物件チェック

2012年06月12日

成田第一分譲住宅 120万円3

成田第一分譲住宅成田市中台3丁目

成田はわたし的にはまるっきり投資不可能ではありますが。
120万円とはまた破格な。というわけで取り上げてみた。
この値段だと、何か相応の理由(告知事項とか)があるのかもしれない。
階は異なりますが、同じ団地の物件がこんな値段で売りに出てるし。

公団タイプの4階建ての4階。
駅歩16分はもはや徒歩圏とはいえない。でもこれは京成成田駅からなので、JR成田駅からならもしかしたらぎりぎり15分くらいになるかもしれない。まぁどの棟か分からないとアレですが。成田税務署の近くです。バスはあります。でも成田なら空港関連企業に通勤する人は車で通勤すると思うので、車が置ければオッケーかも。。。あ、でも駐車場なしだ。。。(汗)

場所このへん。

大きな地図で見る

管理費が極端に安いのがよい。自主管理となってます。
都内への通勤はまったく不可能とまでは言わないが、どー見ても地元の方向けの物件だと思う。
仕入が安いことを強みに、低賃料に設定して賃料の安さで勝負するなら、勝算はあるかもしれない。
あまり当てにはなりませんが、HOME'S家賃相場だとこのとおり
類似物件はこのへんかな?
リフォームかなり高くつきそう。この物件。

yuraku_love at 01:19|この記事のURLComments(5)TrackBack(0)

2011年10月21日

金杉台団地 150万円3

金杉台団地 / 150万円

これ、こないだまで185万円で売りに出てた物件ですな。
とうとう150万円まで下がってきた。
ユニットバス導入だけでも40万円くらいはかかっているでしょうし、いくらなんでもこの価格なら売れるのでは?
室内写真がないのは、よっぽど汚いのか。
間取り見ても和室ばかりだし、全面リフォームは必要になりそう。

物件担当者の「♪初めての投資用物件にもいかがでしょうか♪」なるコメントがありますが。
貸せる立地ではないです。最初の物件から、募集しても問合せが入らず胃が痛くなる思いをすることはありますまい。初めてならなおさらもう少しお金出して借り手がつく立地の物件を買うべきだと思う。
投資用ではなく自宅用に買うなら悪くはないと思うけど。ただ、船橋までバス便で、しかも途中渋滞しますので、時間がアテにならない。通勤する人にとってはかなり早めに自宅を出る必要があります。

この物件、価格だけ見ると150万円ですが、もしも首尾よく貸せたものとして、どのくらい儲かるでしょうか?
試算するとこんな感じ。キャッシュでの取得とします。ローンだともっと経費が掛かる。
賃料は現在同じ団地で募集されている一番賃料の安い物件が4.5万円ですので、不人気地域であることを考慮し保守的に10%引きの4万円に設定します。

【取得費用】
物件価格:150万円
登記費用:15万円くらい
仲介手数料:7.5万円
契約書の印紙代、固定資産税精算その他契約に関する雑費:2万円くらいと仮定
不動産取得税:15万円くらい?
-----------------------------
おおざっぱに 204.5万円

【リフォーム費用】
中見ないとわかんないが、とりあえず保守的に150万円くらい?

【募集費用】
仲介手数料(広告料):42,000円


**一時費用計:358.7万円


【維持費用】
管理費等:(5,540円+10,000円)×12ヶ月=186,480円
固定資産税等:4万円くらい?
家主火災保険料:数千円/年


**維持費用計:23万円/年くらい


【賃料収入】
40,000円×12ヶ月=48万円

【年間純収益】
48万円−23万円=25万円


【ネット利回り】
25万円÷358.7万円=6.9%


思いのほか儲かりませんな。
出来るだけセルフリフォームで、リフォーム費用をケチって100万円に抑えたとしても。

25万円÷308.7万円=8%

こんなものか?という感じ。

そもそも不人気地域だけに、空室期間も長くなるでしょうから、もっと利回り取れないとペイしないんじゃないかという数字ですな。
もしも首尾よく賃料4.5万円取れたとして。

年間賃料54万円−年間維持費23万円=年間純収益31万円
ネット利回り=31万円÷308.7万円=10%

こんだけうまく運んでようやく10%...
賃料水準が低い分、管理費等の維持費の負担が結構重たく、あまり収益にならない。
他の金杉台物件だと、修繕積立金が2万円の物件もあるし、ここもそうなったら純収益の1/3以上が溶けます。もっと利回りが取れてないとリスクにリターンが見合わない。やはり投資用というよりも自己居住用ですなあ。

yuraku_love at 13:56|この記事のURLComments(3)TrackBack(0)

2011年09月23日

修繕積立金が高すぎるマンション3

金杉台住宅第2−2−10号棟船橋市金杉台2丁目

管理費+修繕積立金で3万円オーバー。しかも築古バス便...

