大家さん計画
2014年08月31日
中古マンションバブル少し波及
榊氏のこういう記事は出ているものの。
千葉の左上エリアの物件しか見てないわたしですが、どうやら中古マンションバブルが少し波及してきたようである。千葉にも。
もちろん、都心のバブルに比べればどうってことないレベルですが。
一時期よりはわたしが投資するタイプのマンションの価格が上がっているようだ。
その影響か、わたしの投資エリアの賃貸マーケットでも強気な賃料設定をする物件が増えてきているように思う。
お盆前にマンション1の募集をかけたとき、エリアの募集物件をネットで見ていて、そういう傾向があった。
駅から遠い物件(徒歩15分とか)はやはり賃料下落が止まっていないようですが、駅近物件では下げ止まり、というか多少回復している感じがする。
実は、マンション1募集前は賃料を少し下げようかと思っていたのだが、そういうマーケットなので7年前と同じ額で募集してみた。そしたら2週間ほどで申込が入った。しかも8月ですから、普通に考えてもっと時間が掛かる月である。少なくとも7年前は2ヶ月以上は時間掛かったはずだ。
賃料が下がらないことはわたしにとってはありがたいこと、ではあるけれども、長期的には榊氏の記事の通り、賃料は下がっていくと考えている。インフレがどうとかいっても借り手が減っていく以上需給で賃料は決まるわけだし。
ただ、利便のいい立地であれば需給が緩むペースがゆっくりになるはず(利便の悪い立地から空いていく)なので、インフレが同時に起こるのなら、賃料が上がるエリアもあるのかもしれない。まぁ千葉じゃ、どこにしたって都心のようには行きませんが。
なお、榊氏は都内の単身向け賃貸マンションは住宅扶助費上限額の53,700円/月が賃料下限と書いてますが、それについてはわたしは同意できない。
---
つまり、家賃が5万3700円を割るようであれば、大家にとっては住宅扶助を受けられる生活保護受給者に貸したほうがいいという計算が働く。5万3700円は、日本政府が保障する事実上の“最低賃貸価格”となっているのだ。
---
大家は最終的には生活保護受給者になら必ず貸せると榊氏は思っているようですが。
生活保護受給者だって物件選びますからね。住宅扶助費の枠内で条件がよりよい物件を選ぶはず。
選ばれない物件はどうなる?当然借り手がいなければもっと賃料下げて募集するしかない。
今すでに23区内で単身者向けの賃料が53,700円を割っている物件なんていくらでもあると思うけど。
千葉の左上エリアの物件しか見てないわたしですが、どうやら中古マンションバブルが少し波及してきたようである。千葉にも。
もちろん、都心のバブルに比べればどうってことないレベルですが。
一時期よりはわたしが投資するタイプのマンションの価格が上がっているようだ。
その影響か、わたしの投資エリアの賃貸マーケットでも強気な賃料設定をする物件が増えてきているように思う。
お盆前にマンション1の募集をかけたとき、エリアの募集物件をネットで見ていて、そういう傾向があった。
駅から遠い物件(徒歩15分とか)はやはり賃料下落が止まっていないようですが、駅近物件では下げ止まり、というか多少回復している感じがする。
実は、マンション1募集前は賃料を少し下げようかと思っていたのだが、そういうマーケットなので7年前と同じ額で募集してみた。そしたら2週間ほどで申込が入った。しかも8月ですから、普通に考えてもっと時間が掛かる月である。少なくとも7年前は2ヶ月以上は時間掛かったはずだ。
賃料が下がらないことはわたしにとってはありがたいこと、ではあるけれども、長期的には榊氏の記事の通り、賃料は下がっていくと考えている。インフレがどうとかいっても借り手が減っていく以上需給で賃料は決まるわけだし。
ただ、利便のいい立地であれば需給が緩むペースがゆっくりになるはず(利便の悪い立地から空いていく)なので、インフレが同時に起こるのなら、賃料が上がるエリアもあるのかもしれない。まぁ千葉じゃ、どこにしたって都心のようには行きませんが。
なお、榊氏は都内の単身向け賃貸マンションは住宅扶助費上限額の53,700円/月が賃料下限と書いてますが、それについてはわたしは同意できない。
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つまり、家賃が5万3700円を割るようであれば、大家にとっては住宅扶助を受けられる生活保護受給者に貸したほうがいいという計算が働く。5万3700円は、日本政府が保障する事実上の“最低賃貸価格”となっているのだ。
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大家は最終的には生活保護受給者になら必ず貸せると榊氏は思っているようですが。
生活保護受給者だって物件選びますからね。住宅扶助費の枠内で条件がよりよい物件を選ぶはず。
選ばれない物件はどうなる?当然借り手がいなければもっと賃料下げて募集するしかない。
今すでに23区内で単身者向けの賃料が53,700円を割っている物件なんていくらでもあると思うけど。
2014年06月27日
借主負担DIY型賃貸住宅
以前聞いたことはあるなー程度の認識でしたが。
その方面の調査記事があった。
賃貸住宅におけるDIY意向調査
調査しているのが新築マンション広告を手がけるSUUMOですので、暗黙のうちにどこかで持ち家に誘導するバイアスがかかってはいるんでしょうけど、今回のテーマは借主負担DIY型契約の利用意向調査になっている。
借主負担DIY型とは、このレポートの6ページ目にあるとおり、現状回復義務なし、借主が費用負担するリフォームは原則OKという賃貸住宅のことである。具体的ケースとしてはこのへんをどぞ。
SUUMO調査の表紙だけ見ると、利用意向は高いという話になりますが。
それこそバイアスですなぁという感じで。
・そういう契約形態の認知度はたったの8.7%
・半数近い利用意向があるというものの、その条件の筆頭は「オーナーが費用を一部負担してくれる」←それじゃ借主負担DIYじゃないじゃん。
借主の本音としては、「入居前にこっちの希望どおりの部屋にリフォームして欲しい。費用は2〜3か月分の家賃分くらいなら負担してもいいよ」てとこじゃないの?とわたしは思うのである。
そもそも、借主負担DIY型は、ぼろくて貸しにも出せない空き家の活用方法として出てきた契約形態ですから、内装にしても設備にしても現状要リフォームの状態なわけです。もとがボロ物件で住めるようにするためには結構費用が掛かる。空き家オーナーはその費用を負担する余力がないので賃貸募集もされないまま放置。そんな空き家が増えている。
そこで、空き家のリフォーム費用は借主で負担するから、賃料はそのぶん安くする契約形態を選べるようにしようというのが借主負担DIYなのです。
たとえば古いキッチンをシステムキッチンに交換するだけでハイ40〜50万円みたいな世界です。ユニットバス交換で、モノによりますが一番グレードの低いやつでも40万弱くらいはするでしょ。材工で。トイレ10万、洗面台6万くらい?というわけで、水回り設備を一通り(安物でも)更新するだけで100万くらいはみなければならない。それとは別に壁紙が1部屋4〜5万くらい?和室→洋室化があると10万くらいはいくはずである。木部塗装とかルームクリーニング、襖の張り替えとかは含んでないよ。
てなわけで、借主負担DIYではおそらく2〜3ヶ月どころか1年以上くらいの家賃分を借主はリフォームのために用意する必要があると考えられるわけである。貸主が一部援助することは不可能では無いが、援助すればその分家賃に乗るわけで、そうなると借主負担DIYは借主がリフォーム費用負担するのでその分家賃が安いというメリットが薄れる。
借主にとっては、賃貸で借りる家のリフォームにそんなにカネが掛かるなら、そのカネ中古マンションの頭金にするわ、となるんじゃねーの?と思うのであります。リフォームにカネかけたところで、退去時に貸主に買い取り請求できるわけでもない。
