあえずPCからのアクセスに限れば他者は凋落しているなかよくやっている。
それにしてもYahoo!不動産の凋落振りは酷いですな。今年からのシステム改悪でさらに落ち込んでいるのではなかろうか。
これを見る限り、賃貸の募集媒体としてはHOME'Sを重視しなければならないと考えざるを得ない。
そいえば、わたしのこれまでの募集物件にしても、HOME'Sからの反響で申し込みにつながっていることが多い気がする。

yuraku_love at 22:57|この記事のURLComments(1)TrackBack(0)
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