定期借地権での土地有効活用

「土地を買わずに家を建てる」という発想と「土地を売らずに現金化する」という発想で日本の住文化に貢献したい。 中古住宅の流通の促進について提案。相続対策について研究していく。相続対策としての土地有効活用のあり方を研究し、工務店の売り上げアップを応援していく

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定期借地権

事業用定期借地権設定契約公正証書例

事業用定期借地権設定契約公正証書の例)10年以上30年未満

 

事業用定期借地権設定契約公正証

 

賃貸人○(以下「甲」という。)と賃借人○(以下「乙」という。)は、後記記載の甲所有の土地(以下「本件土地」という。)について、借地借家法(以下「法」という。)第23条第2項に定める事業用定期借地権設定に関し次のとおり契約(以下「本契約」という。)を締結する。     

第○条(目的)

  甲は、乙に対し、本件土地を乙の建物の所有を目的として賃貸し、乙はこれを借り受けた。                     

第○条(建物の用途等)

  甲及び乙は、本件賃貸借が、専ら乙の経営する○の用に供する建物を所有するため使用するもので、乙の賃借権は、借地借家法第23条第2項に定める事業用定期借地権に当たることを承認した。

2 本件土地上に所有する建物の種類、構造、規模および用途は、末尾記載予定建物(以下「本件建物」という。)の表示のとおりとする。

第○条(契約の更新等)

  本契約については、契約の更新(更新の請求および土地の使用の継続によるものを含む。)および建物の築造による存続期間の延長がなく、また乙は、建物の買取を請求することができない。                     

4 本契約については、法第23条第2項に基づき、法第3条(借地権の存続期間)、法第4条(借地権の更新後の期間)、法第5条(借地契約の更新請求等)、法第6条(借地契約の更新拒絶の要件)、法第7条(建物の再築による借地権の期間の延長)、法第8条(借地契約の更新後の建物の滅失による解約等)、法第13条(建物買取請求権)及び法第18条(借地契約の更新後の建物の再築の許可)、並びに民法619条第1項(黙示の更新)の適用はない。

第○条(賃貸借期間)

  本件土地の賃貸借期間は、平成○年○月○日から平成○年○月○日までの満20年間とする。                    

第○条(賃 料)

  本件土地の賃料は、月額金○円とする。

 ただし、賃貸借期間が1か月に満たない場合の賃料は、日割計算とする。

2 賃料の支払いは、平成○年○月○日からとする。

3 乙は、第1項に定める賃料の翌月分を、毎月末日までに、甲の指定する下記銀行口座に振込んで支払う。なお、振込に係る費用は、乙の負担とする。

  振込指定金融機関 ○

  預金種別 普通

  口座番号 ○

  口座名義人 ○

第○条(賃料の改定)

  賃料の改定は、地価および近隣賃借料相場を考慮の上、○年毎に甲乙協議して改定する。            

第○条(敷 金)

  乙は、甲に対し、敷金として金○万円を本契約締結時に交付した。               

 2 甲は、本件賃貸借終了後、乙の本件土地の引渡しと引換えに、前項の敷金から未払い賃料を差し引いた金額を乙に返還する。                  

 3 本条に定める敷金には、利息は付さない。           

第○条(引渡し、登記)

  甲は、本公正証書作成後、本件土地を更地の状態で、乙に引渡し、乙と共に直ちに事業用定期借地権設定登記を行なうものとする。なお、登記に係る諸費用については、乙の負担とする。                      

2 本契約の満了または第○条第1項による解除および第○条第1項の中途解約の際には、直ちに抹消登記を行うものとし、その費用については乙の負担とする。                 

第○条(増改築)

  乙は、本件建物について完成後に増改築等現状を著しく変更する工事を必要とするときは、事前に甲に通知する。                  

第○条(禁止事項)

  乙は、甲の事前の承諾を得ずに第三者に本件借地権を譲渡し、又は本件土地を転貸してはならない。                  

2 甲は、本件賃貸借により生ずる賃料その他乙に対する債権を他に譲渡し、または担保に提供してはならない。                   

第○条(費用負担)

  甲は、本件土地に関する公租公課を負担し、乙は、本件建物に関する公租公課を負担する。                  

第○条(優先買取、優先賃借)

  甲は、本件土地を譲渡する場合は、まず乙に通知するものとし、乙が買取を希望し、甲乙間で売買の合意が成立したときは、乙に売り渡すものとする。

 この場合の売買価格は、資格ある鑑定人の鑑定評価を参考にして、甲乙協議の上決定する。                  

2 甲は、乙が買取りを希望しないために、本件土地を第三者に譲渡する場合は、本件賃借権による一切の権利義務を譲受人に引き継がせるものとする。ただし、敷金については甲が乙に返還した後、乙が譲受人に改めて支払う。                  

3 甲は、本件賃借権の期間満了後、本件土地を賃貸する場合は、乙を優先することを認め、別途甲乙協議の上、条件等を決定する。                  

第○条(善管注意義務)

  乙は、本件土地を善良なる管理者の注意をもって、維持管理する。                  

第○条(許認可)

  甲は、本件建物の運営に必要な許認可等(以下「本件許認可等」という。)の取得に協力する。これに要する費用については、乙が負担する。                  

第○条(解 除)