#借主負担DIYで、低家賃のメリットを生かしつつ、リフォームは最小限にとどめボロいままの物件に住むというのが一番メリットがあるかもしれない。
社会問題として管理の行き届かない空き家が増えているのはわかるし、今後も人口減少とともにますます空き家が増える見込みなので、空き家対策として賃貸住宅借りる人に荒れた空き家のリフォーム費用を負担してもらうというのは、税金を使わない空き家対策政策としては理解できるが、借主にとっては負担とメリットがつりあっていないと思うのだ。
借主負担DIY以外で興味深いネタとしては。
・若い人に比べ年寄りは賃貸に住み続けようという意識が高い
・家賃が低いと賃貸志向が強くなる
・持ち家志向の理由の1番目が広さ・間取り、2番目に、防音性・遮音性があがっている。リフォームの自由は3番目。
・資金準備ができたから持ち家を考えているという回答が案外少ない。
あたりかな。
その方面の調査記事があった。
賃貸住宅におけるDIY意向調査
調査しているのが新築マンション広告を手がけるSUUMOですので、暗黙のうちにどこかで持ち家に誘導するバイアスがかかってはいるんでしょうけど、今回のテーマは借主負担DIY型契約の利用意向調査になっている。
借主負担DIY型とは、このレポートの6ページ目にあるとおり、現状回復義務なし、借主が費用負担するリフォームは原則OKという賃貸住宅のことである。具体的ケースとしてはこのへんをどぞ。
SUUMO調査の表紙だけ見ると、利用意向は高いという話になりますが。
それこそバイアスですなぁという感じで。
・そういう契約形態の認知度はたったの8.7%
・半数近い利用意向があるというものの、その条件の筆頭は「オーナーが費用を一部負担してくれる」←それじゃ借主負担DIYじゃないじゃん。
借主の本音としては、「入居前にこっちの希望どおりの部屋にリフォームして欲しい。費用は2〜3か月分の家賃分くらいなら負担してもいいよ」てとこじゃないの?とわたしは思うのである。
そもそも、借主負担DIY型は、ぼろくて貸しにも出せない空き家の活用方法として出てきた契約形態ですから、内装にしても設備にしても現状要リフォームの状態なわけです。もとがボロ物件で住めるようにするためには結構費用が掛かる。空き家オーナーはその費用を負担する余力がないので賃貸募集もされないまま放置。そんな空き家が増えている。
そこで、空き家のリフォーム費用は借主で負担するから、賃料はそのぶん安くする契約形態を選べるようにしようというのが借主負担DIYなのです。
たとえば古いキッチンをシステムキッチンに交換するだけでハイ40〜50万円みたいな世界です。ユニットバス交換で、モノによりますが一番グレードの低いやつでも40万弱くらいはするでしょ。材工で。トイレ10万、洗面台6万くらい?というわけで、水回り設備を一通り(安物でも)更新するだけで100万くらいはみなければならない。それとは別に壁紙が1部屋4〜5万くらい?和室→洋室化があると10万くらいはいくはずである。木部塗装とかルームクリーニング、襖の張り替えとかは含んでないよ。
てなわけで、借主負担DIYではおそらく2〜3ヶ月どころか1年以上くらいの家賃分を借主はリフォームのために用意する必要があると考えられるわけである。貸主が一部援助することは不可能では無いが、援助すればその分家賃に乗るわけで、そうなると借主負担DIYは借主がリフォーム費用負担するのでその分家賃が安いというメリットが薄れる。
借主にとっては、賃貸で借りる家のリフォームにそんなにカネが掛かるなら、そのカネ中古マンションの頭金にするわ、となるんじゃねーの?と思うのであります。リフォームにカネかけたところで、退去時に貸主に買い取り請求できるわけでもない。
#借主負担DIYで、低家賃のメリットを生かしつつ、リフォームは最小限にとどめボロいままの物件に住むというのが一番メリットがあるかもしれない。
社会問題として管理の行き届かない空き家が増えているのはわかるし、今後も人口減少とともにますます空き家が増える見込みなので、空き家対策として賃貸住宅借りる人に荒れた空き家のリフォーム費用を負担してもらうというのは、税金を使わない空き家対策政策としては理解できるが、借主にとっては負担とメリットがつりあっていないと思うのだ。
借主負担DIY以外で興味深いネタとしては。
・若い人に比べ年寄りは賃貸に住み続けようという意識が高い
・家賃が低いと賃貸志向が強くなる
・持ち家志向の理由の1番目が広さ・間取り、2番目に、防音性・遮音性があがっている。リフォームの自由は3番目。
・資金準備ができたから持ち家を考えているという回答が案外少ない。
あたりかな。
2014年06月23日
賃料右肩下がり
別にいまさら。。。な話ではありますが。
そういう統計があった。
みずほ信託の不動産マーケットレポート
これの5ページ目の図4「物価指数」
2013年以降、A.消費者物価指数(生鮮食品を除く総合)と、C.国内企業物価指数(総平均)は上昇に転じているものの、B.消費者物価指数(民営家賃)だけは反応せず下げ続けている。
図5「雇用情勢」も、2009年くらいをそこに回復傾向ですが、家賃はまったく反応なし。
やはりインフレになっても賃料は上がらず(というか下げ続ける)の形のようですな。
うちの物件で検証しますと、マンション3は最初に貸したときの賃料に対して、3年後にその借主が退去後、再募集の際には募集賃料を3%下げて募集し、その賃料で成約した。募集賃料を下げたのは近隣物件の賃料水準が下がっていたため。
マンション4は最初に貸した借主が3年後に退去した後再募集の際には7%募集賃料を下げた。最初に貸したときには、かなり強気の募集賃料を設定したところ、まぐれ当たりで成約になったのだけど、その後周辺地域の賃料相場が大きく下がっていたので、もともとこんくらいの家賃が取れればいいやと思ってた水準に募集賃料を下げたのだ。ちなみに、このマンション4は新しい借主の懐の事情から申込時に賃料の値引き交渉があって、さらに6%下げた賃料で成約した。最初に貸した人の賃料からすると13%のディスカウント。近隣の類似物件の中でも文句なしの最安賃料だ。物件の内容から考えてここまで下げなくてもよそで決まったかもしれないが、まー空室期間が長くなるよりはいいかという感じで妥結した。
最近まで募集してたマンション8は先日申込が入ったのだけど、こっちは2年前に最初に貸したときの賃料と同じ募集賃料で決まった。といっても、募集から申込まで2ヶ月かかった。最近はわりとぽんぽーんと決まることが多かったので、時間掛かったほう。そろそろ賃料下げるかとか思案していたときに申込が入った。そんだけ、近隣の賃料相場が下がっているということだ。さすがに次回はこの賃料は死守できないかもしれない。
現在リフォーム中のマンション1は、マーケット見てると7年前に最初に募集したときの賃料で引き続き募集できるかな?という感じですが、もともとマンション1のエリアは賃貸激戦区なので、下げざるを得ないかもしんない。
少なくとも、わたしの投資しているエリアに限れば、従前の契約よりも高い募集賃料を設定して募集したケースはない。あべのみくすで賃料上昇なんてことはまったくない。むしろ下落の一途である。
そういう統計があった。
みずほ信託の不動産マーケットレポート
これの5ページ目の図4「物価指数」
2013年以降、A.消費者物価指数(生鮮食品を除く総合)と、C.国内企業物価指数(総平均)は上昇に転じているものの、B.消費者物価指数(民営家賃)だけは反応せず下げ続けている。
図5「雇用情勢」も、2009年くらいをそこに回復傾向ですが、家賃はまったく反応なし。
やはりインフレになっても賃料は上がらず(というか下げ続ける)の形のようですな。
うちの物件で検証しますと、マンション3は最初に貸したときの賃料に対して、3年後にその借主が退去後、再募集の際には募集賃料を3%下げて募集し、その賃料で成約した。募集賃料を下げたのは近隣物件の賃料水準が下がっていたため。
