そろそろ株価も買い煽っても問題なさそうな水準にまで落ちてきたようなので、新大阪のEMビルの収益性について書きたいと思います。

根拠の薄弱な危険な買い煽り記事なので続きに書きます。

賃料水準は、前回記事に書いたように、坪単価で@19000円という水準です。
この水準がどのようなものであるのか、まずは大阪の不動産事情についてみてみないといけません。
この辺の情報は、毎月の空室率の発表でおなじみの三鬼商事のサイトが非常に役に立ちます。

特に毎月のレポートが無料で読める、情報誌紹介のページは必見かと思います。

それによると、大阪地区全体の空室率の動向は、5%を割り込もうかという水準まで切り下げてきています。新大阪エリアは、大阪の中では比較的賃料の安いエリアと言えますが、新築ビルの供給はほとんど無く、EMビルのような巨大(4000坪以上)物件は希少価値が高いといえます。このビルのサイズというのは、実は非常に重要で当然ながら大きいものほど賃料が高くなります。
例えば、淀屋橋・本町地区の賃料相場は、

クラス(延べ床面積)    新築   既存
巨大(4000坪以上)    20,580  16,021
大規模(2000〜4000坪)  16,679  12,833
大型(900〜2000坪)    12,348  10,748
※単位は円/坪、

となっています。

で、新大阪地区の現状は2月のFAX版によると、

クラス(延べ床面積)    新築   既存
巨大(4000坪以上)         15,055
大規模(2000〜4000坪)       10,425
大型(900〜2000坪)    15,457  10,680
※単位は円/坪

です。新築にある大型物件は、新大阪地区4年ぶりの新築物件のようで、賃料も相当強気です。

セントアーバンビル 新大阪徒歩7分 基準階面積155.61坪
MF新大阪ビル 新大阪徒歩7分 基準階面積101.77坪

これに比べれば、EMビルの19000円という数字は充分競争力のある数字に見えますね。

新大阪EMビル 新大阪徒歩3分  基準階面積470坪 延べ床面積4700坪(オフィス部分)

では、この物件の6F〜13Fのテナント部分の価値がどれくらいあると見積もれるかですが・・・。
共益費を賃料の25%として上乗せすると、900万円×1.25×8×12=10.8億円
費用等が15%程度かかるとして、9.18億円。
保証金を年2.0%程度で運用するとして、900万円×12×8×0.02=1728万円。
正味純収益は9.35億円となります。
最終的な還元利回りを5.0%とすると積算価値は187億円となります。
(計算に際しては、野村不動産オフィスファンドの3月2日のリリースを参考にしました)

これは6F〜13Fと3Fの共用スペース部の計算なので、1F2Fのテナントと地下の駐車場を考えるとビル全体はまだ上に行くでしょうか。この計算でファンドが買ってくれるのであれば、総工費125億円というのは安い投資ですね。

参考までに、昨日発表のあったアクセスの物件売却ですが、上の表にある淀屋橋・本町地区にあります。この地区の新築巨大ビルは賃料が24000円/坪で募集がかかっています。新大阪より26%高いということですね。リサが取得したビルは2棟の延べ床面積が4800坪で232億円です。賃料比から考えてもいい線かもしれません。
まぁ、リサの取得価格もかなり高いでしょうけどね(^^;

さて、抜け目の無いEMシステムズは、大阪市からの助成金もGETしています。
10億円の5%ですから5000万円ですが、もらえるものはもらっておかないとですね(^^)

「都市再生重点産業立地促進助成制度」の助成対象決定
〜新大阪EM ビル、福島1 丁目地区B街区プロジェクトBP棟計画〜