金杉台団地は棟別修繕積立金をやっているのか、物件ごとに月額修繕積立金額が異なってます。
それにしても、修繕積立金だけで25,000円とはいったいどうなっているのだろう?
こんな低層48平米マンションで、こんなにカネが必要になる理由が分からない。

よっぽど滞納が多く組合財政が逼迫しているのか。
理事による組合資金の使い込みでもあって、損失を埋め合わせるための増額なのか。
エレベータでも取り付けるつもりなのか。

なんにしろ、月額3万円の管理費等となればかなり重負担だと思います。
住んでいる人の管理費等が重たいだけではなく、売りに出すにも相当価格下げないと売りにくいのではなかろうか。
持っているだけで高い維持費が掛かるし、売りに出すと買い叩かれる。
どーにもならない。

政治もそうですけど、管理組合の最大のミッションは、いかにカネをかけずに住環境を維持するかということだと思います。カネをかければいくらでもいい住環境を提供できるのは当たり前で、その結果この物件とかこの国のようなことになっては本末転倒だ。

yuraku_love at 11:46|この記事のURLComments(9)TrackBack(0)

2011年06月20日

ユトリシア3

そういう名前のマンションが習志野にあります。
なぜか最近の分譲分は「GreenGreen」とブランドを変えて売り出しているようですが。(評判悪い?)
長谷工物件です。
マンションのチラシが手に入ったのでチェックした。

名前が「GreenGreen」だといかにも自然が豊富で健康的な印象です。
チラシにも「土とふれあい、親子で食育」「自分たちで野菜を育てて収穫できる「ファミリー菜園」をご用意します」などと書かれている。ここの菜園で野菜育てて食うのか。知ってしまうと微妙に怖い

ここは京成線の実籾駅歩11分となっています。
疑い深いわたしは、ほんとかな?と確かめてみたくなる。不動産広告の徒歩時分表示は「ウソ」が多い。
ここでいう「ウソ」とは、不動産広告での徒歩時分表示はは1分=道路距離80mで換算しているから実際に歩いた時間とずれるという意味ではない。1分=80mで計る時間より意図的に2割くらい短めに表示するインチキのことであります。
1分=80m閑散で駅歩15分なら12分。駅歩14分なら11分という具合。中古マンションだとそういうのよくある。
で、ユトリシアの徒歩時分をGoogle Mapsでチェック。だいじょぶ。ホントに11分とでました。

さらに。
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船橋へ10分
東京へ35分
日本橋へ45分
成田空港へ39分
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船橋へ10分はひょっとしたら可能かもしれない。
しかし東京駅まで35分で着くか?
実際に乗り換え案内で検索してみたが、どうしてもそんな時分で着ける時間帯が見つからない。
実籾から快速で船橋まで、船橋でJR総武線快速で東京まで。乗り換え待ちほとんどなし。これでせいぜい47分あたりではないか?
ちょっと理解できないカラクリだ。と思ってよくよく読んでみると小さくこういう記載があった。

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※所要時間は日中平常時のものであり、待ち時間及び乗換時間は含みません。また、時間帯により異なります。
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つーことは京成船橋駅→JR船橋駅への徒歩時間が入ってないのか。ホームからホームまでで少なくとも5分はかかるはず。
これじゃほとんど詐欺だ。東京まで35分と記載されていれば、読む人は当然東京まで35分で着けると受け取ってしまうが、実際には不可能である。
にもかかわらず「Voice」(住民の声?)にはこのようなことが書いてある。

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新橋に通っているのですが、JR総武線快速は新橋や品川も通るので通勤には便利ですね。新橋までならわずか38分のアクセスなので、仕事の忙しさは変わらないのですが、以前に増して家族とのコミュニケーションの時間が増えました。
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本当に住民なら実際に駅to駅で掛かる時間で自分の通勤時間を語るでしょう。
とても住民の声とは思えません。住民を装った営業マンの声に違いない。


新築マンションのチラシに書かれている「○○駅まで××分」は疑ってかかったほうがいいようですな。今はネットがあるので自衛は十分可能だ。自分で乗り換え案内で調べて、ほんとの通勤時間を確認すればいい。

yuraku_love at 01:17|この記事のURLComments(0)TrackBack(0)