マンション4は最初に貸した借主が3年後に退去した後再募集の際には7%募集賃料を下げた。最初に貸したときには、かなり強気の募集賃料を設定したところ、まぐれ当たりで成約になったのだけど、その後周辺地域の賃料相場が大きく下がっていたので、もともとこんくらいの家賃が取れればいいやと思ってた水準に募集賃料を下げたのだ。ちなみに、このマンション4は新しい借主の懐の事情から申込時に賃料の値引き交渉があって、さらに6%下げた賃料で成約した。最初に貸した人の賃料からすると13%のディスカウント。近隣の類似物件の中でも文句なしの最安賃料だ。物件の内容から考えてここまで下げなくてもよそで決まったかもしれないが、まー空室期間が長くなるよりはいいかという感じで妥結した。
最近まで募集してたマンション8は先日申込が入ったのだけど、こっちは2年前に最初に貸したときの賃料と同じ募集賃料で決まった。といっても、募集から申込まで2ヶ月かかった。最近はわりとぽんぽーんと決まることが多かったので、時間掛かったほう。そろそろ賃料下げるかとか思案していたときに申込が入った。そんだけ、近隣の賃料相場が下がっているということだ。さすがに次回はこの賃料は死守できないかもしれない。
現在リフォーム中のマンション1は、マーケット見てると7年前に最初に募集したときの賃料で引き続き募集できるかな?という感じですが、もともとマンション1のエリアは賃貸激戦区なので、下げざるを得ないかもしんない。
少なくとも、わたしの投資しているエリアに限れば、従前の契約よりも高い募集賃料を設定して募集したケースはない。あべのみくすで賃料上昇なんてことはまったくない。むしろ下落の一途である。
2014年05月18日
老後はほぼ必ず貧乏になるマンション投資
老後はほぼ必ず貧乏になるマンション投資
大体その通りだと思います。
新築区分所有マンション投資の話は以前にも陽光の新築ワンルームの記事でも書きましたが、実際には逆ザヤ(収益でローン返済をまかないきれず持ち出しになる)になる。ローンの比率を下げれば(キャッシュを用意して買えば)逆ザヤにはならないが、ローンを払い終えたときに残る物件価値は大幅に減価している。
ちなみに、上の記事の陽光のマンションは、グリフィン横浜・桜木町駅前二番館です。
いい機会なので追跡調査でもしようかと検索したら、ちょうど現在募集中の物件が出てきた。
募集賃料は77,000円(共益費込み)。築7年で、物件販売時のシミュレーションにあった月額賃料85,000円はすでに77,000円に約1割ダウンとなっている。
このまま募集賃料で貸せても、毎月の持ち出し額は契約時想定の18,341円→26,000円くらいに増える計算になる。
この募集賃料77,000円にしても、結構強気なほうじゃないかという気がする。似たような条件で他物件を検索すると、概ね7万円台前半くらいから出ているみたい。
なにかよそと差別化するような要素でもあるなら別ですが、そうでないなら77,000円での募集も結構厳しいんじゃないかと思います。
現実的には7万円台前半で貸して、毎月の持ち出し額は3万円くらいですかねえ。
それで、元のアゴラの記事に戻りますが。
--
まず素人程、立地や物件の良し悪しにこだわるが、それは良い大学を出れば人生安泰と言う程度のもの。特に転売型ではなく家賃収入型は、長い間収益を維持できるかどうかが全てだ。
--
わたしも、たいした物件数やっているわけじゃないから、素人といわれれば素人みたいなもんですが。
立地や物件のよしあしって、結構重要な気がするけどね。
辺鄙な立地の物件は、どんなにリフォームしても辺鄙な立地だし。
狭小物件はどういう間取りにしようともやっぱり狭小物件だし。
手に入れた後、いくら努力しようともどうしようもないことってあるわけです。
そういうのは、割と重要視した方がいいと思うなあ。
もちろん、立地がよかろうが物件がよかろうが割高な物件はダメですけど。
--
だから「賃貸管理会社」の本当の仕事は、次の2つだ。空室となる度に、いかに言葉巧みにカモに高額の内装リフォームをさせるか、募集賃料を下げさせるか。
--
嘘とは言わんけど、なんだか貸主としての被害者意識はいってるなあ(笑)
賃貸管理会社としてもリフォームしてきれいにしてもらうか、賃料下げてもらわないと、いまどき物件ばかり余っている時勢ですので内見も入らない・決まらないということとも思えるのだけど。
もはや、賃料2万円台の物件すら出てくる時代ですからねえ。貸主としてもこんな状況でリフォームにカネかける余裕なんてないんだろうけど、マーケットが過当競争になった。もう昔とは変わったのです。
ライターの仕事が、不動産投資のアドバイザーのようですから、賃貸管理会社が信頼できない存在であることを強調して空室が埋まらない貸主の関心を引き寄せようと、過激な物言いをしているのだろうと思いますが。
#おっと、オレもまだ募集中が一戸ある身だった(汗)
ただ、人任せにして手間無しで儲けようとすると、カモネギにされるのはその通りだと思います。
不動産だけじゃなくて、あぐら牧場でもラブホファンドでも、AIJ投資顧問でも。
大体その通りだと思います。
新築区分所有マンション投資の話は以前にも陽光の新築ワンルームの記事でも書きましたが、実際には逆ザヤ(収益でローン返済をまかないきれず持ち出しになる)になる。ローンの比率を下げれば(キャッシュを用意して買えば)逆ザヤにはならないが、ローンを払い終えたときに残る物件価値は大幅に減価している。
ちなみに、上の記事の陽光のマンションは、グリフィン横浜・桜木町駅前二番館です。
いい機会なので追跡調査でもしようかと検索したら、ちょうど現在募集中の物件が出てきた。
募集賃料は77,000円(共益費込み)。築7年で、物件販売時のシミュレーションにあった月額賃料85,000円はすでに77,000円に約1割ダウンとなっている。
このまま募集賃料で貸せても、毎月の持ち出し額は契約時想定の18,341円→26,000円くらいに増える計算になる。
この募集賃料77,000円にしても、結構強気なほうじゃないかという気がする。似たような条件で他物件を検索すると、概ね7万円台前半くらいから出ているみたい。
なにかよそと差別化するような要素でもあるなら別ですが、そうでないなら77,000円での募集も結構厳しいんじゃないかと思います。
現実的には7万円台前半で貸して、毎月の持ち出し額は3万円くらいですかねえ。
それで、元のアゴラの記事に戻りますが。
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まず素人程、立地や物件の良し悪しにこだわるが、それは良い大学を出れば人生安泰と言う程度のもの。特に転売型ではなく家賃収入型は、長い間収益を維持できるかどうかが全てだ。
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わたしも、たいした物件数やっているわけじゃないから、素人といわれれば素人みたいなもんですが。
立地や物件のよしあしって、結構重要な気がするけどね。
辺鄙な立地の物件は、どんなにリフォームしても辺鄙な立地だし。
狭小物件はどういう間取りにしようともやっぱり狭小物件だし。
手に入れた後、いくら努力しようともどうしようもないことってあるわけです。
そういうのは、割と重要視した方がいいと思うなあ。
もちろん、立地がよかろうが物件がよかろうが割高な物件はダメですけど。
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だから「賃貸管理会社」の本当の仕事は、次の2つだ。空室となる度に、いかに言葉巧みにカモに高額の内装リフォームをさせるか、募集賃料を下げさせるか。
