定期借地権 リースホールド
土地のリースで家を建てる

お一人様の老後

亡くなった人の遺産を国が「相続」するケースが増えている。相続案件が増える一方で、未婚率上昇や高齢化で受け取り手がいないケースが増えている。遺産が国庫納付される金額は年間400億円とこの10年で2.5倍に拡大。国の相続額はさらに膨らみそうで、政府内には「隠し財源」として国の相続財産に注目する向きもある。



 「家族や近親者がいない中、本人と全く縁のなかった私が住職の読経を聞いて焼香するのは、何とも不思議な感覚でした」。こう語るのは東京都内の楠慶弁護士(43)だ。

 親族や身の回りの世話をした人などの相続する人がいない、もしくは、相続放棄したようなケースでは公的に選任した「相続財産管理人」が遺産を整理し、最終的に国庫に引き継ぐ。不動産などは換金して計上するのが一般的で、相続額は0円の場合も1億円を超えることもある。家庭裁判所から相続財産管理人に選任された楠氏が家財の片付けやお寺での納骨法要に立ち会ったのは1度だけではない。

 法定相続人がいない人の資産が国庫に帰属した額は2015年度に420億円を数えた。高齢化で相続人が亡くなるなどする場合が多く、05年度と比べ2.5倍に増えた。これ以外に土地・建物として不動産のまま国庫に帰属する分も数千万円(台帳価格)ある。

 裁判所は過去3年分の収納実績をもとに国庫帰属する額を推定しているが、15年度は予算から約70億円近くも上振れした。裁判所主管の決算資料には例年、「相続人不在で国庫帰属となった収入が予定より多かった」と差額の理由が記される。17年度も396億円と見積もるが、決算額は想定以上に増える可能性が高い。

 今月4日に厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所がまとめた「生涯未婚率」は15年時点で男性が23.37%、女性は14.6%と過去最高を更新した。男性のほぼ4人に1人、女性は7人に1人という割合で、子供どころか配偶者もなく、法定相続人がいない人が今後もますます増えることが予想される。

 国庫納付以外にも、引き取り手のいない未相続資産がある。銀行などの金融機関で10年以上放置された「休眠預金」だ。16年末に休眠預金活用法が成立したことで10年間手つかずの預金は19年から、NPO法人や自治会など公益活動を担う団体に助成したり融資したりして活用できるようになる。これまでは銀行の収入となっていたが、休眠資金を世の中に還流させる道が開けた。

 金融庁によると、休眠預金は払い戻し要請がある分を差し引いても年間600億円前後生まれる。相続人不在で国庫納付される分と合わせれば、年間1000億円ものお金を社会で活用できる余地が生まれる計算だ。

 「財政が厳しくなる中で未相続の資金などの使途が増えることには幾分、期待できる」。ある経済官僚は、少子化対策や働き方改革の追加財源として羨望のまなざしを送る。大勢の人が身よりもない状況で最期を迎え、その遺産の行き着く先は国。急速な少子高齢化が進むニッポンの皮肉な断面を映し出してもいる。

寂しいですが現実ですね。

田舎暮らし

自然に囲まれ、古風な民家暮らしを――。

 鳥取県智頭町は6月から、町への移住者に貸し出したり、売却したりできる建物を確保するため、町内の空き家調査を本格的に始める。野外保育を行う施設の人気などで近年、子育て世代を中心に移住者が増え、町が運営する「空き家バンク」の“在庫”が減ってきたためで、町は眠っている不動産を有効活用し、町外からの移住、定住をさらに増やしたい考えだ。

 町の人口は、2010年には7718人だったが、17年3月現在、7377人に減少した。65歳以上が38・51%と高齢者の割合も高く、今後も人口減が心配される。

 町外への転出や死去などで居住者がいなくなった家は、管理や維持が難しく、倒壊の危険も高まる。

 町は、こうしたリスクの回避と移住者の受け入れ先の確保を目指し、08年に空き家バンクを開設。所有者から登録してもらった空き家約170軒を移住希望者らに紹介し、借りたり購入したりした世帯には、改修費用として最大100万円を補助するなどの定住支援策を講じてきた。土間や囲炉裏のある古民家が気に入り、移住を決めた家族もあるという。

 しかし、現在、バンクの紹介可能物件は20軒ほどしか残っていない。登録家屋の中に、老朽化して居住に向かない建物が含まれるのも一因だが、最大の原因は、09年に町内に開園した認可外保育施設「森のようちえん まるたんぼう」の人気で、移住者が急増していることだ。

 町の豊かな自然を生かし、野外活動を中心に幼児保育をする同施設の手法が注目を浴び、幼い子どものいる家族が、関東や関西から移り住んできた。10年度以降、バンクを利用した空き物件への入居者は、17年1月末までの累計で88世帯209人にのぼり、大半が子育て世代。中には、再び転出していった家庭もあるが、町は定住率の向上を図るため、買い物や交通機関の利用がしやすいかどうかといった「居住者目線」で物件を調査し、バンクを通じた紹介に役立てる。

 6月から始める調査では、町職員が民間業者と協力して、12月までに町内全戸を1軒1軒、訪問。新たな空き家を見つけた場合は、近隣住民に聞き取るなどして所有者を確認し、バンク登録を呼びかける。

 町企画課の芦谷健吾副主幹は「住む家がなければ、移住者を招くことができない。安心して町へ来て、長く住み続けてもらえるよう、物件を確保したい」と話している。(高山智仁)

素晴らしいですね。

詐欺に注意!