2011年02月05日

棟別修繕積立金3

今まで気がつかなかったが、金杉台団地って同一住戸でも修繕積み立て金額が異なっているものがあるようですな。

(1) 金杉台団地 280万円 48.93平米/5階 管理費5,540円 修繕積立金10,000円

(2) 金杉台団地 280万円 48.93平米/4階 管理費5,540円 修繕積立金15,000円

(3) 金杉台団地 290万円 48.85平米/5階 管理費5,540円 修繕積立金10,000円

(4) 金杉台団地 350万円 48.93平米/4階 管理費5,540円 修繕積立金10,000円

(5) 金杉台団地 420万円 48.93平米/2階 管理費5,540円 修繕積立金20,000円

(6) 金杉台団地 430万円 48.93平米/5階 管理費5,540円 修繕積立金12,000円

(7) 金杉台団地 435万円 48.85平米/4階 管理費5,540円 修繕積立金10,000円

(8) 金杉台団地 550万円 48.85平米/2階 管理費5,540円 修繕積立金12,000円


(5)の20,000円だけは突出しているので、これについては記載ミスである可能性はありますが。
これを除いても、10,000円、12,000円、15,000円があるようです。
10,000円と15,000円で5割も金額が違うとなると、さすがに小さな差異ではない。

たぶんですけど、棟別に修繕積立金額を設定しているのではないかと思います。

わたしの物件でも、マンション5は棟別に修繕積立金勘定を作ってますけど。
それでも実際の毎月の修繕積み立て金額は同一タイプ住戸であればどの棟でも同じ額です。
同じ住戸タイプでも棟ごとに修繕積み立て金額が異なるケースは初めて見た。


yuraku_love at 23:06|この記事のURLComments(2)TrackBack(0)

2011年01月23日

築古マンションの修繕積立金値上げ3

ネットでつらつら物件を見ていたところ、この物件に目が留まった。

谷津遊園第2コーポラス / 530万円

値段は別に安くない。
目に付いたのは修繕積立金の額。17,200円/月である。

昔、この物件に興味を持ったことがあった。
京成といえども一応津田沼以西だし。買うかどうかといえばNOですが。
しかしこんなに修繕積立金は高くなかったはず。当時は。

もともと修繕積立金がいくらくらいだったのかわからない。
それをどこかで裏付ける資料はないかと思ったのですが。
HOME'Sアーカイブ見ると、40平米の物件で修繕積立金が11,200円となっている。
それが49平米で17,200円とはずいぶんなアップ率だ。広さが25%アップしてますが、その計算だと修繕積立金は14,000円になります。やはり、どこかで修繕積立金の値上げがあったのではないかと推測します。

大規模修繕のための積み立てが不足して一時金徴収とか修繕積立金値上げということが起きたのだろうか。。。
マンションはこういうことが将来起こるリスクがある。

ここまで修繕積立金が上がると、マンション自身の価格にも当然悪影響(=安くなる)のではないかと言う気がします。

yuraku_love at 23:11|この記事のURLComments(7)TrackBack(0)

2010年12月29日

八千代台西団地 260万円3

年末だからか、格安物件がまたでてきました。
この安さは、もしかして事故物件かもしれない。

八千代台駅 徒歩14分 3DK 260.0万円

写真も間取りもないですが、この物件をご参考にどぞ。
駅近の割には不人気な八千代台西団地であります。
といっても、260万円の物件は多分団地の北のはずれの棟じゃないかと思うので、駅歩14分なんでしょう。
わたしは駅近と認識しているのは10分以内。歩けるリミットは13分まで。なので、14分はもう戸建立地くらいにとらえております。

260万円なら思わず飛びつきたい価格ですが、飛びつかない理由は、なんといっても古すぎること。取得基準は1980年以降にしてますが、これは絶対的条件ではない。多少古くてもそれ以外に魅力があれば70年代の物件でも買わないことはない。でも60年代となるとさすがに。。。
60年代だけあって間取り古い。洗濯機置き場がない。
おそらく、洗濯機はベランダ置き。
洗面所/脱衣場がないので風呂に入る際には玄関で着替えなければならない。
いまどき受け入れにくい住宅デザインだと思う。

収納を少し減らしてでも、多少の木工事で洗面所/脱衣場/洗濯機置き場を作れればよいのだけど。
この間取り設計だとそれも無理だと思う。
トイレの位置を動かせばなんとでもなるだろうけど。
そこまでカネをかけてしまうと採算割れるし。
安いのは安いと思うけど、難しい物件ですなあ。


yuraku_love at 12:19|この記事のURLComments(4)TrackBack(0)