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嘘とは言わんけど、なんだか貸主としての被害者意識はいってるなあ(笑)
賃貸管理会社としてもリフォームしてきれいにしてもらうか、賃料下げてもらわないと、いまどき物件ばかり余っている時勢ですので内見も入らない・決まらないということとも思えるのだけど。
もはや、賃料2万円台の物件すら出てくる時代ですからねえ。貸主としてもこんな状況でリフォームにカネかける余裕なんてないんだろうけど、マーケットが過当競争になった。もう昔とは変わったのです。
ライターの仕事が、不動産投資のアドバイザーのようですから、賃貸管理会社が信頼できない存在であることを強調して空室が埋まらない貸主の関心を引き寄せようと、過激な物言いをしているのだろうと思いますが。
#おっと、オレもまだ募集中が一戸ある身だった(汗)
ただ、人任せにして手間無しで儲けようとすると、カモネギにされるのはその通りだと思います。
不動産だけじゃなくて、あぐら牧場でもラブホファンドでも、AIJ投資顧問でも。
2014年04月30日
マンション3:退去&入居
マンション3が退去になったが、その翌日に次の入居者が入居するという珍事?があった。
よするに、マンション3の退去見込みを不動産屋から聞いていた借主さんが、退去と同時に内見し即契約、みたいな流れだ。
この場合、ネットに募集広告もでない。
退去の翌日入居なので、いつものリフォーム作業もない(というか日程的にできない)。
部屋は、前入居者が短期で退去だったので、ぜんぜん掃除の必要もない状態だった。のである意味ラク。
3月までの退去ラッシュの傷がまだ残っていまして、あと1戸、マンション8が募集中である。
マンション8は3月に退去になった物件で、3月中は確定申告&体を壊して作業できず、4月に入って大急ぎでリフォーム&再募集にこぎつけた。が、シーズンを逃しておりますので、いつ決まるのやらという感じである。
最近子育てに時間とられてタス空室インデックスも書いてないですが、最新の記事によりますと。
2014年2月期 1都3県賃貸住宅指標
2月のデータですのでそこに注意。
どうやら、空室率が悪化傾向(空室率増加)らしい。特に都内で顕著。
このデータでは千葉はそんなに悪くなってなさそうに見えますが、個人的感覚では去年後半〜3月にかけて退去ラッシュがあったわけで、体感的には結構悪化しているに違いないと思う。不動産屋に聞いても、同じような答えでした。
退去ラッシュの理由は多分消費税増税前に駆け込みでマンション買う向きが結構出たからだと思います。
うちの物件も、1月に退去した人は近所の新築マンション購入。
3月に退去した人は近所の中古マンション購入でした。
過去はともあれ、今後の見通しが知りたいんですが、そういうのは残念ながら分からない。
消費税増税がなければ現在のトレンドが継続すると考えるのが正解なんだろうけど、今回は消費税増税の前後でトレンド転換があるかもしれないし。といってもいまさら人口が増えるわけじゃないからねえ。
よするに、マンション3の退去見込みを不動産屋から聞いていた借主さんが、退去と同時に内見し即契約、みたいな流れだ。
この場合、ネットに募集広告もでない。
退去の翌日入居なので、いつものリフォーム作業もない(というか日程的にできない)。
部屋は、前入居者が短期で退去だったので、ぜんぜん掃除の必要もない状態だった。のである意味ラク。
3月までの退去ラッシュの傷がまだ残っていまして、あと1戸、マンション8が募集中である。
マンション8は3月に退去になった物件で、3月中は確定申告&体を壊して作業できず、4月に入って大急ぎでリフォーム&再募集にこぎつけた。が、シーズンを逃しておりますので、いつ決まるのやらという感じである。
最近子育てに時間とられてタス空室インデックスも書いてないですが、最新の記事によりますと。
2014年2月期 1都3県賃貸住宅指標
2月のデータですのでそこに注意。
どうやら、空室率が悪化傾向(空室率増加)らしい。特に都内で顕著。
このデータでは千葉はそんなに悪くなってなさそうに見えますが、個人的感覚では去年後半〜3月にかけて退去ラッシュがあったわけで、体感的には結構悪化しているに違いないと思う。不動産屋に聞いても、同じような答えでした。
退去ラッシュの理由は多分消費税増税前に駆け込みでマンション買う向きが結構出たからだと思います。
うちの物件も、1月に退去した人は近所の新築マンション購入。
3月に退去した人は近所の中古マンション購入でした。
過去はともあれ、今後の見通しが知りたいんですが、そういうのは残念ながら分からない。
消費税増税がなければ現在のトレンドが継続すると考えるのが正解なんだろうけど、今回は消費税増税の前後でトレンド転換があるかもしれないし。といってもいまさら人口が増えるわけじゃないからねえ。
2014年04月17日
マンション8:シングルレバー混合水栓の水漏れ補修
マンション8のリフォームがようやく終わった。
そんなに大きなリフォームはしてません。ここは1年半くらいで退去になってしまったので、それほど大掛かりな作業にならずにすみました。とはいえ、どーみてもその1年半の間一度も掃除されてなさそうな浴室だったり、キッチンであったり、エアコンであったりするわけですが...orz
でまあ浴室のカビ取りとか、汚れた壁紙の一部張替えとかやりまして、約半月かかったけど今日無事に最後の作業を済ませた。最後の作業は、キッチンのシングルレバー混合水栓からの水漏れの補修。
水漏れは、レバーを上げて吐水しているときに、矢印の辺りから染み出てくる感じ。止水すると漏れない。
実は、このシングルレバー混合水栓の水漏れ補修ですが、ちょうど1年前に、マンション2に知り合いが入居した際に、その際に台所のシングルレバー混合水栓から漏水があると連絡を受けた。ちょうど今回のと同じような水漏れです。
すでに入居済みでもあるし、貸主自身で試行錯誤しながらちんたら直すというわけにも行かないので、ホームセンターから紹介を受けた業者(水道屋)に対応させることにした。あらかじめ、業者側に水栓金具に貼ってあったシールの品番を伝えておいた。
自分的には、まぁカートリッジ交換になるだろうと思って、カートリッジ代が5,000円と工賃7,000円くらいで12,000円くらいの出費になるかと思っていたところ、当日現地訪問した業者から電話があり、水栓金具(混合水栓)自体を交換しないといけないという。
「そんなばかな!」と思い、カートリッジ交換で対応して欲しいと言ったのだが、今日は持ってきてないとかで、拒否。で、水栓の交換費用は、水栓代35,000円と工賃15,000円で50,000円(税抜き)。
シングルレバー混合水栓など先ほどのホームセンターで買えば20,000円以下で、ホームセンターの取り付け工賃は9,800円だ。他にもっと安い水栓はないのかと聞くと、これしか持ってないという。
まーよーするにこの水道屋はぼったくりです。
現在発生中の漏水トラブルで、しかも賃貸物件。
貸主の責任で至急直さないといけない。それはこの業者もよくわかっているので、高くても断れないだろうと足元を見られたわけだ。
業者の思惑通り、いまさら断るわけにも行かないので業者の言い値で水栓交換となった。
だが、この事件でわたしの水道屋への不信感は極度に高まった。その後、自宅の敷地内で埋設水道管から漏水トラブルがあったのだが、このときには水道局から紹介された業者(=水道局の指定業者)は使わず、いつも頼む工務店に修理対応してもらった。今後も水道トラブルにはそういう対応をするつもり、
長くなりましたがそういう伏線がありまして、今回のマンション8でも自分でシングルレバー混合水栓の漏水修理をすることにしたのである。といっても、普通のコマパッキンの水栓の修理なら何度もやっているけど、シングルレバー混合水栓の修理は初めてだ。
ネットで検索すると、いろんなメーカーがあるし、品番ごとに部品も違う場合があるらしい。
この水栓の品番は...