 Aさんは、将来、年金だけでは生活が成り立たないという不安から、少しでも子どもたちに資産を残したいと2009年頃、2千万円のワンルームマンション2部屋を購入した。月々の家賃収入各7万8千円に対して、ローンの返済額、管理会社への代行手数料、管理費、修繕積立金などを差し引くと1部屋あたり年2万円、合計4万円の赤字が出た。営業マンの話の通り、確定申告で赤字分と固定資産税は相殺できたが、2年目からは空室が出てしまい、家賃を下げざるをえなくなり計画通りにはいかなくなった。苦情を言うと、

「お薦めの物件があるんですよ」

 と、マイナス分を埋めるため3軒目のマンションを紹介されて購入した。利便性のいい場所で空室が出ず、月々の収支も黒字になった。それ以来、

「調子はどうですか?」

 と、営業マンが連絡をひんぱんに入れてくるようになり、その後も勧められるままマンションを次々と買い増したところで赤字が拡大。昨年、ついに負債は年間100万円を超えてしまった。

●女性からの相談が増加

「もちろん購入前には下見にも行きました。商店街が近くにあったので、空室にはならないと思っていたのですが、借り手が現れず、家賃を値下げした。当初の計画よりも、家賃収入が少なくなるという想定外のことが起こりました」(女性)

 そんな方の相談を受け付けている協会では、年間600件程度の相談が寄せられ、投資用物件に関する相談は前年と比べて6割増えた。なかでも、女性からの相談が多くなったという。

「ひと昔前なら正社員でも女性には住宅ローンの審査は通りませんでしたが、最近は男女問わず頭金ゼロでもマンションを購入できるようになりました。投資用マンションも、以前と比べると購入のハードルが下がったので、年収の高い女性なら簡単に入手できるようになったのです」

 同協会の田森雄一東京本部長はこう見る。

 東京カンテイによると、首都圏の新築ワンルームマンションの供給戸数は年間1万件を超え、価格は平均で2765万円(16年)と、バブル期に迫る勢いで上昇し続けている。これに対して平均賃料は戸当たり8万5399円で、年間の家賃収入から購入物件を割って出す平均表面利回りは3.71%と、年々低下している。

 間取りがよくなく、最寄り駅から徒歩7分を超えるような物件には買い手がつかない状態になってきているという。そんななか、地方銀行と販売会社が手を組んで審査のハードルを低くして、借りやすくするといったケースもあるという。

 不動産コンサルタントのN氏によると、「超低金利なので銀行はローンを貸し出さないと利益が出ない状況になりましたが、住宅ローンの新規契約は頭打ち。地元に需要がない地方の銀行が、販売会社と手を組んで東京や神奈川で、投資用マンションのローンを提供しているという話をよく聞きます」

●表面利回りがよくても

 不動産投資に失敗する人の共通項は、収益の見通しが甘いこと。利回りのカラクリに気づいていない人も多いという。

「購入する際には、収支のシミュレーションを提示されるのですが、諸経費を低めに設定しているケースを見かけます。表面利回りが仮に年5%などと提示されると、低金利の今、『とてもいい利回りだ』と思ってしまうのですが、管理費や修繕積立金、固定資産税、管理会社への代行手数料などが差し引かれますと、手取りは少なくなり利回りは低下します。家賃収入から諸経費を差し引いた実質利回りを見なければならないところを、表面利回りで判断してしまうことが失敗の原因のひとつです」

 さらに、投資用マンションのローンは住宅ローンよりも金利は高く、2〜4%に設定されていることが多い。月々の返済額が多いと収入よりも支出が上回り数千〜1万円程度、自分の給料から持ち出すケースもザラだという。1万円程度の持ち出しであれば、「生命保険に加入している」レベルで済むのかもしれないが、前出の会社員のように、赤字を補填するために買い増して債務超過に陥るケースも出ている。

 物件が赤字になるかどうかを見極めるためには、経年劣化による家賃の減額分を毎年1%見込むこと。また、入退去時に空室になる期間など「空室リスク」をあらかじめ見込み、家賃が相場の価格とかけ離れていないかどうかを判断する。さらには、修繕積立金など「年々増える費用」を前もって把握する──などと、慎重に判断することが求められる。