  甲または乙が次の各号の一つに該当したときは、相手方は催告を要しないで、ただちに本件賃貸借の全部または一部を解除することができる。         

  ⑴賃料の支払を2月分怠ったとき                

⑵銀行が支払いを停止し、他から財産の差押え、仮差押え、仮処分を受け、または競売、破産、民事再生、会社更生の申立があったとき。ただし、当事者間で、信頼関係を喪失した場合に限る。

⑶営業の全部もしくは重要な一部を譲渡し、休業もしくは廃業し、または会社を解散するとき。

⑷第○条で定める禁止事項に違反したとき。                     

第○条(中途解約)

  乙は、甲に対して、書面による通知を行なうことにより、本件賃貸借の有効期間内であっても、本件賃貸借の解約を申し入れることができる。

2 前項の解約申入れがなされた場合には、本件賃貸借は解約申入れがあった日から○か月を経過することによって終了する。

第○条(原状回復義務等)

  本件賃貸借が、期間満了、契約の解除、または解約により終了したときは、乙は、自己の費用負担において直ちに本件土地上の建物等を撤去し、更地にして甲に返還する。

  ただし、甲の責めに帰すべき理由による解除の場合は、甲が費用を負担する。                  

第○条(遅延損害金)

  甲または乙のいずれか一方が、本件賃貸借に定める金員の支払を怠ったときは、その支払うべき日の翌日より年○パーセントの割合による遅延損害金を相手方に支払う。                  

第○条(協議事項)

  本件賃貸借に定めのない事項、または本件賃貸借の各条項の解釈に疑義が生じた事項については、甲乙互いに信義を重んじて協議をもって決定する。

第○条(管轄裁判所)

前項の協議にもかかわらず、本件賃貸借に関して甲乙間に紛争が生じた場合、○地方裁判所を管轄裁判所とする。

第○条(強制執行の認諾)

甲及び乙は、本公正証書に定める金銭債務を履行しないときは、直ちに強制執行に服する旨陳述した。

《目録》

1 賃貸借対象土地の表示

  所 在 ○市○町○

  地 番 ○

  地 目 田

  地 積 ○平方メートル

   甲が農地である本件土地を非農地に転用し、事業用定期借地権設定契約を締結することについては、農地法第5条の規定による農地転用届出に対する平成○年○月○日付千葉県知事の許可証を提出させ証明させた。

2 本件建物(建築する建物)

   構 造 ○

建築面積 ○

   延床面積 ○

                               以  上

定期借地権ってどの様なものなのか?

 定期借地権は、平成4年8月に施行された借地権です。従来の借地権と違って、合理的にできています。
定期借地権の本質は、期間が満了すると消滅してしまうという一点にあります。定期借地権の「定期」とは、通勤や通学で利用する電車の定期券と同じだと考えるとわかりやすいと思います。定期券も記載された期間が終了すると利用できなくなりますが、定期者借地権も同じように契約書で定めた期間が満了すると、それで利用できなくなってしまうというものです。

 正確にいうと平成4年に誕生した定期借地権には3種類あります。このブログでご紹介する定期借地権の一般定期借地権。ロードサイドビジネスに多く使われている事業用借地権。賃貸事業などで多少使われている譲渡特約付借地権です。
細かく説明すると、本質を掴みづらくなるので、他の定期借地権の説明はこれぐらいにしておきます。

 このブログで紹介する定期借地権は、内容は、非常に簡単で借地契約をする際に、3つの約束をすることで成立します。
それは、借地期間を50年以上とする事。約束の期間が満了したら家を壊して更地にして返すこと。期間満了時に建物を買い取ってくれと主張しないこと。

 契約書には、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに建物の買い取りを請求出来ないものとする。などと定められる事となります。

 定期借地権は、 契約で定めた期間が満了すると、土地を借りている方は地主さんに建物を取り壊して更地にして返すことになります。この様に期間が満了したら、契約が消滅して確実に地主さんに土地が戻る借地権を「定期借地権」と呼んでいるのです。

定期借地権の供給状況

 平成4年8月に施行された定期借地権制度も、平成21年12月現在で約73,800戸の定期借地権住宅が供給されている。また、平成17年1月に「定期借地権の一時金の税務上の取り扱い」が明確化された結果、特に法人所有の有効活用が急速に進んいて、定期借地権分譲マンションも土地所有者が東京都であったり、お寺であったり、フランス大使館などで分譲されている。

 このブログでは、平成17年から多くなってきた前払い方式定期借地権を従来の定期借地権と混同しないように新定期借地権と呼ぶこととしているが、戸建て分譲として東京都が東村山市に「むさしのiタウン」として10ヘクタールの土地に280戸の素晴らしい街並みを造った現場を含めて供給は進んでくると感じている。

 このプロジェクトは、西武新宿線・東村山駅から徒歩7分、久米川駅から徒歩9分という好立地に恵まれた事とスーパーマーケットや商業施設、保育所などの整備や人々がふれあえるコミュニティーづくり、環境との共生、さらに防犯やセキュリティーなどに配慮した街づくりを行ったことで、毎回高倍率の抽選で購入できなかった家族も多く。中古でも購入したいと管理会社に登録している方も多くいる。

 定期借地権が施行された当初と比べて、融資の充実もはかられ中古でも一定の条件が整えば、固定の低金利で人気のあるフラット35も利用できる。勿論、新築であれば優遇金利や優遇税制をフルに活用できる。オール電化にして太陽光を搭載すれば、月額地代分も稼げるかもしれない。あらゆる面で、新定期借地権は注目を集めている。

 
 
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