なんてことだ!品番シールにはJISマークしかない!というか、品番の文字が消えてる!!!
品番が分からないと、注文すべき部品が特定できない!
しょうがないのでばらしてみた。最初に、水道の元栓を締めるのをお忘れなく。
まず、ハンドルの上部にあるネジ穴のキャップを開ける。矢印の部分に小さな穴が開いているので、ココに先の細い針状の物を入れてこじってキャップを外す。
ネジがあるので、プラスドライバーでネジを外してください。するとハンドルを上に引き抜けます。
ハンドルを外すと、上の部分(カートリッジのキャップ部)のふちが六角になっているので、300mmのモンキーレンチで回せば外れる。このとき、水栓金具自体が回ってしまうので、モンキーに、手でインパクトレンチのように叩きながら回すと運がよければ水栓金具をほとんど回さないまま、キャップを回すことができる。
あらかじめ固く締め付けられていてどうしても水栓ごと回ってしまう場合は、あきらめて専用工具使いましょう。専用工具の突起部を、水栓金具の裏側の穴にはめ込んで回らないように固定する工具です。
キャップを外してカートリッジを露出させた。向こうでひっくり返っているのが外したキャップ。
キャップ外すと中にたまっていた水が流れ出してくるのでご注意。
どうも外観からしてこの辺がそれっぽい。ので、これは多分「旧MYM製」?のカートリッジのようである、というか、この水栓金具のメーカーがMYMというのだろう。しかし、品番は分からない。
でも、なんとなくわかるのは、交換しなければならない部品は、この矢印部分のゴムリングだ。漏れている箇所はずばりこの部分だし。
多分、水栓の品番は違うだろうけど、この分解図の「KPS394」のOリングがそれっぽい感じがする。
ということで、このOリングを買って、さっきのOリングに交換すれば、直りそうな気がする。(しかし、ここまでほとんど推測というか憶測だけでどんどん進んでいるような。。。)
でもまぁ、このOリングを交換し、逆の手順で元に組み付けたところ、無事に漏水は解消しました。コストは180円(税抜き)+送料。1年前に水道屋に5万円ぼったくられたのを思い出すと心が痛い。
これで、自分でシングルレバー混合水栓の修理ができる自信がついた。
今回はカートリッジは再利用。カートリッジ交換だと部品代だけで5,000円位するので結構高い。
修理することも考えると、シングルレバー混合水栓よりも2ハンドル混合水栓の方が圧倒的に安く済む。(カートリッジ式ではなくコマパッキン方式だから)
実際、お湯出すか水出すか2者択一みたいな使い方しかしない我が家のようなユーザにとっては、2ハンドルで十分なのである。いまどきのシステムキッチンはみんなシングルレバー混合水栓ですけども。
そんなに大きなリフォームはしてません。ここは1年半くらいで退去になってしまったので、それほど大掛かりな作業にならずにすみました。とはいえ、どーみてもその1年半の間一度も掃除されてなさそうな浴室だったり、キッチンであったり、エアコンであったりするわけですが...orz
でまあ浴室のカビ取りとか、汚れた壁紙の一部張替えとかやりまして、約半月かかったけど今日無事に最後の作業を済ませた。最後の作業は、キッチンのシングルレバー混合水栓からの水漏れの補修。
水漏れは、レバーを上げて吐水しているときに、矢印の辺りから染み出てくる感じ。止水すると漏れない。
実は、このシングルレバー混合水栓の水漏れ補修ですが、ちょうど1年前に、マンション2に知り合いが入居した際に、その際に台所のシングルレバー混合水栓から漏水があると連絡を受けた。ちょうど今回のと同じような水漏れです。
すでに入居済みでもあるし、貸主自身で試行錯誤しながらちんたら直すというわけにも行かないので、ホームセンターから紹介を受けた業者(水道屋)に対応させることにした。あらかじめ、業者側に水栓金具に貼ってあったシールの品番を伝えておいた。
自分的には、まぁカートリッジ交換になるだろうと思って、カートリッジ代が5,000円と工賃7,000円くらいで12,000円くらいの出費になるかと思っていたところ、当日現地訪問した業者から電話があり、水栓金具(混合水栓)自体を交換しないといけないという。
「そんなばかな!」と思い、カートリッジ交換で対応して欲しいと言ったのだが、今日は持ってきてないとかで、拒否。で、水栓の交換費用は、水栓代35,000円と工賃15,000円で50,000円(税抜き)。
シングルレバー混合水栓など先ほどのホームセンターで買えば20,000円以下で、ホームセンターの取り付け工賃は9,800円だ。他にもっと安い水栓はないのかと聞くと、これしか持ってないという。
まーよーするにこの水道屋はぼったくりです。
現在発生中の漏水トラブルで、しかも賃貸物件。
貸主の責任で至急直さないといけない。それはこの業者もよくわかっているので、高くても断れないだろうと足元を見られたわけだ。
業者の思惑通り、いまさら断るわけにも行かないので業者の言い値で水栓交換となった。
だが、この事件でわたしの水道屋への不信感は極度に高まった。その後、自宅の敷地内で埋設水道管から漏水トラブルがあったのだが、このときには水道局から紹介された業者(=水道局の指定業者)は使わず、いつも頼む工務店に修理対応してもらった。今後も水道トラブルにはそういう対応をするつもり、
長くなりましたがそういう伏線がありまして、今回のマンション8でも自分でシングルレバー混合水栓の漏水修理をすることにしたのである。といっても、普通のコマパッキンの水栓の修理なら何度もやっているけど、シングルレバー混合水栓の修理は初めてだ。
ネットで検索すると、いろんなメーカーがあるし、品番ごとに部品も違う場合があるらしい。
この水栓の品番は...