●婚活サイトで詐欺

「営業マンのトークでは、家賃収入とローンの支払いばかり注目してしまいますが、家賃収入が入ってきても物件に資産価値がなくなれば意味がない。レントロール(家賃明細書)で、直近の契約賃料や契約期間、空室部分の想定賃料などを確認すると、どんな物件なのかわかります。だいたい営業マンが提示した金額通りにいくことはほとんどありませんね」
 手持ちの赤字物件はどうしたらいいのか。

 前出の女性は、全国住宅ローン救済・任意売却支援協会のサポートを受け、任意売却することを決意したが、手元には同協会の査定で約600万円の残債が残る見込みという。

「多重債務者は私どもに協力する弁護士を紹介して債務整理、自己破産を提案することもあります」

 あまりにも悪質な勧誘や、詐欺まがいの手口で購入してしまった場合は、裁判で売買を帳消しにすることもできる。

 東京のクレジット・リース被害対策弁護団では「投資用マンション被害窓口」を立ち上げ、実際に14年2月から15年10月までの間に、原告計26人が3次にわたる集団訴訟を東京地裁に起こした。集団訴訟は係争中だが、男性の原告1人で提訴していた別の裁判では、昨年3月に一審判決があり、裁判所は被告の勧誘会社と勧誘員に1355万円を支払うように命じた。

 営利目的を隠して婚活サイトに登録した勧誘会社の女性社員の勧めで埼玉県内のワンルームマンションを2300万円で購入したが、契約後は疎遠になり、相場よりも1千万円高額だったことが判明したという。

●サクラ役の上司が登場

 弁護団の平澤慎一弁護士が言う。

「婚活サイトでは、最初はメール交換をして何回か会って、好意を持っていると思わせる。心を許したところで、『税金がもっと安くなる方法があるよ』などと、投資用マンションを勧めてくる。『彼女はあなたのことが本当に好きみたいだ』などと、サクラ役の上司まで登場して、自分の将来のことを考えてくれていると思わせて購入させる。宅建業法では、重要事項説明書の説明を義務づけていますが、投資利回り何%という説明には規制がなく、法律の盲点です」

 投資用マンションという高価な商品を購入する際には、勧誘者の勧めに疑うことなく乗ってしまったり、営業マンが示す利回りを簡単に信じることは厳禁。

 いずれにしても、高額な商品を購入する際には、ひとりで決断しないことが大事といえる。

企業保育所次々、青森県内17年度5施設開所

会社などが、従業員と地域住民のために設ける「企業主導型保育所」を開設する動きが青森県内でも出始めている。2016年度、1施設が助成を受け運営されているほか、17年度は5施設のオープンが予定されている。各企業・団体は「働く女性の子育てを支援し、地域の待機児童の解消を目指す」と狙いを語る。人材不足が深刻な医療・福祉分野では、福利厚生を充実させることで、貴重な人材の確保と定着につながる−との期待もある。
 
16年度に創設された企業主導型保育所制度は、保育士の配置など一定の基準を満たせば、設置者は認可保育所並みの補助金を受けることができる。全体定員の半分までは地域住民に提供できる。
 公益財団法人児童育成協会によると、3月23日現在、事業の助成が決定しているのは、全国857施設、県内6施設。

 青森市の新青森駅近くには1日、企業主導型保育所「青森新都市病院かでるきっず」がオープンした。5月に開業する青森新都市病院(医療法人雄心会=函館市)の職員らが利用する保育所で定員は50人。そのうち地域の人が利用できる枠が約10人。勤務が不規則な看護職員のため夜間も365日体制で運営される。看護職約130人でスタートする同病院は、福利厚生の充実ぶりをアピールし、看護師の確保に結び付けたい考えだ。
 
介護・医療関連事業を行うニチイ学館(本社・東京)は3日、青森市本町に「ニチイキッズ青い森保育園」(18人)を開設する。日本生命と共同で全国に100カ所整備する事業の一環。利用対象者は、ニチイグループと日本生命の職員ら。担当者は「近隣は企業も多く、市内でも働く女性の保育ニーズが高い地域。車通勤の人が多いので駐車場を設置した」と話した。
 
介護施設などを運営する社会福祉法人・柏友会は6月1日、つがる市に「かしわマルベリー保育園」を開園する。「介護現場の人手不足を解消するためにも、福利厚生を充実させたい」と担当者。
 8月下旬にも、弘前市に「ニコニコこどもえん」をオープンさせるのは、有料老人ホームなどを運営する株式会社善世会。土日祝日も開園するのが特徴で、病児保育も実施する。担当者は「子育てと仕事の両立を可能な限り支援していきたい」と語った。