2010年12月28日

アインズコート稲毛 550万円3

中古マンション アインズコート稲毛 / 550万円

確かにバス便ではあるけど、築10年しかたっていません。
事故物件?とか思ったが、「現況:居住中」だし。

ストリートビューで見れます。外観はまだまだきれいです。

大きな地図で見る

新築年月は物件広告では平成12年11月になってますが、うちのアンチョコでは平成10年8月。
戸数65戸に対して駐車場台数は39台。台数が少ないので空きはないと思います。
駐車場は機械式なので将来のメンテナンスコストが高くつくものと考えられる。
敷地面積は2,165.28平米ですので1戸あたり33平米くらいの敷地持分です。
用途地域は一種中高層住居で、建蔽率/容積率は60/200。容積率は使い切っており、余剰はなさげ。(余剰があったとしてもバス便マンションですので建替えはないでしょうけど)
ペットの飼育は可能。オートロック付き。エレベータは1基。
新築分譲時の価格は2,000万円強くらい。

これといって面白みはない物件ですけど、10年で価格が1/4になるものかねえ。
いくらバス便が不人気といっても。。
この物件、わたしには550万円という値付けがどーも間違いのように思えてなりません。
間違いでなければ掘り出し物。バス便じゃ貸せないのでわたしは買いませんけど。

yuraku_love at 20:17|この記事のURLComments(2)TrackBack(0)

2010年12月26日

マンション第七松戸 390万円3

マンション第七松戸

千葉では投資用に中古マンションは高くて買えないという記事を書いたばかりですが、これはめずらしくよさげなプライスかと。
常磐線で、快速停車駅ではないものの、390万円で駅歩6分なら悪くはないのでは?
一応賃貸中だし、グロス18%ということは、逆算すると賃料は58,500円/月。
ネット12.8%と書いてあるが、固定資産税額を年4万で計算すると11%くらい。
あと、取得時の仲介手数料や取得税他を加味するともう少し低くなるだろうが、それでも10%くらいは確保できるのではないかと思います。

気になるといえば、かなり安いので、安い理由が何かあるはずと思われることです。
たとえば退去間近とか、借主が賃料未払いで係争中、あるいは借主の身内が自殺しているとか、借主が暴力団員とか。
あるいはマンション自身の問題で、たとえば修繕積立金を理事が横領してすっからかんとか、修繕費を捻出できずエレベータが故障したままになっているとか。
わたしは千葉マンションはあんちょこを作って物件ごとのデータベースを作っているのですが、あいにくこの物件はデータベースから漏れていて情報なし。そういう懸念は不動産屋に照会して聞けばいいので、勝手に自分で疑って何もせずにあきらめることはないと思います。

ストリートビューでも物件見れました。

大きな地図で見る

見た目はきれいなので、大規模修繕ができずにボロボロになっているマンション、というわけではなさそうですな。
一階部分の一部が駐車場なのか、あるいは建物の裏に駐車場があるのか、開口部があります。
西側に郵便局とコンビニ。まぁまぁ便利じゃん。

そんなに魅力なら自分で買えばいいじゃん?と言われそうですけど。
残念ながらわたしの取得基準には多数適合せず(だからブログで取り上げた(汗))
適合しないところは。

・狭すぎる。50平米に満たない。
・古すぎる。築年が1980年よりも古い。
・玄関入ってすぐリビングという間取りは嫌い。
・小規模すぎる。100戸に満たない。
・管理費(含む組合費)が高め。小規模でエレベータ付きだとしょうがないか。
・基準じゃないけど、あえて備考に「第1種高度地区」といれているのは、もしかして既存不適格(最高高さ制限)なんじゃない?

ということで。
わたしには取得対象にはならないのですが、違う視点で投資する人にとってはこの利回りは十分魅力あるんじゃないでしょうか。

yuraku_love at 10:09|この記事のURLComments(8)TrackBack(0)

2010年09月30日

ラブホ特売。早い者勝ち3

といってもHOPEファンドとはまったく関係ない。


今日(昨日か)競売に行って玉砕したという話は書きましたが。
それでbit見てて、特売(=特別売却)物件見てたら、ラブホが特売に出ていることに気がついた。

千葉地裁本庁平成21年(ケ)1536号です。
所在は千葉市稲毛区長沼町。
売却基準価額は50,230,000円ですが、特売ですから買受可能価額の40,184,000円で買えます。今日から早い者勝ち。

このホテル、名前は「ホテルアーデン」です。
そ言えば昔稲毛区に住んでいたわたしは、このホテルアーデンの電柱看板を見たことがある。(行った事はないですよ(笑))
そーか。あのホテル、競売にかかったのか。
ラブホの経営も苦しいんだろうなあ。。。


今日の競売にしても、好立地のいい物件はアホみたいに入札者が群がるのに。
ラブホは入札なしで特別売却か。ぜんぜん人気ないなあ。

yuraku_love at 00:53|この記事のURLComments(2)TrackBack(0)
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