なんてことだ!品番シールにはJISマークしかない!というか、品番の文字が消えてる!!!
品番が分からないと、注文すべき部品が特定できない!
しょうがないのでばらしてみた。最初に、水道の元栓を締めるのをお忘れなく。
まず、ハンドルの上部にあるネジ穴のキャップを開ける。矢印の部分に小さな穴が開いているので、ココに先の細い針状の物を入れてこじってキャップを外す。
ネジがあるので、プラスドライバーでネジを外してください。するとハンドルを上に引き抜けます。
ハンドルを外すと、上の部分(カートリッジのキャップ部)のふちが六角になっているので、300mmのモンキーレンチで回せば外れる。このとき、水栓金具自体が回ってしまうので、モンキーに、手でインパクトレンチのように叩きながら回すと運がよければ水栓金具をほとんど回さないまま、キャップを回すことができる。
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キャップを外してカートリッジを露出させた。向こうでひっくり返っているのが外したキャップ。
キャップ外すと中にたまっていた水が流れ出してくるのでご注意。
旧MYM品 セラミックカートリッジ |
でも、なんとなくわかるのは、交換しなければならない部品は、この矢印部分のゴムリングだ。漏れている箇所はずばりこの部分だし。
多分、水栓の品番は違うだろうけど、この分解図の「KPS394」のOリングがそれっぽい感じがする。
Oリング |
でもまぁ、このOリングを交換し、逆の手順で元に組み付けたところ、無事に漏水は解消しました。コストは180円(税抜き)+送料。1年前に水道屋に5万円ぼったくられたのを思い出すと心が痛い。
これで、自分でシングルレバー混合水栓の修理ができる自信がついた。
今回はカートリッジは再利用。カートリッジ交換だと部品代だけで5,000円位するので結構高い。
修理することも考えると、シングルレバー混合水栓よりも2ハンドル混合水栓の方が圧倒的に安く済む。(カートリッジ式ではなくコマパッキン方式だから)
実際、お湯出すか水出すか2者択一みたいな使い方しかしない我が家のようなユーザにとっては、2ハンドルで十分なのである。いまどきのシステムキッチンはみんなシングルレバー混合水栓ですけども。
2014年02月13日
退去ラッシュ
先日また退去予告があって、この半年で合計4件も退去があったことになる。
いくらなんでも退去多すぎ。
退去理由は8月の2件は親元に同居、1月の1件は新築マンション購入、最後の3月の1件はまだ聞いてないのだが、7戸稼動の状態から半年で4戸退去というのはけっこうしんどい。
リフォームして再募集すれば割と早く申し込みは入るのだが、再募集できるレベルまで整備するのが大変だ。ことにこの時期は確定申告があるのでリフォームどころじゃないし。
日経で、引越が多いというニュースが出てますが、わたしも零細家主としてまったく同感である。
これも景気がよくなったと喜ぶべきことなんですかねえ。
4月以降は収まってくれるとよいのですが。
現在リフォームしているのは1月退去のマンション1ですが、退去の立会いに行った際に室内を確認したところ、予想以上に内装はきれいな状態のままであった。借主の奥さんがとてもきれい好きな人であったものと思料するところである。とはいえ、何しろ初めて買った物件で、そうたいしたリフォームもせずに貸した物件ですから、相応の手間は掛かる見込みである。
このマンション1、居室内の壁のうち、構造躯体部分の壁は一部は壁紙仕上げではなくでこぼこした上塗りの上に白ペンキの塗装仕上げになっている。
「一部は」というのは、構造躯体部分でも、ある部分はでこぼこ壁をパテでならして壁紙仕上げにしてある部分もあるからだ。(多分、あとからリフォームでそうしたのだと思う)
このでこぼこ壁+白ペンキ塗装仕上げが案外きれいな感じなので、わたしのリフォームではできるだけその部分を生かして仕上げようと思っている。
この1つ前にリフォームしたマンション3では、不陸のある天井を塗装仕上げしたものの、そしたら不陸が余計にめだって見苦しかったので、途中で中止して壁紙仕上げにした。それは、このマンション3の天井の不陸が、わざとでこぼこをつけた、というよりも、建設当時の施工会社がいい加減に施工した結果発生したような不規則な不陸で、見苦しいものだったからである。壁紙仕上げにした結果、不陸が目立たなくなった。
一方、このマンション1の壁のでこぼこは、わざと規則正しいでこぼこをつけてある、という表面仕上げなので、このまま塗装仕上げの方がむしろパテで無理に平らにして壁紙仕上げにするよりもきれいになるんじゃないという感じ。
いくらなんでも退去多すぎ。
退去理由は8月の2件は親元に同居、1月の1件は新築マンション購入、最後の3月の1件はまだ聞いてないのだが、7戸稼動の状態から半年で4戸退去というのはけっこうしんどい。
リフォームして再募集すれば割と早く申し込みは入るのだが、再募集できるレベルまで整備するのが大変だ。ことにこの時期は確定申告があるのでリフォームどころじゃないし。
日経で、引越が多いというニュースが出てますが、わたしも零細家主としてまったく同感である。
これも景気がよくなったと喜ぶべきことなんですかねえ。
4月以降は収まってくれるとよいのですが。
現在リフォームしているのは1月退去のマンション1ですが、退去の立会いに行った際に室内を確認したところ、予想以上に内装はきれいな状態のままであった。借主の奥さんがとてもきれい好きな人であったものと思料するところである。とはいえ、何しろ初めて買った物件で、そうたいしたリフォームもせずに貸した物件ですから、相応の手間は掛かる見込みである。
このマンション1、居室内の壁のうち、構造躯体部分の壁は一部は壁紙仕上げではなくでこぼこした上塗りの上に白ペンキの塗装仕上げになっている。
「一部は」というのは、構造躯体部分でも、ある部分はでこぼこ壁をパテでならして壁紙仕上げにしてある部分もあるからだ。(多分、あとからリフォームでそうしたのだと思う)
このでこぼこ壁+白ペンキ塗装仕上げが案外きれいな感じなので、わたしのリフォームではできるだけその部分を生かして仕上げようと思っている。
この1つ前にリフォームしたマンション3では、不陸のある天井を塗装仕上げしたものの、そしたら不陸が余計にめだって見苦しかったので、途中で中止して壁紙仕上げにした。それは、このマンション3の天井の不陸が、わざとでこぼこをつけた、というよりも、建設当時の施工会社がいい加減に施工した結果発生したような不規則な不陸で、見苦しいものだったからである。壁紙仕上げにした結果、不陸が目立たなくなった。
一方、このマンション1の壁のでこぼこは、わざと規則正しいでこぼこをつけてある、という表面仕上げなので、このまま塗装仕上げの方がむしろパテで無理に平らにして壁紙仕上げにするよりもきれいになるんじゃないという感じ。
2013年08月31日
退去立会い
ごぶさたしてまして育児三昧の毎日であります。
事前に思っていたよりも子供というのはかわいいもので、生まれてきたことを本当に喜んでおります。
何しても泣き止まないときは本当に困りものではありますが。
子供の相手をしていると時間をかなり浪費してしまうため、それ以外の活動(ブログも)は思いっきり滞っているというわけでございます。
それはそうと、貸してる物件のうち2戸(マンション3・5)が退去になった。
退去の立会いに行って来て、その前の退去物件のマンション4が結構やんちゃなダメージを受けていたのに比べると、そこそこきれいに使ってくれたらしい。(マンション4は子連れだったが、3・5は夫婦のみ)
とくにマンション5は業者が入ってクリーニングしたのかと見間違うほどきれいになっていた。
とはいえ、壁紙5割くらい張り替え要ではありますが。
リビングの南側の壁とトイレの北側の壁が結露が酷いので、ここはカビにやられるのは想定どおり。
あと、廊下は荷物ぶつけたりとかで傷ついたり汚れたりしているので、ここも交換要。
木部も2割くらいは再塗装かなという感じ。
ふすまは相応にきれいですが、手垢が視認できる状態なので、これも張り替えですな。
玄関の床タイルのヨゴレが結構きつい。(カビ?)