 みちのく銀行の保育施設「みちぎんドリームキッズはうす」(青森市)は今年1月、企業主導型として運営費助成が決定している。
 県内の動きについて県保育連合会の佐藤秀樹会長は「働く女性のために、企業が保育所を整備するのはとても良いこと」としながらも、「認可施設よりも保育士の配置基準が緩い企業主導型は、市町村の関与が少ないため、公的なチェックの目が行き届かない恐れもある。一定の保育の質を保つための取り組みが必要となる」と話した。

全国に広がってほしいですね。

キャンピングカー 旅

キャンピングカーで、国内各地を訪れ気ままな滞在を楽しむ旅が中高年の間に広がっている。行動に時間制約がないうえ、自宅にいる感覚のまま、道があればどんな場所にも出かけられる。全国の「道の駅」や鉄道会社などは駐車場を用意し、需要を喚起し始めた。保有台数も増加しており、一つの余暇スタイルとして定着しそうだ。


お気に入りの枕を持ち込んだ車内でリラックス

 キャンピングカー旅の朝は早い。3月22日午前6時、東京都内。講演活動などゆったり旅の普及に取り組む彩羽森(さいばしん)さん(ペンネーム、60)のキャンピングカーに記者が同乗した。

 彩羽さんのキャンピングカーは、トヨタの専用車体カムロードを基に改装されている。定員は7人で車内にはガスコンロや蛇口、トイレを完備。5人まで就寝できる広さで、まさしく動く家だ。「電車のように時刻表に縛られない利点を生かしたくて、出発はいつも早朝」と笑顔の彩羽さん。

 車を走らせること2時間で群馬県太田市の「道の駅おおた」に到着。直売所には栽培面積日本一を誇るヤマトイモなどの新鮮な野菜や、名物の太田焼きそばが並ぶ。彩羽さんは地元名産の日本酒を2本手に取り、レジへ。「地酒を選ぶのが旅の醍醐味」と満足げだ。

 通常の旅行に比べ、宿代が要らないので安く楽しめる。彩羽さんは「浮いた分で土産を買い過ぎて費用が変わらなくなることもある」と笑う。


道の駅おおた敷地内のRVパーク(群馬県太田市)

 道の駅おおたには、キャンピングカー向け駐車場「RVパーク」が整備されている。RVパークでは、使用料を払えば電源や水道、ゴミ処理サービスが受けられる。費用は1000〜2000円程度。電源などは別途、使用量に応じて料金が必要な場合もある。

 RVパークは2012年に第1号が山口県萩市に登場、全国80カ所以上に広がっている。彩羽さんもパークなどを使いながら、犬型ロボット「AIBO」と月に3回は旅をする。キャンピングカー好きの中高年夫婦などが集まるクラブへも参加。「現地で仲良くなることも多い」という。

 お気に入りは長野県の八ケ岳での天体観測だ。車なので重装備は不要。降るような星を眺め「寒くなったらいつでも車でくつろげるから」と彩羽さん。大自然など非日常に触れ冒険心を満たしながらも、普段の生活もすぐそばにある。そんな気軽さが魅力のようだ。

 車でのキャンパーが増えることで、以前から道の駅などの施設では利用者によるゴミの放置や発電機の騒音、アイドリング駐車などが問題視され、トラブルになることもあった。だが、専用駐車場では「氏名や住所を届けて使うので責任感が生まれる」と彩羽さん。「整備が進むにつれ苦情が減りつつある」(日本RV協会の矢久保達也事務局長)

 RVパークを導入した施設にもメリットはある。道の駅おおたを運営するNPO法人の長正祐理事長は「16年は108台が利用。リピーターも増え、口コミによる町の魅力発信にもつながる」と期待する。

 鉄道との相乗効果を見込む鉄道会社も、整備に乗り出した。茨城県ひたちなか市を走るひたちなか海浜鉄道の沿線には、同社が整備を進めたものも含めて計4カ所の駐車場がある。「パーク&ライドの旅が増えれば」と吉田千秋社長。駅近くに車をとめ、電車で目的地まで行き、再び電車で帰って車に泊まる。

 4カ所の駐車場のひとつ「RVパークあじがうら」があるのは、民宿の敷地内。民宿を営む小池伸秋さんは「昨年は前年比35台増の200台が利用。売り上げの約1割を占める」という。「食事は民宿でしたいというお客さんや、奥さんだけは宿に泊まる夫婦もいる。RVパークが本業も引っ張っている」と驚く。

 愛好家組織を運営するくるま旅クラブ(東京・北)の高橋宣行社長は「キャンピングカーは究極のインドア。家ごと持って行く感じで、旅先でのストレスや緊張もなく、ゆっくりくつろげるのが中高年世代には魅力的」と分析する。平均的な旅行期間は3日間程度で欧米の数週間〜数カ月の旅行とは差があるが、道中の発見を楽しめる気ままな旅は広がりそうだ。


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