キッチン、トイレ、お風呂の水回りは一見きれいそうな感じですが、再度チェックして清掃します。
退去の理由は親元に帰るため。偶然ですがマンション3も5も同じ。
賃貸住宅はそれができることがメリットですので、そういう理由で退去になるのもしかたない。
賃料の滞納もなく、よい借主さんだったのだけど。
気を取り直してきれいにして、また次の人を募集します。
そいえば、どんどん悪化の一途をたどっておりました、わたしの体の具合ですが、8月の第3週あたりにはいよいよ右膝の曲げ伸ばしが痛みでできず、びっこ引きながら手ぶらでもせいぜい15分歩ける程度になっておりました。しかしその後1週間で急速に回復し、今現在はまったく健康な状態と変わらないです。
皮膚もずいぶんきれいになって、ときおりぽつんと湿疹が出てゆるいかゆみがある程度です。たまに蚊に指されたような丘疹ができることがあります(めちゃめちゃかゆい)が、掻かずに放置しておけば10分程度でかゆくなくなります。
薬は湿疹対策で数ヶ月前まで亜鉛軟膏塗ってましたが、ここしばらくは何もつけてません。
湿疹の後遺症としては、炎症を起こしていた皮膚の色が部分的に黒ずんでいる程度。
膝の痛みの後遺症は今のところなしです。
健康ってホント大事だなーとしみじみ思っているところであります。
あの足の状態のままだったらリフォームとか不可能だし。何しろ壁紙一巻き担いで階段登ることもできない有様でしたから。当たり前にできてることができなくなるのは結構しんどい。肉体的にも心理的にも。
事前に思っていたよりも子供というのはかわいいもので、生まれてきたことを本当に喜んでおります。
何しても泣き止まないときは本当に困りものではありますが。
子供の相手をしていると時間をかなり浪費してしまうため、それ以外の活動(ブログも)は思いっきり滞っているというわけでございます。
それはそうと、貸してる物件のうち2戸(マンション3・5)が退去になった。
退去の立会いに行って来て、その前の退去物件のマンション4が結構やんちゃなダメージを受けていたのに比べると、そこそこきれいに使ってくれたらしい。(マンション4は子連れだったが、3・5は夫婦のみ)
とくにマンション5は業者が入ってクリーニングしたのかと見間違うほどきれいになっていた。
とはいえ、壁紙5割くらい張り替え要ではありますが。
リビングの南側の壁とトイレの北側の壁が結露が酷いので、ここはカビにやられるのは想定どおり。
あと、廊下は荷物ぶつけたりとかで傷ついたり汚れたりしているので、ここも交換要。
木部も2割くらいは再塗装かなという感じ。
ふすまは相応にきれいですが、手垢が視認できる状態なので、これも張り替えですな。
玄関の床タイルのヨゴレが結構きつい。(カビ?)
キッチン、トイレ、お風呂の水回りは一見きれいそうな感じですが、再度チェックして清掃します。
退去の理由は親元に帰るため。偶然ですがマンション3も5も同じ。
賃貸住宅はそれができることがメリットですので、そういう理由で退去になるのもしかたない。
賃料の滞納もなく、よい借主さんだったのだけど。
気を取り直してきれいにして、また次の人を募集します。
そいえば、どんどん悪化の一途をたどっておりました、わたしの体の具合ですが、8月の第3週あたりにはいよいよ右膝の曲げ伸ばしが痛みでできず、びっこ引きながら手ぶらでもせいぜい15分歩ける程度になっておりました。しかしその後1週間で急速に回復し、今現在はまったく健康な状態と変わらないです。
皮膚もずいぶんきれいになって、ときおりぽつんと湿疹が出てゆるいかゆみがある程度です。たまに蚊に指されたような丘疹ができることがあります(めちゃめちゃかゆい)が、掻かずに放置しておけば10分程度でかゆくなくなります。
薬は湿疹対策で数ヶ月前まで亜鉛軟膏塗ってましたが、ここしばらくは何もつけてません。
湿疹の後遺症としては、炎症を起こしていた皮膚の色が部分的に黒ずんでいる程度。
膝の痛みの後遺症は今のところなしです。
健康ってホント大事だなーとしみじみ思っているところであります。
あの足の状態のままだったらリフォームとか不可能だし。何しろ壁紙一巻き担いで階段登ることもできない有様でしたから。当たり前にできてることができなくなるのは結構しんどい。肉体的にも心理的にも。
2013年07月03日
40歳未満の持ち家比率低下
40歳未満の持ち家比率、28.4%に低下 国交白書
これだけ読むと、賃貸住宅貸してる身としてはありがたい話のようにも見えるけど。
わたしが貸しているエリア(千葉の左上)に限りますと、相変わらず空き家ばっかりだし。
むしろ若年層は職住接近で都心に集まる傾向が強まり、都心では持ち家なんて困難ですから、必然的に賃貸率が高まっているだけのような気がする。
千葉だと2,000万円割る価格の新築マンションもあるし。40歳以下でもローン組めないことはないと思うけど、そのかわり通勤時間が長いとか駅から遠いということになりますから、長い通勤時間をガマンして住宅ローンのために後半生を質に入れるくらいなら、カネがたまるまでは便のいいところで賃貸いう話なんじゃなかろうか。
白書はここにあります。かなり大量なので読みきれませんけど、よーするに若者の雇用環境悪化とか収入の減少とか書かれている。以前取引先の人たちとも話したけど、実際若い人たちの賃金カーブはわたしの年代の人たちと比べてもずいぶんフラットというか上がらないカーブになっているように思う。
初任給は同じようなものなんだけど、その後ぜんぜん増えない。
これじゃあ家なんて買えませんわなという話になった。そのときは。
その割には、ここんとこ不動産分譲やってるところは割りと好調ですが。
どういうカラクリなんでしょうねえ。買主は中高年?中国人?それとも住み替え需要?
これだけ読むと、賃貸住宅貸してる身としてはありがたい話のようにも見えるけど。
わたしが貸しているエリア(千葉の左上)に限りますと、相変わらず空き家ばっかりだし。
むしろ若年層は職住接近で都心に集まる傾向が強まり、都心では持ち家なんて困難ですから、必然的に賃貸率が高まっているだけのような気がする。
千葉だと2,000万円割る価格の新築マンションもあるし。40歳以下でもローン組めないことはないと思うけど、そのかわり通勤時間が長いとか駅から遠いということになりますから、長い通勤時間をガマンして住宅ローンのために後半生を質に入れるくらいなら、カネがたまるまでは便のいいところで賃貸いう話なんじゃなかろうか。
白書はここにあります。かなり大量なので読みきれませんけど、よーするに若者の雇用環境悪化とか収入の減少とか書かれている。以前取引先の人たちとも話したけど、実際若い人たちの賃金カーブはわたしの年代の人たちと比べてもずいぶんフラットというか上がらないカーブになっているように思う。
初任給は同じようなものなんだけど、その後ぜんぜん増えない。
これじゃあ家なんて買えませんわなという話になった。そのときは。
その割には、ここんとこ不動産分譲やってるところは割りと好調ですが。
どういうカラクリなんでしょうねえ。買主は中高年?中国人?それとも住み替え需要?
2013年05月09日
マンション4:ようやく申込
マンション4はリフォーム終了したのは1月半ばだったけど、この物件で前回募集頼んだ不動産屋のA支店が、更新料取れないなら会社の方針として引き受けないと言うので、地場の不動産屋Zに募集を依頼した。が、ここが超とほほなところで、募集状況は一切報告しないし、物件情報をネットには出してくれたが間違いだらけ。直すよう依頼してもなかなか直らない。
毎日のように電話して直すよう依頼していた。毎日。ほんとに。(結局最後までちゃんと直してもらえなかった)
で、Zを教育するのはもうあきらめて、3月から元の不動産屋のB支店に依頼して募集してもらった。B支店ともわたしは懇意にしておりまして、ただ、マンション4はA支店の担当エリアなため、最初からB支店に話を持っていかなかったのだ。しかしあまりにZがひどいので、次にリフォーム完了したマンション2の媒介を頼みにB支店に行った際に、A支店で断られた話をした。(愚痴った)
このB支店の営業はA支店とは異なり、ずいぶん話が分かる営業で、快く引き受けてくれた。募集広告にしても直すべきところは1箇所だけだった。さすがは、というところですな。(それが当たり前なのだが、当たり前のことが当たり前にできないのがZ)
その後、友達が借りたいという話があったので、マンション2は友達に貸した。
マンション4が売れ残っておりまして、さて困ったもんだというところで、ようやく申し込みが入ったのがこのGW明けである。B支店で引き受けてもらって2ヶ月ちょい。募集期間としてはまぁまぁなところだが、募集賃料を引き下げたのが結構大きいのではないかという気がする。結局、前の契約で貸してた家賃よりも15%ダウンとなった。前契約がそんだけ破格の条件で貸せていたということだが、賃料の設定が高すぎたのがなかなか決まらなかった原因ということだ。
当初募集賃料でも、最寄駅周辺の物件だけで比較すると、下から2番目くらいの賃料に設定していたし、それだけ見れば賃料設定はそう高くはなかったのだが、この最寄駅だけではなく、その近隣駅も加えて賃料水準を俯瞰してみると、明らかに全体的に賃料の下落が起きていた。よーするの最寄駅周辺の物件は貸主が強気なのか募集賃料が高値安定のままぜんぜん物件が動かない状態が続いていて。この水準に惑わされたわたしはその水準の下の上くらいの水準で募集していたわけだ。その結果、競合物件も含めてぜんぜん物件が動かない。エリアの募集賃料相場はずっと高値安定でも、誰も借り手がいないのではそんな賃料相場に価値はない。そこでもう少し近隣駅の水準を織り込む形でGW前に賃料を更に5%引き下げたのだ。そしたらすぐに決まった。
今回の教訓は、「物件が動かないマーケットの募集賃料相場は当てにならない」ですな。
新興銘柄で一日の出来高が500株くらいしかないような閑散銘柄の売り板と同じ。
これで募集中物件はすべて埋まり、あとは現在リフォーム中のマンション8だけだが、業者に頼むリフォーム費用も相当な額になりそうなので、資金の工面どうしようってとこ。
毎日のように電話して直すよう依頼していた。毎日。ほんとに。(結局最後までちゃんと直してもらえなかった)
で、Zを教育するのはもうあきらめて、3月から元の不動産屋のB支店に依頼して募集してもらった。B支店ともわたしは懇意にしておりまして、ただ、マンション4はA支店の担当エリアなため、最初からB支店に話を持っていかなかったのだ。しかしあまりにZがひどいので、次にリフォーム完了したマンション2の媒介を頼みにB支店に行った際に、A支店で断られた話をした。(愚痴った)
このB支店の営業はA支店とは異なり、ずいぶん話が分かる営業で、快く引き受けてくれた。募集広告にしても直すべきところは1箇所だけだった。さすがは、というところですな。(それが当たり前なのだが、当たり前のことが当たり前にできないのがZ)
その後、友達が借りたいという話があったので、マンション2は友達に貸した。
マンション4が売れ残っておりまして、さて困ったもんだというところで、ようやく申し込みが入ったのがこのGW明けである。B支店で引き受けてもらって2ヶ月ちょい。募集期間としてはまぁまぁなところだが、募集賃料を引き下げたのが結構大きいのではないかという気がする。結局、前の契約で貸してた家賃よりも15%ダウンとなった。前契約がそんだけ破格の条件で貸せていたということだが、賃料の設定が高すぎたのがなかなか決まらなかった原因ということだ。
当初募集賃料でも、最寄駅周辺の物件だけで比較すると、下から2番目くらいの賃料に設定していたし、それだけ見れば賃料設定はそう高くはなかったのだが、この最寄駅だけではなく、その近隣駅も加えて賃料水準を俯瞰してみると、明らかに全体的に賃料の下落が起きていた。よーするの最寄駅周辺の物件は貸主が強気なのか募集賃料が高値安定のままぜんぜん物件が動かない状態が続いていて。この水準に惑わされたわたしはその水準の下の上くらいの水準で募集していたわけだ。その結果、競合物件も含めてぜんぜん物件が動かない。エリアの募集賃料相場はずっと高値安定でも、誰も借り手がいないのではそんな賃料相場に価値はない。そこでもう少し近隣駅の水準を織り込む形でGW前に賃料を更に5%引き下げたのだ。そしたらすぐに決まった。
今回の教訓は、「物件が動かないマーケットの募集賃料相場は当てにならない」ですな。
新興銘柄で一日の出来高が500株くらいしかないような閑散銘柄の売り板と同じ。
これで募集中物件はすべて埋まり、あとは現在リフォーム中のマンション8だけだが、業者に頼むリフォーム費用も相当な額になりそうなので、資金の工面どうしようってとこ。